住宅ローンの借入れについて

質問

現在、住宅ローンの借入れを行い、家を建てようと思っております。
現在のことを下記に箇条書きにさせて頂きます。

借入れは無謀でしょうか。まだ妥当な金額、考え直さなければいけない点などありましたら、是非、教えてください。

●32歳昨年の年収680万、30坪の土地を持っています
●嫁と子と私の3人暮らし、来年にはもう一人欲しい
●住宅メーカー　積水ハウス
●自己資金は400万
●注文住宅　3階建て　160平米　4400万
●ローン　ＳＢＩネット　35年　2.89％で4000万借入れ
　ボーナス返済なし

借入額、ローンの銀行について悩んでいます。
毎月14万以上の返済を行い、子供を大学へいかせれるのか。
たまに旅行はいけるのか。家を小さくするべきではないか。
この住宅が高すぎる（積水だから？）のでしょうか。
ハウスメーカーから考え直すべきでしょうか。
32歳で4000万の借入れは妥当でしょうか。教えてください。

回答No.4

noname#116562 · ベストアンサー

返済比率約２５％ですから、銀行が示す返済比率の基準から考えれば楽勝ですが、実際に返済してみると、４人家族なら返済比率２０％程度でも、結構大変です。
だとすると、返済額月額１１万円～１２万円くらいが私が考える、ぎりぎりの水準ですね。

４，４００万円の中身がわかりませんが、約１００万円を諸経費とすると、契約金額は税抜４，０９５万円となりますね。これは坪単価でいえば、約８５万円。地盤改良、外構工事等込みかもそれませんが、もしそうでないなら積水ハウスといえどもちょっとコストが高いですね。
あと、どれだけの広さを求めるかは、個人的な問題ですので、どうこう言えませんが、４人家族を想定するなら３０坪～３５坪くらいが多いかと。あと、ゆとりの一部屋を設けたとしても４０坪くらいというのが一般的です。
坪単価７０万円で４０坪。地盤改良、外構、設備込みで、３，１００万円くらいで考えられればいかがでしょうか？

諸経費すべてこみこみで総額３，４００万円くらいの計画です。

これなら、借入３，０００万円で、返済額１１３，０００円、返済比率２０パーセントです。

大手ハウスメーカーでも可能な金額かと。ただしビルとインガレージを計画されているなら、ちょっときびしいかな・・・。

お礼

ありがとうございます。
私も返済額の総額より月14,15万となっていることが不安です。
4400万は建物、土地補強やローンの保証金、火災保険、引越し費用を含めたものになります。
積水さんにもかなりがんばってもらって下げた価格です。
はやり私も160平米はでかすぎると思いますし、私には贅沢です、もう少し小さくしていきたいと思います。

回答No.7

boyz3men

始めまして、３０代で中古ＭＳを購入したものです。
個人的な意見ですが、
１・年収６８０万ですから、せいぜいローンは年収の５倍以内に収める
２・仮に企業倒産や転職・解雇の可能性も考えておいてできるだけ
ローン額は抑える（ボーナス支払い０円）
３・できるだけローン返済時期を長くして、５年スパンで「繰上げ返済」をしてこまめに額を減らすプランを建てて置く（最低でも５年で２００－３００万円を支払う計画で、通常の貯金以外によけて置く）
４・大きなローンを組んでしまうと、今後、車などのローンが組めない
可能性もあるので、現金は４００－５００万円はいつでも動かせるようにしておく
５・他の方が書いていないので「固定資産税+住民税」を計算して
１年間（毎月）のローン金額を考えて返済計画を・・

※単純に年収６８０万円としたら、毎月４０万円で、ボーナス２００万
位と考えると、毎月の手取りは３５万円としてその約半分を家のローンにもって行かれるのですが、大丈夫なのでしょうか？
余談ですが、家　購入後の家財は（家具・電化製品など）
バカみたくお金トンで行きますから、気をつけてください。
１００－２００万円なんて・・・っていう世界
私ならせいぜい３０００万円までにします

