住宅ローン 借り換え 負担

質問

住宅ローンの毎月の負担についての相談です。

現在30才男(前年年収３５０万；合算で４５０万)ですが、今年２月に会社都合で解雇され、
３月にほぼ年収が変わらない会社に入社したところです。

２年前に2400万円のマンションを購入し、住宅ローンの内訳は
銀行１９００万　３５年
信販系５００万(住宅用)　　１５年　です。

当初住宅ローンを借りる前に、消費者金融のカードローンが有り、
住宅ローン融資１年半前に完済しましたが、その影響で、銀行が
１９００万円の融資となりました。で、残りを信販系で都合したという
ことです。
残は、銀行１８００万、信販系４００万程度です。合計２２００万円
合わせて毎月１２万程度支払をしています。

解雇され、年収はあまり変わらないとはいえ、解雇された経験から
この先、またこんなことがあったりすれば、支払が厳しくなりますし、
毎月の支払額の負担を減らしたいというのが相談です。

とにかく信販系の残高をなくしたいのですが、いい方法は
ありませんか？年率４．６％です。
残額２２００万円全て別の銀行に借り換えなどできるでしょうか？
住宅ローンが長くなる分にはかまいません。

また、現在の住まいを査定すると１９００万くらいの価値でした。
売却して中古のマンションを購入した方がいいのでしょうか？
その際の資金繰りなどどのようにすればよいでしょうか？

ご回答よろしくお願いいたします。

回答No.3

m_inoue222 · ベストアンサー

今から３年間は辛抱の時期では？

＞2400万円のマンションを購入
＞銀行１９００万＋５００万＝全額ローン
＞この先、またこんなことがあったりすれば、支払が厳しくなりますし、

最初から「無謀な借入」ですから仕方のないリスクでしょう
年収３５０万円だと正常な最大借入金額は１５００－１７００までだったでしょうね

なんら問題のない人でも．．．

＞残額２２００万円
＞現在の住まいを査定すると１９００万くらいの価値

中古としての担保価値は１９００×７０％．．．せいぜい最大でも１４００万円までの担保価値でしょう

１９００万円で売れても手取りは１７００万円．．．５００万円の現金が無ければ売ることも出来ません

・３年後．．．
・残債も２０００万円くらい
・貯蓄に励んで自己資金３００万円
・価値が１７００万円

これなら同じ銀行なら借り換えに同意してくれる可能性も有るかも？

＞とにかく信販系の残高をなくしたいのですが

頑張って繰り上げ返済でしょう

お礼

わかりやすい回答ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

回答No.2

tarotaro001

多分借り換えも厳しいと思いますよ。

理由１）
勤続年数の問題（銀行にとって解雇であろうが自主都合であろうが関係ない）
理由２）
２年前２４００万の物件ですと、今だとせいぜい２０００万くらいの担保価値しかない
ヘタするともっと担保価値は低いかも知れません。
一般的に新築でも一度入居するだけで２０～３０％の価値が下がるといわれています。
このため、残が２２００万ある場合、担保価値を超えるため借り換えは難しい。
理由３）
借り換えするにも結構現金が必要です。少なく見積もっても１００万以上の現金の手持ちがないと厳しいです。
登記関係（抵当権解除、再設定）や新たなローン保証料など・・・

とりあえず、３年間は借り換えは難しいと思います。
無計画にローンを組んだため、どうしようもありません。
２年前に、無理して高金利の信販系ローンを組むべきではなかったということです。

お礼

ありがとうございました。
３年後くらいの自分がどうなっているかわかりませんが
また考えたいと思います。

回答No.1

830damasii

売るときには完済するのが原則なので、残債２２００万で売値が１９００万だと３００万は現金で返さないといけません。でないと売れません。（査定と銀行の評価とは別です。）
どっちにしても勤続１ヶ月では新たにローンは組めないと思いますので、今の銀行ローンを金利の低いものに変えてもらう相談されるといいと思います。
支払う金額だけで考えると、同じ広さの賃貸マンシヨンなら２，３万は安くなるのではないでしょうか。これも今のマンションが売れればの話ですが。

お礼

ありがとうございました。