賃貸ビル連帯保証人の解除

質問

父の会社の賃貸ビルの連帯保証人になっています。
今年の６月が契約更新にあたりますが、これを機に連帯保証人を降りたいと考えています。いつまでにそのことを賃貸主に申し入れすればよいのでしょうか？
一般的には何ヶ月前なのでしょうか。
契約更新時に自分がサインしなければ、新しい契約で連帯保証人にならずに済むと聞きました。これは本当でしょうか？

回答No.9

m_inoue222

＞これは割と大き目の不動産会社の場合でも同じなのでしょうか。

不動産屋は関係有りません

契約は．．．「大家」－「入居者」

大家から「契約の解除」や「更新拒否」をするには「正当な事由」が必要

この「正当な事由」が大家にしてみればかなりきつい縛りになっています

「自分の子供が住むから」．．．理由になりません
「単に経営が苦しいから」．．．理由になりません
「建て替えたい」．．．．．．．同じです

http://glossary.oj-net.co.jp/archives/2005/04/post_154.html

＞「賃料を２ヶ月滞納すると契約解除」という規定も、実質はそうはならずに、借り手が居座り続ければそのまま継続されて、同時に賃料も加算され、連帯保証人のところに請求が来る・・・ということになるのでしょうか。

実質的にはそうなります．．．合法的に対応すれば半年くらいは時間が必要でしょう

公園のホームレスの排除と同じです

＞借り手が居座り続ければ
＞同時に賃料も加算され

当たり前と言えば当たり前．．．その為の連帯保証人ですから．．．

大家にしてみれば契約者が払おうと連帯保証人が支払おうと家賃さえ入ればそれで構いません

その物件を占有している限り家賃は発生します

＞連帯保証人のところに連絡がくるタイミング

家賃滞納２－３ヶ月の時点が多いようですが物件により異なるでしょう

１年間の滞納の後に初めて請求が来た．．．こんな事もあるようです

回答No.8

m_inoue222

＃３です

質問への回答から少し外れますが回答者の方で連帯保証人に疑問を感じて居られるようですので追記します

通常の契約の連帯保証は契約書に書かれている条件が全てで正解でしょう

ただし「賃貸借契約」に関しては事情が少し異なります

期限が書かれていても「大家からの契約解除は実質ほとんど出来ない契約」となっています

これは本来「弱い借り手を守ろう」との趣旨からそうなっています

なので「契約期間２年」とか書かれていても実質大家から契約期間終了による契約解除は出来ないようになっています

なので賃貸契約に関する基本的な考え方は「連帯保証人」も「通常の賃貸借契約」も「更新され、継続して契約が続く事を承知している」となるわけです

http://www.geonetwork.co.jp/1999-10.htm

http://www.sumitai-kouenji.com/contents5.html#AI

http://chintaifaq.net/keiyakukoushin-trouble.htm#701

もちろん先にも書いた通り全く連帯保証人を逃れる事が出来ないわけではありませんが、質問者の場合は「かなり困難でしょう」となります

賃貸契約書に自動更新の特約が書かれていなくても借り手の意志で更新が認められます

逆に「契約書に２年と書かれているので契約は終了」．．．これでは入居者がたまりませんね

大家が新しい連帯保証人を認めなければ契約は更新できない．．．これだけでも入居者は困ります

＃７さんの．．．「大家が新たな連帯保証人を認めない場合はどうなるか？」

通常は今までの連帯保証契約がそのまま有効でしょう

連帯保証人無しで契約がそのままだと．．．「法定更新」になるのかな？（未確認）

http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w005366.htm

お礼

御礼が遅くなり、申し訳ありません。詳しいご回答ありがとうございました。
添付されていたページもわかりやすかったです。

ここで再度質問なのですが、

＞期限が書かれていても「大家からの契約解除は実質ほとんど出来ない契約」となっています。これは本来「弱い借り手を守ろう」との趣旨からそうなっています。なので「契約期間２年」とか書かれていても実質大家から契約期間終了による契約解除は出来ないようになっています。

とありますが、これは割と大き目の不動産会社の場合でも同じなのでしょうか。
「賃料を２ヶ月滞納すると契約解除」という規定も、実質はそうはならずに、借り手が居座り続ければそのまま継続されて、同時に賃料も加算され、連帯保証人のところに請求が来る・・・ということになるのでしょうか。

