住宅ローン 借り換えの際の保証料

質問

某地銀で3年固定1.55％（通期金利優遇0.7％引き）が今年12月まで、元利均等50年8月までというのを組んでいます。現在の残高2685万（月々78000円賞与時＋84000円）
この後どうすべきか考えています。
昨年8月に100万を繰り上げ返済済み
12月にも100万はしたいと思っているが、借り換えの保証料等を考えると貯金が100万以下になってしまいます・・・。
(1)12月までまち、そのまま店頭金利で固定を組む（引き続き固定を希望すると5250円かかるらしい）
(2)同銀行で借り換えをする（出来るらしい・保証料もかかる）
　通期1.2％優遇→3年固定1.65～2.35％
　　　　　　　　5年固定2.2～2.9％
　　　　　　　　10年固定2.6～3.3％
　　　　　　　　20年固定3.05～3.75％

　　　　　　　　1～10年2.55～3.25％
　　　　　　　　11～15年2.75～3.45％
　　　　　　　　16～20年3.00～3.7％

　10年固定2.2％11年以降は0.4％優遇
(3)借り換えの場合、最初に一括で支払った保証料約70万は戻りがあるのでしょうか？
2歳未満児がいて近くに両親がいるわけでもないのでまだ働きには出ていません。主人の給料のみで返済です。（年収470万位）特に繰り上げ返済がじゃんじゃんできる環境では今はないので長期で家計を安定させたほうがいいのかと思っています。ただ、まわりは同じローン（同じ子持ち）で3年5年固定にする人が多いので悩んでしまいます。
何分地方なのでネットのような銀行がないのです・・・。

回答No.5

k-ayako

#1です、遅くなりました・・・。

#2さんの回答の通り、我が家の場合は「金利見直し」なだけであって「同行借り換え」ではありません。地銀には「金利次第では借り換えせずにこのままの借入にしたい」と話をしました。

ちなみに保証料については「金利上乗せ型」で０．４％上乗せという形ですね。これは選びようがなかったです。（ウチの場合は年収がギリギリだったこともあって銀行の言うがままのローン契約になってしまったので・・・）

三井住友では保証料が一括前払いで借り換えのための手数料（抵当変更など）と保証料で80万弱くらいだったと思います。

この三井住友の保証料の支払いや借り換え手数料を考慮して地銀では「10年後の支払い残高」で金利を計算してきました。

>今借りている地銀にもこちらから出向かないとなるがままになっちゃうんですね？！

これはそうだと思います。我が家も相談に行ったら普通に「優遇期間終了後は店頭金利です。今の金利で計算すると概ね毎月の支払いはこれくらいになりますね・・・」といわれました。

「他行借り換え」という言葉を引き合いにして「ローン条件（金利）の変更」を交渉してみると借り換えを検討してみるのがいいのかな・・・と思います。

なお、給与振込み口座が必須といわれましたが三井住友も今の地銀も「ウチは現金支給なので・・・」と言ったらその点は特にしつこく聞かれなかったです。

お礼

ありがとうございました。
早速別の地銀に相談にいってきました。すると、12月の借り換え時に今の銀行さんからの提示を見て多少金利を頑張るとのこと。なのでもう少ししたらその２行でせめてみようと思います。

回答No.4

noname#35582

＃２・３です。
お礼をありがとうございます。
お礼文の中で気になった点がありましたので、また来てしまいました。

> 今気がつきましたが、団体保険料金利に含むというのは一括払いより割高とかなんとか本でみかけたような気がしますねぇ。
これは「保証料」の話ではないかと思います。
保証料は「一括前払い型」か「金利上乗せ型」かが選べることが多いので。
そして、保証料は「一括前払い型」の方が「金利上乗せ型」より割安・お得ですね。

