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築25年のマンションを買ってもよいか?!
築25年の中古マンションを両親が(立地条件だけで)気に入り、 購入しようとしています。 ・RC造り。 ・法律上は60年もつ。 ・リフォームは通常よりも広範囲(?)に行う。 (リフォーム前と比較して、分譲価格が300万円上がる。) 両親は60歳過ぎですが、私としては、 あと30年くらいは住めるマンションを 買わせたいと思っています。 築30年を越えると建て替えや立ち退きの話が 出てくるのではないかと心配しています。 『全住民の4/5の賛成がなければ建替えはない』 とのことですが、 反対していると住みづらくなる、 など何かしらのトラブルに 巻き込まれるのではないかと心配です。 不動産屋からは 『複数の不動産屋で公開しているし、立地もよいので、 リフォームが完了して公開したらすぐにも買い手がつく物件だ。』 と言われています。 しかしリフォーム中とはいえ、ここ1～2か月の間、 買い手がつかないでいるので 何か落とし穴があるのではないかと疑っています。 このあたりについて、法律上の見解や、 実例などご存知の方、教えてください。
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物件により判断基準は異なると思います。 築２５年とのことですが、物件によってはこの１～２年に建築された物よりよっぽど頑丈に作られている物もあります。 防音、断熱等を含めて評価の高い物件がありますよ。 但し問題になってくるのは、配管、配線関係ではないでしょうか。 築２５年であれば大規模修繕を既に１度は終了していると思いますので、以下の事に注意されてはいかがですか。 １．配管の取り替えを完了している ２．電気の容量（回線数）が十分である 昔のマンションは３～４回路しかなかったので、最近の電化製品使用量からするともう少し多い方がいいと思います。増やせるのであれば、入居後増やしても良いと思います。 ３．今後の修繕積立金に不足が生じる可能性が少ない 大規模修繕が１度も完了していないマンションでは、注意しないと修善時に費用が発生したり、その後月々の負担金が増える事があります。 逆に１度でも終了していると、物件としての費用算段ができている可能性があるので、今後よほどのことが無い限り、大きく変動する可能性は少ないと思います。 また、修繕以外のチェック項目として ４．管理費の滞納者がどの程度いるか 限りなく０に近いのであれば、その物件の居住者の質が比較的高いと思われます。 ５．管理会社に委託しているのか、自主管理か 自主管理の方が管理費は安いのですが、高齢者が居住する場合、管理人がいてくれた方が、安心できる部分もあると思います。 ６．入居者の平均年齢 あまり居住者年齢が偏っていないほうが良いです。 また、参考意見として見て頂きたいのですが 確かに建て替えとなると、高齢者にとって今更と思う部分があると思いますが、悪い事ばかりではないと思います。 立地の良い物件であれば、昔のマンションの場合容積率に余裕があるため、建て替え時に部屋数を増やして、その販売分を建築資金の穴埋めに利用する場合もあります。 また立地条件とのことですが、利便性はを指しているのであれば、高齢者にとっては大変重要な要素だと思います。 自由に動き回れる若い人たちとは違い、利便性が良くなければ何事にも不自由します。 また、出かける場所が近くに沢山あるということが、生活にとっても楽しみであると考えられます。 逆に、慣れて、見知った場所として選ばれているのであれば、今更生活環境を変更したくないとの気持ちの表れなのでしょう。 良い部分、悪い部分を改めて調べて、その上でご両親の意向を聞いてあげるのもいいのではないでしょうか。 ちなみに、本当に立地がよければたとえ古くてもすぐ売れる可能性はあります。なぜなら、古いので当然金額は安いと思います。しかし、立地さえよければ賃貸の入居者もすぐつきますし、利益率（収益率）のよい物件となります。 また、若い人で便利の良い場所に住みたいが、まだ頭金が無いという人たちにはもってこいです。今後お金が出来た段階で、そのマンションを賃貸で貸して別物件を購入するというステップアップにはもってこいの物件とも考えられます。
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- piyotty
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築35年の公団物件をつい先日購入し、これからリフォームするものです。 決め手にしたのは ■価格が安い ■公団物件なので、躯体が丈夫 ■大規模修繕完了済み（外壁塗装、給排水・ガス管交換済み） ■もともと親が住んでいる地域なので、事情をよく分かっていた ■築１５年程度の物件ですと間取り的に暗い部屋ができてしまうのもイヤ などです。 不動産屋さんのいうのは間違いではないです。 築の古い住宅を割安で手に入れ、綺麗にして住むのは悪くない と考える人が増えているようです。 リフォーム自体は、自分で施工会社を探し、使いやすいように変える予定です。（家の面積にもよりますが、給排水管交換・床張り替え・壁および天井補修・台所、トイレ、風呂設備更新・押入および物置造作・建具更新など、で400万円程度の見積りを出してもらいました） 入居時に新しい設備になっていると便利ですが、住む人の事情に合わせてプランニングして貰った方が後々楽だと思います。 ご両親の年齢を考えると、長期居住可能な物件よりも「住みやすい、暮らしやすい」とご両親自身が思う物件の方がよろしいのではないでしょうか。 余談ですが、私の親も数年前に同じ建物の中で４階から１階に住み替えました。理由は「階段を上がるのがつらくなった」ということでした。 かなしいことですが、これからご両親の体力もすこしずつ衰えていきます。できるだけ楽に暮らせる物件でお住まいになることをおすすめします。