回答No.6

jetaime

こんばんは。

　ローンのことはご質問者様と状況が違うのでなんとも言えませんが、、

　160平米は「広すぎ」ます。
　我が家は土地約28坪くらいで、3階建て145平米程度の４ＤＫです。
そこに住むのは家族３人です。この先、親が亡くなったら２人暮らし
です。明らかに大きすぎると感じています。

　廊下や階段は広めにし、ミニキッチンやホームエレベーターも
設置していますので、部屋以外にもかなり面積を取っていますが、
ちょっと大げさにしすぎた感じです。

　地元工務店で全て込みで3500万円、ローンは約2500万借りました。（泣）
返済5年が経過しましたが、繰上返済してやっと1700万程度までに減りました。ちなみに年収は600万台です。
独身なので教育費はかかりませんが、35年ローンには心理的にかなりプレッシャーを感じております。

　ご家族がいらっしゃるので、余裕のある資金計画を考えていただいたほうがよいかと思います。

回答No.5

timeoftime

>35年固定金利で2.89％より安い銀行をご存知ですか？
銀行で話を聞くと、例えばネットで表示されている金利よりも安くしてもらえます。また、預金している銀行では、かなり優遇してもらえると思います。
また、不動産からも色々と銀行を紹介していただけると思います。

私もSBIネットも考慮していたのですが、確か結局追加返済の手数料などで悩んでいた気がします。
また、固定か変動かも悩みました。
固定のほうが利率が変動せず、計画が立てやすいというメリットがあるとともに、最初のほうはほとんど利子しか返済していないような状況になるので、結局私は変動にしました。
現在の私の金利は１％くらいです。
もちろんこの判断が正しかったかどうかはわかりませんが・・・。

4000万円借りると、１％金利が低くなれば３５年で約７００万円違ってきます。
地方銀行なども含めて色々回られて決められたらよいのではないでしょうか。

お礼

お返事ありがとうございます！
銀行で金利を相談してもらえることがあるんですね！
ぜんぜん知りませんでした。
ＳＢＩは35年での見た目の金利は安く、繰り上げ返済が用意で８大疾患保障付きということでいいなと思いますが、初期費用に100万近くかかり不明な点も多く悩みます。

私の周りにも変動で借りている方がいます。
今は金利が安いうちに「変動」にするか、安いうちに「固定」にするかには答えはなさそうですね。
でも固定と変動では金利が大きく違いますね。

