住宅ローンについて

質問

新築マンションの購入を考えております。

そこで住宅ローン審査について少々心配をしております。

私（夫）：
　年収：2010年ベースで約550万
　勤続年収：約2年（この9月で丸2年）
　勤め先企業：上場ではないが、中堅企業（売上規模700億、従業員1000人ほど）

　住信SBIに約240万ほどのカードローンあり。（毎月4万円を返済中）

新築マンション借入希望額：2950万円（100万円だけ頭金として入れる）

このカードローンが曲者です。
これがあると、住宅ローンが通らないのではないかと思っています。
それは、もともと複数のクレジットカードのカードローンがあり、非常に高金利の中
なかなか元本が減らず、おまとめローンとしてまず東京スター銀行にてまとめ、
毎月の返済額を減らし、さらに金利がとても安い（7%）住信SBI銀行に今は落ち着いておりますが
このカードローンがネックとなって、住宅ローンが通らないのではないかと
心配しております。

このあたりにお詳しい方がいらっしゃいましたら、見解を教えてください。

回答No.4

zaccsfan · ベストアンサー

質問者様の勤続年数と借入状況は残念ながらマイナスになることは間違いないでしょう。しかしながら金融機関によってそのマイナスがどれほどなのかは誰も分かりませんし、それこそが一縷の望みと成り得ます。
私は仮審査時の借金が300万の状態から夏のボーナス含み、本審査時240万まで圧縮し3行目の地銀でようやく通りました。
頭金も用意出来ず諸費用さえも込みの完全フルローンです。
最初の2行は仮審査さえ通りませんでした。また、数年前には質問者様が書かれているような銀行でまとめようとしましたが断られ、なぜか某大手都市銀行だけは応えてくれた経験もふまえると、金融機関によって審査規準は本当に異なるのだと思います。ですから本当に欲しい物件であれば質問者様のような内容でも審査を通す銀行は必ずあると思ってチャレンジすべきです。実際、今払っている家賃よりも住宅ローンの支払いの方が安くて済む訳ですからそういう観点を重視されている金融機関も存在するはず。借金を完済してから…みたいな意見を私も幾度となく色々なサイトで見てきましたが、それこそ住宅購入まで何年もかかりますし『消費税の増税、年齢による借入年数の削減、年齢相応の頭金の準備や健康問題等』先に借金を解決しようとするとむしろ懸念材料の方が増えます。つまり今購入しようとしているような物件よりもランクを落として検討せざるを得なくなると思います。(質問者様の過去の支払い履歴や物件価値に問題が無いということを前提とするならば)営業マンとよく相談しモゲージ、都銀、地銀、労金、JA、信用金庫等様々な金融機関を検討の上、可能であれば借金の圧縮もやれるだけのことはやってみて挑むことが大事だと思います。
色々な意見があると思いますが同じような境遇にある者として心よりご健闘をお祈り申し上げます。

お礼

zaccsfanさま

非常に心強い回答をいただきまして、本当にありがとうございます。
まさに同じ境遇で同じ考えです。

あとはやはり不動産屋の営業マンとしっかりとお話して、今の境遇を共有したうえで
どのような金融機関にローンの申請をするのかも含めて話し合いたいと思います。

次の一歩を踏み出します。

ありがとうございました！

回答No.5

86tarou

家の購入というのは、通常賃貸よりお金が掛かるものです。現状より支払いが少なくなるのは、固定資産税（毎月掛からない費用は、毎月計上して貯蓄しておくと安心）や修繕積立金（これだけで足りることは少ないので、必要になるであろう一時金も別に貯蓄）を計上してないのと、変動金利（または短期固定金利）や定年以降の返済等になっているローンだからでしょう。諸費用も計上してないようですが、頭金は無くても基本的に諸費用は現金が必要になります（物件価格の５～10％程度）。変動金利は当初の返済額を示しているに過ぎず、金利が上昇すれば返済額は上がることになります。この上昇が急なものであれば未払い金利が発生したりして、元本が減らないどころか増えることさえもあるのです。少なくとも試算だけは全期間固定金利でも返済出来るようにしておき、その上で変動金利を選ぶなら差額を貯蓄して将来の金利上昇に備えるべきでしょう。定年以降の返済があるようなら、このお金をどこから調達するかも問題になります。通常は定年までの返済にしておき、それでも繰上返済は必須で、10年程度は縮めてそれ以降は老後資金の貯蓄に充てたいところですので（年金だけでの生活は無理）。本来であれば頭金も物件価格の20～30％は欲しく、これもないようならローン残高＞マンションの価値になるでしょうから、何かあった時に売却して精算出来ませんから資産どころか足枷にしかなりません。また、これ以外に生活費の半年から１年分以上は常に現金で置いておかないと普通は安心して生活出来ないでしょうから、これもなく借金がある状態では時期尚早としか言えません。人生を左右する莫大な借金ですから、一朝一夕の判断で購入するのではなく、５年10年先を考え準備を万全にして行なうべきものでしょう。最低上記したようなリスクヘッジもしておかないと、将来どうなるか分からない賭けにしか過ぎないと思います。