お礼
個別のお礼でなくてすみません。 『築深はダメ』と決めてかかっていた私に対して、 大きく分けて3つの回答をいただきました。 1.そのとおり 2.確認するポイントがある 3.住む人の気持ちが大事 私は元々1だったわけですが、3の回答ももっともだと思うようになり、 まずは2の確認で納得がいけば買おうと思い始めていました。 確認を始めたのはリフォームが終わった後だったこともあり、 一昨日、別の買い手がついたとの連絡がありました。 『リフォームが終わったら売れちゃうよ』というのは ウソではなかったようです。 両親とも再度話し合い、今後はこの物件と同じ沿線で(つまり条件を少し緩めて)物件を探すことにしました。 皆様、どうもありがとうございました。
ＮＯ．５です。 建て替えの件ですが、戸数を増やして(階数を増やすなど)建て替えの負担金額を少なくするやり方もあるそうです。これだと１０００万以下に抑えられるようです。
- lemonbarm
- ベストアンサー率38% (238/621)
＃３のlemonbarmです 回線数というのはブレーカーを見て貰うと分かると思います。 ブレーカーの主電源（このon,offで全部のスイッチが変わるもの、一番左端に個別についているもの）意外に、場所毎に分かれていくつかスイッチがついていると思います。このスイッチの数が簡単に言うと回線数です。（但し、スイッチはあるが電気が通っていないものもあります） よく古い家で、電気ポットと電子レンジと使っているときに、ホットプレートを使ったらブレーカーが落ちたとかドライヤーを使ったらブレーカーが落ちたというようなことがあります。 これは１つの回線の電気使用量が超過したためにブレーカーが落ちるのです。従って、最近ではキッチンだけでも２回線以上引き込んで冷蔵庫なども含め電気使用量が１つの回線にまとまらないように分割させます。 コンピューター、ホットカーペット等の電化製品がどうしても多くなってきていますので回線数というのが大事になってくるのです。 高齢者ということですし、マンションで石油ファンヒーターを使うのは大変ですしやはり危険だということで最近は床暖房やホットカーペットを利用される人も多いのでチェックポイントになると思います。 但し、少ないと思っても追加できるマンションもありますので、事前に確認されるのが良いと思いますよ。 余談ですが、最近床暖房のついたマンションが良く販売されていますが、落とし穴があります。 簡略な説明となりますが、通常床スラブ（下の階との境界となるコンクリート部分）から一部立ち上げたりなどして床（この場合フローリングになりますが）が張られるのですが、床暖房を入れるのでコンクリートに直張りしてしまっています。 その為、冬場は床暖房を入れておかないと寒くて過ごせないというとんでもないマンションが増えています。 本来マンションは上下左右の部屋があれば、そちらからの暖気がある程度伝わってきて、戸建てよりも冬場は温いのです。構造によっては、ある程度まで暖房器具を利用することなく過ごせるのですが、こういった表面的には床暖房つき住宅でも実際は、それがないと過ごせない＝床暖房は以上に電気代が嵩む、ガス代が嵩むという落とし穴があるのです。 マンションを見に行くときに、その家族の人たちが寒がりかどうか、その上で床暖房を常に利用しているのかどうか、入れてない時はどうか等確認されると良いと思いますよ。 最近のマンションの全てが悪いわけではありません、昔のマンションの全てが悪いわけではありません。 その物件と価格が適正なのかどうかが重要だと思います。 新しいマンションと古いマンションが同じ金額で買えるわけではありません。その年数に見合っているのか、今後の本当の価値や負担をよく見極めてくださいね。
- nobugs
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築２５年ですと、昭和５５年竣工ですので、旧耐震の建物です。 現行の耐震基準と異なり、地震には弱くなっています。 リフォームで綺麗になっていても、構造的に弱いものですので、お勧めできませんね。
お礼
『昭和56年以降の「新耐震基準」』というものがあるのですね。とても大きなポイントですね。確認項目の中に組み込ませていただきます。
＞不動産屋からは 『複数の不動産屋で公開しているし、立地もよいので、 リフォームが完了して公開したらすぐにも買い手がつく物件だ。』 と言われています。 これは契約を急がせるための不動産屋のセールストークかもしれません。 いろいろな物件を見て見る眼を養いましょう。 もし建て替えをするとなると一世帯あたり1500万位かそれ以上必要です。全住民の五分の四の方がこの金額を出せるかどうかです。私は難しいと思います
