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昭和４９年築の中古マンション購入について
はじめて質問させていただきます。 昭和４９年築の中古マンション ２８００万リホーム済み３ＤＫ ＳＲＣ造 １３階建 ８階部 この中古マンションを購入するか悩んでいます。 実家からとても近く、立地、環境についてはよく分かっているので 申し分ありません。 ただ、築年数がだいぶ経過しているので３５年ローンを組んで 住み続けられるかが漠然とした不安です。 １５年くらいしたら売るなり、賃貸で貸すなりすることを前提に 購入するなら良いのか？とも考えたりしています。 全く知識がなく皆さんにご意見を聞かせていただけたらと思っています。 どうぞよろしくお願いします。
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築34年となると今までどれだけ手入れ（修繕）されてきたかによります。 内装はリフォームすればいくらでも見栄え良くできますが、その綺麗さに目を奪われてはいけません。 これまでの回答にあるように給排水系統は既に更新されたか、更新の計画があり実行待ちの時期にないといけません。 共用部の照明、防災設備はとっくに更新されている筈です。 ELVも30年～35年で更新を迎えます。 旧耐震基準の構造的リスクやアスベスト・PCB使用材などの環境的リスクも負うこととなります。リスクは金額にはね返ってくるのでそれらを踏まえた上で2800万が高いか安いかをご検討ください。 自己資金があれば、転売あるいは賃貸にすることも考えられますが、35年の長期ローンを組んで出口戦略を組んでも、逆ザヤに陥るのが目に見えてます。 35年ローンを支払って、払い終わったらそれで終りではなく、その先も住み続けることを考えれば築80年、90年となってしまいす。
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- billy65
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すでにみなさんがご指摘の通り、リスクの大きな買い物になってしまうと思います。 その後の転売は、二束三文、賃貸の借り手及び賃貸借費は期待しないものとして、考えないといけないと思います。 世帯数はどのくらいの規模なのでしょうか。13階建てというとそれなりの戸数だと思われますが、共用部の修繕や管理を円滑に行なっていくには、区分所有法に規定される管理規約があります。総会で3/4以上の賛成を必要としたり…現実は大変です。 古くなったマンションは、その地権者がやはり賃貸借されていて遠方にいたり、例えば寝たきりになっていて弁護士さんを通してでないと賛成反対をそのご子息に委任されての決議ができないとか…、修繕費を滞納していて連絡も取れない方がいたり…、決してレアケースではないのです。そうこうしている間に適材適所の修繕がおこなえない状況が生じてしまう…。建替え決議は、区分所有者全員の決議が必要です。 そうした管理の状況を管理組合理事長などから情報を得られれば良いですね…。 いずれにしても、慎重に検討されることが必要かと思います。 そういうことに情熱を持ってくれる若い世帯が、マンション地権者になってくれて、解決していける原動力になってくれてこそ、長寿命マンションへの道が開けます。
お礼
ご意見、どうもありがとうございました。 昨年長女を出産。今年の4月からは長男が幼稚園に入園。 現在住んでいる社宅があと5年いられる予定だったのですが、昨年末 来年3月で廃止が決定になり、生活設計がだいぶ変わってしまいました。 そのため、少し急いでこの先のことを決めなければいけなく なったのです。 このマンションは私の地元で実家に近く、生活環境は全く問題のない どころか、第一希望の場所なのです。 新築や築年数が浅い中古マンションは、高くてとても手が出せない 我が家の経済状況の中、この物件が出てきたのです。 エリアが第一希望の場所、金額もぎりぎりの上限内で 賃貸の相場と比較すると、月々１１万円ほど（管理費9600円、 積立金12500円ローンが約80,000円）の支払いならば購入するほうが 良いのでは？と考え始めていました。 古い建物＝耐震不安 とそればかり考えていましたが、それ以上のリスクが大きいようですね。 管理組合の理事長さんが、母の知り合いの方だったので 修繕状況を聞いてもらってみようと思います。 大変参考になりました。どうもありがとうございました
- URD
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マンションのリフォームなんてたいてい目に見える壁紙や床材、流し台、ふすまなどの建具くらいしか直しませんよ。 住んだらすぐに専用部の排水管、給水管が腐って水漏れ 内装壊して自費で直したらこんどは共用の立配管が腐って水漏れ そこだけマンション共用費で部分修理したら他の部屋でも漏れが目立ってきたので排水管全更新をマンション管理組合総会で決議したら積立金足らなくって全戸に200万円の負担を決議。 ところが払わないひとが続出して計画倒れ そうこうしてるうちにあっちこっちから水漏れ こういうマンションをいくつも見てきましたが そういう資金計画は立てられますか？
お礼
アドバイスありがとうございました。 エリアが第一希望の場所、金額もぎりぎりの上限内の物件で 賃貸の相場と比較すると、月々１１万（管理費、修繕積立金が 約22,000円ローンが約8万）の支払いなら購入のほうが良いのでは？ と考えたのです。 耐震にばかり気を取られていましたが、配管はアドバイスいただいた 通り重要ですね。恥ずかしながら、我が家の経済力では このような資金計画を立てることはかなり無理です。 平成１６年に大規模修繕（外壁補強等）と表示があるので、修繕内容 の確認もしてみたいと思います。 大変参考になりました。どうもありがとうございました。
- cubetaro
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古いマンションは、修繕積み立て金がかさむので、その辺を良く確認した方が良いと本で読みました。 特に水道管が埋め込み（最近のマンションは埋め込みでなく、交換可能なタイプ）だと、交換に手間（費用）がかかるので、確認した方が良いとか。
お礼
アドバイスありがとうございました。 この物件周辺の３ＤＫマンションの賃貸の相場から言うと 管理費、修繕積立金が22,000円ローンが8万のマンションなので 月々10万の支払いなら購入のほうが良いのでは？ と考えたのですが、やはりもう一度しっかり考え直してみたい と思います。
お礼
ご意見、どうもありがとうございました。 エリアが第一希望の場所、金額もぎりぎりの上限内の物件で 賃貸の相場と比較すると、月々１１万（管理費、修繕積立金が 約22,000円ローンが約8万）の支払いなら購入のほうが良いのでは？ と考え、気持ちがちょっと浮き足だっていました。 古い建物＝耐震不安 とそればかり考えていましたが、注意すべき点がまだまだたくさんあるのですね。 大変参考になりました。どうもありがとうございました。
補足
この物件の管理組合の理事長をされている方が、たまたま私の母の 知り合いでしたので、修繕状況がどんなものか聞いてもらおうと思います。