住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。これによって極端に生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻して家を失った上に借金だけが残るということもあり得るのです。くれぐれも無理のないローンで、外食や旅行なんかもして人生を楽しみましょう。そのためにも借金の完済が先であり、その年収なら数年もあれば簡単に完済出来るはずです。それが出来ないのなら毎月の返済額が少ないのであり、繰り上げ返済も全く考えてないのではないでしょうか。
質問とは関係ないことも多く書きましたが、気になったのでつい… ＾＾；
いつか、いい家に住めると良いですね♪

http://www.eloan.co.jp/sim/
http://allabout.co.jp/gm/gc/10574/
http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/plan/090319_mibarai/
http://moneykit.net/from/topics/topics77_03.html
http://www.kuriage-hensai.com/kansai/post_17.html

お礼

86tarou様

このような悩みに深くお付き合いいただきまして、本当にありがとうございます。
86tarou様にもベストアンサーをつけたかったのですが、一つしか付けられないことを知り
この文にて「ベストアンサー」と付けておきます。

このようにしっかりと計画を立てることが自分に出来ていたら、
今の借金はなく、むしろ貯金が多くあったのだと思います。

自分自身、今までの自分に反省の意味も込めながら、立て直しを図るには
そして将来住む住居など、総合的に判断して、今考えている決断がベストではないかもしれませんが、
ベターであると思っています。

幸いにして、今はしっかりとした企業で、安定した収入を得ているので
ある人からすれば、少々無謀に思える今の選択も、特に問題ないと思っている次第です。

決して背伸びをする決断ではないという前提で、今の私の心配は、住宅ローンがこの境遇で
通るのかどうかという部分にポイントを絞った次第です。

一応この私の境遇もご理解いただければ幸いです。

ですが、86tarou様のおっしゃるとおりであり、非常に心に響くお言葉をありがたく
頂戴したいと思います。

本当にありがとうございました！

回答No.3

山田 太郎（@testman199）

現状：
カードローン：4万円/月
家賃：12万円/月

今後：
カードローン：4万円/月
住宅ローン：9万円/月
固定資産税：1万円/月
管理費、修繕積立金：3万円/月
＋住宅費用を切り下げられなくなるリスク

甘く見てもこんな感じだよね
購入時の諸費用も200万円くらい必要だけど、考えてる？

>もちろん借金をするのが趣味ではなく、以下に現状の毎月の固定費を減らして
>生活にゆとりを持たせるかが重要だと思って考えた一つの結論です。
ま、典型的な間違いですね

回答No.2

oska

＞このカードローンが曲者です。

２４０万円ものカードローン残高を抱えながら、新たに住宅ローン数千万円の借金を考える思考回路の方が曲者です。
質問者さまは、借金をする事は趣味なんでしようね。
「自己紹介します。趣味は借金をする事です。今は２４０万円しか借金がないので、今度３０００万円の借金をします。目標は、１億円の借金です！」（笑）

＞これがあると、住宅ローンが通らないのではないかと思っています。

現状でも、住宅ローン審査に落ちる事はありません。
但し、多くの金融機関は門前払いの可能性が高いですがね。
カードローンも、毎月４万円の返済だと「今後約６年も返済」が続きますよね。
捨てる神があれば拾う神もあります。
が、もう一度「誰もが納得する返済計画」を立てる事をお勧めします。
年収・勤続年数などは、問題ありませんからね。
クレジットカードも、何枚持っていても関係ありません。
（根拠の無い都市伝説では、クレジットカード解約を勧めていますが（爆笑））
住宅購入は、人生で最高額の買い物です。

補足

oskaさま

早速の回答ありがとうございます！

もちろん借金をするのが趣味ではなく、以下に現状の毎月の固定費を減らして
生活にゆとりを持たせるかが重要だと思って考えた一つの結論です。

現状：
カードローン：4万円/月
家賃：12万円/月

今後：
カードローン：4万円/月
住宅ローン：9万円/月

もちろんもっと安い場所への賃貸住み替えという
選択肢もあるのですが、上記は借金ととらえてしまうと
無謀になるのですが、家賃も資産にならない借金みたいなもの（キャッシュアウトという意味では）
なので、それならば資産にもなり、かつ住宅への支払いを抑えるという
一つの選択肢としては、現状よりはいいのではないかというのが
私の一つの考えです。

あと、住宅ローン審査に落ちることはありませんという記述は
門前払いされるから落ちようがないという意味でしょうか？

結局通るのか、いや絶対に落ちるのかが読み取れなかったので、
今一度ご示唆いただきたく思います。

回答No.1

ROMIO_KUN

240万円のカードローンがあって１００万円の頭金を入れるとは？
なかなか元金が減らないカードローンがあって、さらに大金のローンを組むとは？

審査は通っても返済が成り立たないと思いますがいかがでしょうか。

補足

ROMIO_KUNさま

頭金の100万円は実は私の持ち出しではなく、不動産屋の持ち出し（実質値引き）となります。

実際に私の月収からすると、返済は今よりも数段楽になるんです。
非常に有利な条件で不動産契約ができそうなので、初期費用もこちらの持ち出しという意味で
ほとんど0円。
さらに月額の費用は、今の生活よりも3万円ほど安くなり、かつマイホームが手に入るという
2重のメリットがあるので、一概に借金あるので、さらに借金をするというネガティブはないと
思っています。

それよりも、今の12万円の家賃を払い続けることの方がもったいないと思い、
年齢も37歳ということもあり、この決断に踏み切りたいと思っています。

住宅ローン審査は担保がある分、通りやすいのでしょうか？？？