私がずっと使っているのはりそな銀行になります。
一度聞いてみたいと思います。ありがとうございました！

回答No.3

oyaoya65

僕は37歳頃まで6、4.5x2の三部屋と廊下兼キチン兼玄関スペース兼風呂脱衣スペースの公営アパート暮らし、子供が3人でき（小学校低学年＋幼稚園+1才前後幼児）狭いが故の子供の意地悪喧嘩が増えてきたので、新築を決意し勤務先近くに、住宅メーカーに探してもらった造成土地（現状水田を区画整理造成中）を購入してそこに新築しました。土地3千万弱、建物2千万強で親から1千万（この分を共有名義に入れる）と妻の預金300万、自己資金の貯蓄を補って頭金とし、住宅ローンと市や勤務先からの借金の合計で2600万位借り入れ、毎月8万5千、ボーナス15万を年2回返済の35年固定ローンを組んで、約10年で繰り上げ返済しました。家内も専業主婦でしたが勤めに出るようになったり、僕も副業のアルバイトをして、その分で繰り上げ返済し、子供の大学受験までに完済しました。新築しても、道路境界の土留めや車庫や門塀や庭の盛り土、垣根の植樹、隣家との土地境界のブロック塀などで数100万円の出費がありました。建物の表示登記や保存登記は節約の為、自分で行いました。マイカーも中古ばかり購入してはのり潰すまでのることの繰り返してきて節約しています（今の車も1年半の中古購入してから13年目になります）。都会の大学にアパートを借りて通学させると授業料とアパート代他で1人年200万～250万位かかります。奨学金を借りて将来子供に返させることもすれば仕送りがその分減らせます。
でも大学～大学院と3人も同時に大学にやると3人分で年600万～750万かかります。当然その期間は収入より支出の方が多くなりますので、子供を大学にやる前に貯蓄を貯めておいて、それを取り崩したり、教育ローンを借りたりするなどしないと家計がパンクします。
現在マイホームをローンで新築し、リストラやボーナスカットや減額でローン返済不能になって、マイホームやマンションを手放す件数が年間1万5000件以上発生しているようです。４千万位のローンを組んだマイホームでも、競売に掛けられると千五百万位にしかならず、マイホームを手放しても差額の借金が千万～二千万以上残るという状態で、消費者金融の多重債務者になったり、子供の高校中退や大学中退などの原因になったりします。昨日のTVで30代の自殺者が最も多くなったそうです。小泉政権の頃から日本の自殺者がそれ以前の毎年2万人台から3万人以上に急増しそのまま3万人以上が続いているそうです。日本全体の毎年の交友事故の死亡者が一万人前後に対していかに多いかですね。政治家（国会議員）や大銀行・大企業や中央官庁のエリート役人だけが優遇され、殆どの国民のサラリーマンの平均年収が300万円台まで減少してしまってきているようです。これらの家族も共稼ぎで世帯収入を年収700万～900万程度にしないと住宅ローンで家を建て、子供を大学にやるということはできないようです。自宅通学で大学にやれれば学費だけで住みますので大学にやる費用が6割程度で済ませられます。大学生に対する全国生活共同組合連合の調査では子供1人育て大学までやるのに1人あたり千五百万程度かかるという結果が数年前に出ていました。最も大学で優秀な成績をとれば、奨学金を借りたり授業料免除などの優遇制度の恩恵を受けられたり、旧制帝大や早慶大などで優秀な成績であれば企業からの奨学金を受けられたりします。
でも家からの仕送りなしでアルバイトをしながら（成績優秀で）奨学金を貰い授業料免除で大学と大学院を卒業する学生（大学院生）もたまにいます。
いろいろなことを考えて、現在の収入と将来の収入の伸びや仕事の安定性（リストラや倒産の可能性）、預金の状況、共稼ぎの可能性、子供の教育費の捻出などを総合的に考慮して、余り無理をしない、背伸びしすぎない、マイホーム計画や子作り計画（何人？）と老後資金のの生涯設計をしておくといいかも知れません。
理想は、夫の定年5年前までに子供をすべて経済的に独立刺せれば、残りの5年で夫婦の老後資金をためることができます。現実は結婚もしないで、大学を卒業してもパラサイトやフリーターで親離れしない30代の子供が増加していますね。小泉元首相の日本人の給料は高すぎる発言以降、加速した階層化社会と低所得政策・能力主義とサービス残業、非正規労働者の増加と大量解雇（派遣切り）など弱者切捨て（高齢者も例外でない）が進んでいます。一旦解雇されたら求人倍率が4割きる現在、30代後半～50代の人の求職が極めて困難になっています。そんな政治をする国会議員や県知事や市長選挙の投票率は低迷し、棄権する人が多いですね。弱者は選挙を通してのみ公平に権利を行使でき、自分たちの窮状改善を政治に要求できるはずですが。

>毎月14万以上の返済を行い、子供を大学へいかせれるのか。

家計に占める割合によります。多少なりとも収入に余裕がありますは？
現状では給料やボーナスの一部カットや減額があっても支払いに差し支えないですか？
自宅外通学だと大学院に行かないで4年間で800万～１千万（授業料・教材費＋アパート代＋食費）程度必要です。もちろん、奨学金貸与、授業料免除、アルバイト、教育ローンなどを併用すればその分、親の負担が減ります。男の子の場合はおんぼろや安アパートで済みますが、女の子は、防犯や大学から近い所やバスつきなどの条件で多少高いアパートを借りてやることも必要ですね。