お礼
> 不動産屋のセールストークかもしれません。 実は一週間前、リフォーム中のこの物件を見てきたのですが、ちょうど一週間後の昨夜、妹(不動産屋と直接交渉をしている)から連絡がありました。検討状況をきかれたらしいのですが、その場で交渉したら30万円の値引きが出たそうです。やはり向こうも必死に売ろうとしているのかも…。 > 全住民の五分の四の方がこの金額を出せるかどうか 両親としては、買ってすぐの建替えなどない方がよいので、出せない方がありがたいです。
■築25年のマンションに30年住むのはいくらなんでも無理があります。 ■リフォームに定価で300万円くらいかかっているかもしれませんが、リフォームで物件の価値が上がるのではなくて、単に額面の売買価格を低くしないためです。 「このままじゃとても売れないから、リフォームでもして見栄えをよくするか‥‥。」というところです。所詮見栄えですで物件自体の価値が上がるわけではありません。 ■内装やリフォーム部分は一度使ってしまえば中古となり価値はほとんどゼロになりますのでリフォーム時点での分譲「価格」は300万円上がっても物件「価値」は上がってはいないのです。 ■とにかく不動産屋は売れない物件を何とかして処分しようと必死はわけです。 ■通常30年の居住を考える場合は新築あるいは築年数5年未満でしょう。 ■「全住民の4/5の賛成がなければ建替えはない」というのは「全住民の4/5の賛成があれば1/5の住民が反対しても立て替えることができる」ということです。入居年数が短い人ほど反対しますが、反対していると補修費用を負担させられたりすることがあります。 ■良い物件はリフォーム中に買い手がつきます。「何か落とし穴」という質問者の勘は当たっているかもしれません。 ■築25年のマンションを買う場合は「非常に安くて５年程度で元がとれる。自分で住むのは5年程度。後は賃貸に出して使いつぶす」というケースでしょう。 （あと、裏技ですが、わざと立替間近のマンションを買って居座り続け、高額な立退き料を請求して利益を得る、という暴○○がかつて使った手もあります。）
お礼
経験者さんですか。やはりいろいろと勉強されたのでしょうね。 両親たちからは『90になるまで(同居とかせずに)放っとく気か!!』とか『90まで生きないよ…。』とか言われましたが、そういうことを言う人ほど長生きしそうで。(苦笑) 冗談はさておき、築年数についていえば、せめて平成生まれと漠然と思っています。ただ、(いつか)連れ合いがいなくなった時に私が引き取るかも、と考えると『自分で住むのは5年程度。後は賃貸に出して使いつぶす』という考え方もアリだと思います。参考にさせていただきます。
- tosembow
- ベストアンサー率27% (200/718)
地方在住者です。私なら買いませんし、両親にも勧めません。 ＞両親は60歳過ぎですが、私としては、あと30年くらいは住めるマンションを買わせたいと思っています。 まったくおっしゃるとおりで、新築かせいぜい築１０年前後まででお考えになるべきかと思います。実際に物件を見なければ、あるいは素人では判断も難しいのでしょうけれど、後々の修繕費、管理費などを考えてもあまり得策ではないように思います。 ＞『全住民の4/5の賛成がなければ建替えはない』 これも考えようによっては諸刃の剣で、建物の共用部分に問題が生じて建て替えるしかないとなっても、強硬に反対するような人がいるかもしれません。 以前マンション経営に興味がわいて読んだ本ですが、『あなたのマンションが廃墟になる日』（山岡淳一郎著、草思社）が参考になるかもしれません。
お礼
> 私なら買いませんし、両親にも勧めません。 母が、ある難しい手術を勧められた時に 私は先生に『先生のお母さんに勧めますか？』 ときくと『…、正直なところ私も勧めません。』 と言われたのを思い出しました。 不動産屋に同じ質問をして効果があるかどうかは 『??』ですが…。 『あなたのマンションが廃墟になる日』、 本屋に注文してきました。 ありがとうございました。
- jyamamoto
- ベストアンサー率39% (1723/4318)
法律上60年というのは、減価償却の計算上の耐用年数のことですよね。そのことと、建物が構造的に、あるいは機能上使用に耐えうるかどうかとはまったく別問題です。 築25年といえば外壁や屋上防水、また給排水設備等の全面改修が必要な時期のはずですから、今までの改修工事の履歴や今後の計画、また長期修繕積立金の状況等を必ず確認しておきましょう。 立地条件などよりも、もっと重要な確認事項です。
お礼
専門家の方からのアドバイス、心強いです。 『築○年ならここを確認すべき』 というピンポイントの確認項目があるのですね。 さっそく確認してみます。
お礼
専門家の方からのアドバイス、心強いです。 細かいポイントまでありがとうございます。 古いから脆い、というわけではないのですね。 質問時にあえてぼかしたのですが、 母が首に爆弾を持っているため、娘(私の妹)夫婦から 徒歩圏内にあるこの物件を気に入った、というのが 『立地条件』の本当の意味です。だから、 『利便性を指しているのであれば、高齢者にとっては大変重要な要素』というのもおっしゃるとおりです。 客観的な立場と肉親の立場の両面で見てみます。 最後に追加質問です。2について、容量は30Aとかの数字ですよね。回線数とはなんでしょうか。