また、もし連帯保証人のところに連絡がくるタイミングなどもわかりましたら教えていただけると助かります。

回答No.7

nadia_pupu

連帯保証人については、非常に危険な立場だということを理解された方がよろしいかと思います。

お父様の会社が賃料を払えない場合は、
ビルのオーナーは連帯保証人が複数いる場合は、誰に代わりに払ってもらっていいんです。
複数いるから、５０％だけは払うけど残りは他の連帯保証人へ請求してくれとはいえないんです。
債権者が指名した人へ100％を請求できるのが連帯保証人というシステムです。

他の回答者の意見を読ませて頂いたのですが、疑問に思いました。
私は契約更改時にサインをしなければ連帯保証人からは抜けられると考えます。
というのも、賃貸借契約書には契約期間が書いてあるはずで、連帯保証についてもその契約期間だけ連帯保証しているはずだからです。
賃貸契約の自動延長の特約でもついているのでしょうか？
私の賃貸契約の更新の契約書には、連帯保証人が変わったらその変わった連帯保証人を書く欄が記載された契約書が、更新の２ヶ月前に届きます。
なので、連帯保証人は賃貸借契約の契約期間だけだと推測できます。
（大手不動産デベロッパーなので、法務はしっかりした会社さんです。）

あなたが連帯保証人にならないことで起こることは、
お父様が賃貸借契約を解除されるか、他の連帯保証人や保証会社を付けることになるだけだと思いますよ。（ビルオーナーが認める）

ただし、自分の意思は書面にてビルオーナーとお父様には契約更改までに意思表示をしておかないと、あとあと揉める原因になると思います。

詳しくは、弁護士へ無料相談されるのがよろしいかと思います。

回答No.6

a7m7t7y

不動産屋です。

当方でも同じ様な案件を処理したことがあるのでご参考に、
その時も父親と疎遠になっているし、父親の事業の将来性は無いので
なんとか連帯保証人を降りたいとの息子さんからの相談でした。
しかし、代わりとなる適当な連帯保証人も居ないので、当初はお断りしていました。しかし、どうしてもと言うので一計を案じました。

息子さんの代わりに大手保証会社に加入してもらうという事で了解してもらいました。保証会社の中には、契約途中でも加入できる会社があります、その代わり保証料及び契約書書き換え費用は、全額息子さんに負担していただくという条件です。（結構な額です。）
貸主としても、縁を切りたがっている息子さんより第三者の法人の保証の方が安心できると判断して保証人変更を了解しました。
その後、息子さんの読み通り父親の事業は、暗礁に乗り上げ結局、解約しました。

一般的に契約は、双方が合意すれば、どんな変更も可能です。
しかし、当然に一方だけの都合による交渉では、不調に終わります。
ですので、先方に多少の利益があって、交渉する方が負担をする様な
交渉であれば、一般的に難しい話でも合意する可能性は高いです。

お礼

本当に、今の自分と同じ状況の事例に驚いています。

先方に多少の利益があって、交渉する方が負担をする様な
交渉であれば、一般的に難しい話でも合意する可能性は高い

これはとても納得しました。この方法での交渉を考えていきたいと思います。
ありがとうございます。

最後に最後に質問なのですが、契約書を見た所、父も私と同様に連帯保証人になっていました。父の会社が家賃を支払えないということは、つまり父が支払えないということになり、結局全て私のところにやってくるという理解でよいのでしょうか？

回答No.5

m_inoue222

＃３です

＞このような人を連帯保証人として認めてもらうことは可能なのでしょうか？

大家次第としか言いようが有りません

・貴方が別個の生計を営みそれが安定した生活である

・お兄さんは会社と一蓮托生
　会社がずっこければお兄さんの支払い能力も無いでしょうから．．．

私なら連帯保証人の変更を．．．「拒否します」

誰でも不安定な保証人より安定した保証人を選択するでしょう

あなた方の家庭の事情より「より確実に家賃の肩代わりが出来る人」を求めます

連帯保証人はあくまで「大家が認めた人」でなければ変更できません

お礼

ご回答ありがとうございました。

回答No.4

ranbu

♯2です。
連帯保証人の制限等はもちろんあります。
連帯保証人は連帯して債務を負う義務以外にも身辺保証（要は何かあった際に対応する等）も含まれます。
また「債務を連帯して保証する」訳ですから、収入面ももちろんですよ。
賃貸人の方（個人・法人等）にもよりますが、誰でも連帯保証人になれるという訳ではありません。
それなりの審査があり、条件的にＯＫでないと厳しいですよ。

