立ち退いてほしいが、借地権を主張されている

質問

私の家では、敷地の一部を貸しています。
貸した敷地には、借りた人が家を建てて住んでいます。
もう５０年以上貸しており、もともと知り合い同士であったこともあり、親切心から長いこと非常に安い賃料で貸しています。約１００平米で数千円です。
このたび、その家族（高齢のご主人と息子）が親類の家に同居することになり、出て行くことになりました。
ところが、出て行くにあたり、家をそのまま残し、物置代わりにしておきたいと言ってきました。
こちらとしては、空き家を置いたままにしておくのは物騒ですし、火事でも起きたら困るので、家を処分して出て行って欲しいと回答しました。
しかし、今度は「借地権」を主張し、出て行けと言うのであれば「立退き料」を支払うよう要求してきました。
借りている以上、ここに家を建てようが、別の人にさらに貸そうがこちらの自由であるという主張も載せてきました。

こちらとしては、
・家を処分し、更地にして出て行って欲しい。
・それが無理なら、家の処分はこちらで請け負うので、出て行って欲しい。
と考えています。

できることなら、おとなしく出て行って欲しいのですが、何か解決策はないでしょうか？
また、引き続き借りるのならば、賃料を妥当な値段に上げたいと思いますが、可能でしょうか？どのような手続きが必要なのでしょうか？

先方の主張も正しいのか、否か判断できずに困っています。

どうぞよろしくお願いします。

回答No.3

matthewee · ベストアンサー

１．まず、借地法で保護される「借地権」が存在するか否かの検討が必要だと思います。

※借地に関しては、平成４年に借地借家法（＝新法）が施行されたが、これ以前の借地に関しては、旧法である借地法が適用される。本件は、５０年以上前の借地契約なので、旧法の借地法が適用される。

　借地法１条では、「借地権」は「建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう。」と定義されます。

※本件の敷地利用権が物権の「地上権」である可能性は低いと思うのですが（＝実務でも地上権はほとんど利用されない）、念のため、土地登記簿に「地上権」の登記がないか確認しておいて下さい。

２．以下、本件の借地契約が「地上権」ではないということを前提に検討するのですが、公租公課（＝固定資産税＋都市計画税）より年額で２万円程度多いだけの地代しか受け取っていないなら（＝要するに、「権利金」や「保証金」の授受がない）、有償の賃貸借ではなく、無償の使用貸借による借地契約と判断してよいと思います。

　使用貸借による借地であれば、借地法で定義される「借地権」ではありませんから、借地人は立ち退き料を要求することもできませんし、建物を別の人に貸すことも地主の承諾なしには不可能です。

３．隣人は、「借地をして住宅を建て、そこに住む」という当初の使用貸借の契約目的を完了したのですから、自費で建物を撤去して更地にし、土地を地主に返却する義務を負います（民法５９７条）。

　といっても、話し合いがこじれたら、裁判に打って出るしかないと思います。親子間の土地の使用貸借契約において借地契約が解除された事例を、ある弁護士の方のＨＰで見つけましたので、下記に張っておきます。参照して下さい。
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/totisiyo.html

４．もし、裁判所が「借地権」の存在を認めてしまったら、地代値上げと契約更新時に更新料の徴収で対抗するしかないでしょう。

　地代の値上げは、周辺の地代相場の高騰や土地価格の上昇、公租公課の増税を理由にして、いつでも地主から一方的に借地人に通告できます（借地法１２条）。

　固定資産税に関しては、物置として用途転換をすれば、住宅用地の特例措置からはずれる可能性があるので（＝税額は一気に６倍になる）、地代を現行の１０～１５倍程度まで上げる必要があるでしょう。

　ただし、借地人が承諾しなければ、裁判で決着を付けるしか方法はありません。

　借地法では、「借地権」の存続期間を木造建物の場合、契約当初３０年、その後２０年ごとに更新としているので、次回の更新時に、地代の後払い的性格を有する「更新料」を請求することもできます。目安として、更地価格の５～１０％程度を更新料としているようです。
　もっとも、借地人が承諾しなければ、これも裁判で決着を付けるしか方法はありません。

お礼

丁寧な回答ありがとうございました。
地上権の登記はありませんでした。
どちらにせよ、先方と交渉し、場合によっては裁判まで持っていくつもりです。
ありがとうございました。

回答No.2

v008

使用貸借として主張することで立ち退きを要求します。
建物の登記が無ければ借地権の対抗力もありません。

賃料を相当額にするのは可能です。権利金相当額を相場の賃料に乗せて請求してください。地代はしっかり利益だ出るのが普通で、例えば借地権は４０００万の土地で５０％の借地権割合なら２０００万ですから、権利金相当額２０００万を支払ってもらって、賃料を固定資産税額の５％以上もらえるはずです。

借地権の額は路線価を確認すれば簡単にわかります。
借地権が認められてもその後　更新料などはもらえます。安定収入ですので　自分で処分するよりそのほうがいいかもしれませんね。

お礼

建物の登記がないと借地権はないのですね。

わかりやすかったです。
ありがとうございます。

回答No.1

akak71

賃料数千円は、年額か　月額か
そこの固定資産税は　年額いくらか？

固定資産税と賃料が同じ程度でしたら、使用貸借とされる可能性が強い。

大幅に賃料が高いと、借地権が成立します。

補足

固定資産税と賃料は年額で２万円程度賃料の方が高いです。
この程度の額だと、使用貸借とすることは可能なのでしょうか？