借地上の家（賃借人もいます）は売れますか？その手順は？

質問

借地上に建っている古屋(空家、築６０年近くボロボロです）の一部を店舗として貸しています。この家を処分したいと考えていますがこのような状態で家を売る（借地権を売る？）事は出来るのでしょうか？まずは地主さんと話をしたらいいのか、賃借人に立ち退きを頼んだ方がいいのか、不動産会社と話をしたらいいのか手順が全く分からず困っています。一つ話しの進め方を間違えると話がこじれたり、ひどく損をしそうで不安です。どなたか専門家の方、経験された方のアドバイスを頂けると助かります。宜しくお願い致します。

回答No.1

noname#63054 · ベストアンサー

借地権というものは、通常、登記されていません。
そこで、家屋の登記をもって借地権の登記とします。
古屋であれ、なんであれ家を売るということが借地権を売ることです。

古屋を買った人は、古屋をそのまま使用収益するのは自由ですが
建替えようとすると、地主の承諾が必要です。
旧借地法による契約が承継されていますから、地主は通常は建替えを
こばめません。
ただし、承諾料・借地契約更新料のような代価が生じるケースは多いです。

一方借家人のほうですが、追い出すと借家契約による違約金（普通は
６ヶ月分の家賃とか）が必要になります。このケースではおそらく
営業権もついていますから、権利金などの授受があれば、それを払って
立ち退いてもらうことになります。
追い出さずに売れるのが一番いいわけです。

そういう物件を買う人がいるかどうかは不動産屋に聞くのがいいです。
立地条件によります。
まれに借家人が借地権を買いたいというケースもあります。金融機関の
融資を条件に話をすすめるのも一法です。

お礼

早々にご回答ありがとうございました。また、お礼が遅くなり申し訳ございません。
借地上の借家人付き古屋でも、買う人がいれば売れるという事ですね？
まずは不動産屋に行き相談した方がいいのでしょうか？それよりも先に地主に相談した方がいいのでしょうか？迷うところです・・・

回答No.4

noname#65504

＞賃借人に立ち退きを頼んだ方がいいのか、

これはかなり難しいですね。契約が切れる期限の１年から半年前の期間に更新をしない連絡をする必要がありますし、おそらく多額の立ち退き料が必要でしょう。
事業用の店子のようですからそれには営業保証金のようなものも含まれます。
立ち退きをさせるのは時間と費用の面でかなり大変だと思います。

しかし、店子がいる状態だと、購入してくれる相手がいるかどうかは賃貸事業として収益が出るかどうかによると思いますよ。
購入しても今までの賃貸契約は引き継いでしまいますので、賃料などが簡単に値上げできませんので、事業収益が難しい物件なら買い手自体がつかないでしょう。

つまり立ち退きにかかる費用と、収益物件として売れる見込みがあるかどうかどちらがより現実的であるかを検討する必要があります。
このあたりは借地契約・借家契約の詳細を説明して、不動産業者などに相談してみてはどうでしょうか？

ある程度売れる見込みが出たら今度は、地主との借地権譲渡についての交渉になると思います。それがうまくいかなかったら裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める請求をすることになります。

お礼

アドバイスをありがとうございました。
このような相談をする場合、町中の不動産屋がいいのか、大手の不動産業者がいいのかお分かりになりますか？それとも多くの不動産業者に相談した方が買い手を見つけるには有効でしょうか？お礼とともにまた質問してすみません。

回答No.3

noname#63054

借地権者が誰になるかわからない段階で、譲渡承諾書を書く底地権者は少ない。
そこで、売買契約のなかで、借地権譲渡承諾書をいついつまでに得られない場合は白紙撤回
という停止条件つき（特約）の売買契約にします。
そのなかで、名義書換料（借地権価格の１０％程度）を払うわけです。
また、借地権者は地主に借地権を買いとってくれと要求できる立場にいるので、まず
「買いませんか」と地主に持ちかけ、たいていはカネがないから一緒に底地も売ってくれ
という話になることが多いようです。

http://www.toshin.gr.jp/jutu/sell/sell47.html

お礼

NO.1と同じ方ですか？２度もアドバイスをくださり本当にありがとうございます。（もし、違っていましたらすみません）
教えていただいたホームページで昨夜から勉強していますが、まだまだ難しい言葉が多く理解するのに時間がかかっております・・・もう少し勉強してから専門家に相談に行こうと考えています。また、こちらで質問させて頂くかもしれません。その際はまた宜しくお願い致します。

回答No.2

takumaF

こんにちは。
司法書士等の専門家に相談された方がよいと思います。

借地権の中身が賃借権の場合、建物の売却のにより土地の賃借権の譲渡を伴います。この場合、地主の承諾が必要となります。地主の承諾なしに建物を売却すると借地契約の解除原因となり、最悪の場合、借地権を解除され、更地に戻して土地を明け渡さなければなりません。

まずは、地主さんの承諾をもらうことが必要となります。なお、地主の承諾が得られない場合の救済規定として、裁判所の許可制度があります。

お礼

アドバイスをありがとうございました。
今まで不動産関係の事とは無縁でしたので、言葉一つ一つ理解するのに時間がかかりました・・(借地権にも色々とあると初めて知りました！）こんな私ですのでやはり専門家に相談した方がよろしいですね。自分でも勉強し、専門家のアドバイスも受け慎重に事を進めていきたいと思います。また、こちらでもお世話になるかもしれません。その際は宜しくお願い致します。