お礼

回答ありがとうございます。
ネットなどで検索できる保証人紹介会社から、新しい保証人を見つけて切り替えることはできるのでしょうか？

回答No.3

m_inoue222

大家してます

連帯保証人は本人の意志では解除出来ません

・大家が代わりの連帯保証人を認める
・賃貸契約内容が大きく変化する（家賃の大幅ＵＰや賃貸面積の増加など）
・賃貸契約そのものが無くなる

そうなるまでは無理です

申し入れはいつでも構いませんが単に認める大家は皆無です

＞契約更新時に自分がサインしなければ、新しい契約で連帯保証人にならずに済むと聞きました。これは本当でしょうか？

ウソでしょう、それほど単純には解除出来ません
例外として連帯保証契約だけ解除出来る場合も有ります
・その会社の役員を辞任したなど

＞契約更新にあたりますが

貴方は．．．更新を繰り返し契約が継続的する事を承知して保証人になっています
なのでサインしなければ最初の連帯保証契約が自然に継続して有効でしょう

更新時にサインを求めるのは「念のため」と「保証人の存在確認」の意味合いが強いですね

強引に拒否されれば普通は賃貸契約そのものを解除することになるでしょう
大家の認める連帯保証人不在では契約そのものが維持できません

お父様と何かトラブルでも有るのでしょうか？

＞一般的には何ヶ月前なのでしょうか。

賃貸契約解除の場合は契約書に書かれている事前通告期間を確認して下さい

事業用物件の場合はかなり前に通告するのが一般的です

基本的に「連帯保証」は貴方が死亡された場合でも相続人に義務が「相続」されるほど強力です

「義務」だけあって「権利」の無いのが連帯保証です

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。
やはりそう簡単にはいかないのですね。
私は現在、父ともめています。父とは今後縁を切る気持ちで、できるだけ関わらずに生活していきたいと思っています。
私には兄がいるのですが、その兄は現在留学中で、日本に戻り次第父の会社に
入ることになっているので、その兄に連帯保証人になってくれるよう依頼したいと思っています。（私は兄に貸しがあるので、兄は拒否できないと思います。）
ただ、もうすぐ３２歳になる兄はまだ一度も社会に出て働いたことがありません。
大学を卒業後、公認会計士を目指しましたが成し遂げることができず、仕方なく父の勧めでアメリカに渡りました。
このような人を連帯保証人として認めてもらうことは可能なのでしょうか？

回答No.2

ranbu

一般的には契約を解除しない限り連帯保証人を降りることは出来ない思います。
名義変更という形で、連帯保証人を変更することはあるかもしれませんが、それも賃貸人（貸主）側が承諾しなければなりません。
また、連帯保証人を降りることに「何ヶ月前」というものはありません。
契約は存続している限り、その条件が続いていきます。
連帯保証人も同様です。
契約更新時にサインしなければ契約更新に同意しないと見なされるかもしれませんが、そう簡単にサインしない＝連帯保証人を降りるとはならないと思います。
もし仮にあなたが連帯保証人を降りた場合、また新たな連帯保証人をたてる可能性が高いため、そこをクリアできるようであれば良いかもしれませんが。
賃貸人（貸主）側にその旨を問い合わせしてみるのが一番早いかと思われます。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。
連帯保証人を変更する場合、次の連帯保証人に対する制限などはあるのでしょうか？例えば、収入の面etc

回答No.1

noname#96023

まず父に話しましょう
向こうは保証人になってくれると思っているのですから、
急に保証人になりたくないとなるともめます

お礼

早々にご回答ありがとうございます。
父のことですが、この人はかなり変な人で、話の通じる人ではありません。
先日も別件で交渉をしに行った時には、暴力行動に出てきて私は負傷しました。
できればこの件についての交渉などは、弁護士に依頼して代理で行ってもらいたいと思っています。
昨日、区の法律相談を利用したのですが、交渉の段階で弁護士が出たという事例は聞いたことがないそうです。
いずれは父とも話し合わねばならないと思うのですが、身の危険も感じて本当にこわいです。