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【２回目】昭和４９年築の中古マンション購入について

2009/01/27 13:57

先日この物件の購入について相談しました。修繕状況が少しわかったので、再度相談させてください。昭和４９年築の中古マンション　ＳＲＣ造　１３階建８階部３ＤＫ価格２８００万（平成２１年１月リホーム済み）月々１１万円ほど（管理費9600円、積立金12500円ローンが約80,000円）の支払い【修繕状況】・１０年ほど前に共有部の配管を鉄管から塩ビ管へ取替え済み・平成１６年外壁等の大規模修繕済み・専有部の配管はすべて塩ビでリホーム時に一部修繕リスクが大きいことは、先日教えていただいたのでよく承知しているのですが、修繕箇所が分かったので少し状況が変わるものかしつこいのですが教えてください。何故この物件にこだわるかというと、昨年長女を出産。今年の4月からは長男が幼稚園に入園。現在住んでいる社宅があと5年いられる予定だったのですが、昨年末に平成２２年３月で廃止が決定になり、生活設計がだいぶ変わってしまいました。そのため、少し急いでこの先のことを決めなければいけなくなったのです。このマンションは私の地元で実家に近く、生活環境は全く問題のないどころか、第一希望の場所なのです。新築や築年数が浅い中古マンションは、高くてとても手が出せない我が家の経済状況の中、この物件が出てきました。最終的に決断する前に専門業者に頼んで、建物、管理組合の状態を調査してもらおうと思っています。（平均で１０万円前後）

nasouhina
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noname#184449

2009/01/27 14:53 回答No.2

元業者営業です物件に問題がない前提で・・・。まず、借入はどうでしょうか。現在、殆どの金融機関（特に大手都市銀）は住宅ローン融資条件に「築年縛り」を設けています。例：Ａ銀行築年縛り５０年の場合５０－築３５年（今回の物件）＝１５年つまり、この銀行では例えご質問者様が３０年ローンを希望されても最高で１５年までしかローンを組めない事になります。なぜこのような「縛り」があるかというと、それは物件が古ければ古いほど担保割れのリスクが高いからです。つまり、万が一支払ができずに現行が抵当権を実行した場合、（借金のカタに物件を取り上げられた場合）銀行は古いマンションを手に入れても何のメリットもありません。銀行はその物件を現金化して債権を回収しなければならないのです。そこで、現金化しても極端に古い物件では債権の回収が難しくなり、結果「不良債権＝こげつき」となり、銀行は損をしてしまうのです。故に、その「不良債権化」のリスクを軽減する為の措置が「築年縛り」です。この「築年縛り」は金融機関によって基準年数が違いますが、概ね５０年～６０年です。この説明は不動産業者からされませんでしたか？古い物件をご紹介する場合、この件を事前に説明するのは業者として「いろはの“い”」です。まぁ、もしかしたら提携金融機関があったり、何かの「ツテ」でそのような「縛りの無い銀行を紹介できるというようなケース」かもしれません。何れにせよ、一度不動産業者へ確認してみて下さい。話はそれからです。資金計画をしくじるとそれこそとんでもない結果（破綻）が待っています。慎重の上にも慎重な精査が必要です。ご参考まで。

質問者

お礼 2009/01/27 16:12

ご意見ありがとうございます。築年数での縛りはまったく知りませんでした。不動産業者さんとは３５年ローンでの話しかしていません。早速電話して「築年縛り」について確認とって見ます。

質問者

補足 2009/01/27 16:37

確認してみました。不動産屋さんの回答ではみずほとりそなは縛りがないそうです。ローンの勉強もまだこれからなのでいくつか銀行に聞いてしらべてみたいと思います。ありがとうございました。

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dekacho
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2009/01/27 17:42 回答No.4

いつもネガティブなことばかりですいませんが。。。 35年ローンを支払って、払い終わったらそれで終りではなく、その先も住み続けることを考えれば築80年、90年となってしまいす。マンション建替えの動議が起き住民の3/4の賛成で可決した場合さらにローンを背負うか、売って他に移ることとなります。修繕が行われていることは判りましたが、逆に更新されてない部分はあとどのくらい残っているかの時期です。価格はその価格でも売れるからその価格なのでしょうが、例えば管理費・積立金を毎月払わなくても済む、3300万の戸建ても視野に入ってくるかもしれません。春になれば不動産会社はまた大量に倒産し、不動産市況はまだまだ悪化していくことが見込まれますので、今年一年社宅に住めるのであれば値切るなり、他を探すなりしてみてもいいと私は思います。

質問者

お礼 2009/01/27 20:20

アドバイスありがとうございます。ネガティブなご意見とありますが、とんでもありません。こちらこそ何度もしつこい質問に冷静にアドバイスいただいて本当に助かります。そうなんです。築８０年、９０年ですよね・・・。本来ならばこのマンションなんて購入すべきではないのですが希望のエリアをどうしても第一優先になるため、住み替えを念頭にこの物件を購入しようかと迷ってしまいます。そもそも３０００万が上限の我が家の経済力では、私が希望しているエリアは諦めるべきなのか思います。。。また質問させてもらうと思うのですが、どうぞよろしくお願いします。

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noname#78424

2009/01/27 16:51 回答No.3

改修でいうとエレベータが心配です。もう取替え済みですよね。あとは屋上防水、まぁ最上階ではないからいいですが。次に、ポンプ、給水タンクの状況。いずれも築３４年では取替えはなされているとは思います。あと、全体の居住者の賃借人比率を調べてください。７割以上が借家だと管理は先々心配です。専門業者に観てもらうのは大変結構です。ぜひ竣工図面を用意させてください。それから大規模改修の際の管理組合の内容決定の決議案とか工事内容のわかるものも用意できたらいいですね。そこまで出してくれる売主だといいですが。頑張っていい物件ゲットしてください。応援しますよ。

質問者

お礼 2009/01/27 20:11

アドバイスありがとうございます。大変参考になります。築３５年のリスクが大きいので、このマンションは始め選考から除外していました。ですが、希望のエリアにはほかに物件がなく、なかなか諦めがつかない有様です。ちなみに修繕が完璧であっても、本当は購入は避けるべき物件でしょうか？専門業者に観て貰って、すっぱり諦めようかと思ったりしています。

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