>32歳で4000万の借入れは妥当でしょうか。
少し借りすぎのような気がします。急ぐ必要性がなければ、もう少し自己資金をためてからにして、ローンの額を3000万以下にできれば、毎月の返済額も少なくできます。子作りを早目に切り上げて、奥さんにも共稼ぎで働いてもらえれば、ローン支払いにゆとりができたり、繰り上げ完済して、その分子供の教育資金を貯めたりできます。
家は資産価値が木造で25年、鉄筋コンクリートや鉄骨作りで35年で資産価値が底値まで落ちて行きます。土地もやや資産価値が下がるもののそんなには下がりません（経済が回復し地下が上がれば別です。）
アパートは毎月家賃を払いますが、マイホームも家賃がないものの、固定資産税が毎年かかり、毎年減価償却でマイホームの資産価値が下がって行きます。住宅によって異なりますが、数年置きに、家の補修（屋根や壁の塗装や水道管や給油管や風呂や水周りの取替えや床や壁の塗装しなおしなど）が必要になります。

色々と出費がありますが、たまに交通事故などの不意の出費もあります。
生活資金がかつかつではいけませんので、不意の病気や事故による出費に備えることも必要です。火事を出したり、隣からの延焼などない様にしたいですね。隣家の建物との距離はある程度確保しないと、火事や騒音などで紛争の原因になったりします。

無理な計画をしないことが大切ですね。どこかにしわ寄せが必ずきます。

お礼

ありがとうございます。
将来家以外にもお金がかかることをヒシヒシと感じました。
年収は給与が34万に残業代、残りはボーナスで6ヶ月なので、ずっと維持できるかわかりません。もちろん管理職になれば、残業代もなくなり今の給与とくらべると、どうなるか…管理職ともなれば、業績がモロに響くでしょうから、毎月15万返すのは「今」はできても、5年後、10年後はわからない。その上子供の養育費など、多少行きたい大学は選ばせて挙げたいですから、家は必要最小限というか、借りれる額を毎月返せる額から決めるべきですね。

近場でも家族旅行もしたいですし、大きい家の中で貧乏も寂しいです。
それなら小さい家で裕福に過ごすほうが幸せな気がします。
借入れが1000万増えると返す額が1500万くらい増えるので、
なんとか3000万以内の家にしていきいたいと思います。

回答No.2

timeoftime

３５年の固定金利だと思いますが、金利少し高くないですか？
単純計算で最初の年度の利子が
4000万×0.0289=1156,000円
３５年で利子がなくなると考えて
1156,000×35÷2=20230,000円
約２０００万円近く利子を支払うことになりますよ。
そのあたりシュミレーションはできていますか？

お礼

アドバイスありがとうございます。
私が探した中では一番安い金利でした。
いろいろな要素があるので複雑だった部分もありますが、
35年固定金利で2.89％より安い銀行をご存知ですか？
ご存知であったら是非是非ご教授お願いします！

借入れの1.5倍ぐらいが利子であるのは痛感し、総返済額からは目を背けたくなります・・

回答No.1

noname#106927

こんばんは。以前、不動産におりました。

単純に計算して、返済比率は約26.7パーセントなので銀行的にはオッケーでしょうね。

ただ考えるべきは、
35年ローンだと、終わる時に貴方は67歳、
・貴方の会社の定年は何歳か？退職金は？
・年収のアップは今後どの程度望めるか？
・月々の生活費はいくらかかっているのか？
なんかを踏まえて、少しでも余裕を作っておくに越した事はないです。

ちなみに月々の返済は15万超えですが、年収の12等分で月収56万～ですから、まあなんとかなると思いますがね…。

お礼

ありがとうございます。
退職金はとりあえずナシで考えています。私自身より若い会社ですから、先にいなくなる可能性も考えて当てにはしないようにしています。

月々の生活日はいまのところ13万です。
子供が大きくなるにつれあがっていくと思います。
月々の返済は今の家賃11万以内に抑えようと思います。