ご質問者さまがご利用の銀行の「団体信用生命保険」は、団信保険料が「金利上乗せ型」で、要するに「債務者負担」ということは「○大疾病保障付き」とか「特定疾病保障付き」といったものでしょうか？
ごく普通の「団体信用生命保険」ならば、今でも保険料は「金融機関が負担」というところが多いですし、「○大疾病保障付き」とか「特定疾病保障付き」といった特約タイプのもので保険料の一括前納が可能なタイプは、あまり見かけませんので、少々気になりまして。
かつて、住宅金融公庫一般融資は、団信加入が任意だったので、保険料は債務者負担だったのですが、それでも保険料は１年ごとの支払いだったんです。
そして、途中で全額繰上返済しても保険料の返戻は一切なし、でした。

ですから、団信の場合は、金利上乗せ型が一般的で、保険料全額前納…というものは、あまりないような気がしますから、そんなに損得はないと思います。

お礼

再びありがとうございます。
早速別の地銀に相談にいってきました。すると、12月の借り換え時に今の銀行さんからの提示を見て金利を頑張るとのこと。
基本、その2行で争っていますから同じくらいにはしてくれそうです。
12月までそのままにし、年末までにその２行でせめてみようと思います。教えていただいたメガバンクの金利を基本に高い・低いもくらべてみます。もちろん10年20年の長いスパンで検討します。
12月までには1段階金利があがるとふんでいますが、そのぶん、「投資」のほうで頑張ってみます。（手数料ぶんぐらいはいけそうです＾＾）ほんとうにありがとうございました。

回答No.3

noname#35582

＃２です。

> 金利に幅があるのは、借り入れするときのポイントによってかわるみたいです。
ということは、「金利優遇『最大』1.20％」ということですね。
私の勤務先でも、給与振込のほか、五大公共料金の口座振替、クレジットカードの契約などなど、優遇条件があって、そのうち２項目をクリアすればさらに0.70％、３項目以上ならば1.00％金利を優遇する…ということをしています。
ご質問者さまがご利用になっている金融機関も「3年固定の場合、条件をクリアして1.2％優遇が受けられれば当初適用金利が1.65％、0.50％優遇の場合は当初適用金利が2.35％」ということでしょう。
ただ、６月で３年固定の店頭表示金利が2.85％ということは、メガバンクと比較してかなりの低金利ですから、その点は地銀さまさまですね。

債務残高が2685万円ならば、保証料が80万円位というのは妥当なラインですね。
金融機関は変わらないものの、「融資」の契約そのものが変わるわけですが、その場合「抵当権の変更」はどうなるのでしょう。
やはり「借り換え」と同じく、こちらも手数料が必要になってくるのでしょうか？
あと、他の金融機関の借り換えと同様に、全額繰上返済をして、新規融資という扱いになるので、「新規融資」に必要な手数料が同様に必要になってくるのでしょうか？
また、一般的な全額繰上返済の際に、保証料の返戻がある…といっても、全額繰上返済から数か月後ということが多いです。
ですから、前のローンの保証料と新しいローンの保証料を相殺する…ということはあまりありません。
一般的な住宅ローン借り換えと同様…ということであれば、そのあたりの「諸費用」の用意も必要になりますね。

また、一般的に保証料の返戻においては、既経過期間分と手数料が差し引かれますので、当初払った額の７割戻ってくればラッキーと思っていていただいた方がいいかもしれません。
既経過期間が短いほど手数料は高めに設定されているので。

> 地元産業なので給与振込みは地元銀行しかできないみたい。
これはネックですね。
「給与振込みが必須」になっているところは少ないと思いますが、「給与振込指定口座」になっていないと、金利の優遇が受けられないことは多いですね。
当然、結果的に「損」になります。
私も金融機関に勤務しているので、給与振込みは勤務先以外は認めてもらえないんです。
ですから、他行にいくら有利な住宅ローン商品があっても、結果的に「損」になってしまうので、利用できないんですよね…。（私もただいま住宅ローン返済中。）

地元銀行が複数あるならば、比較する価値はありそうですね。
既借入先の条件を持って他行に行けば、それ以上の条件を提示してくれる可能性はあります。
そして、他行で出してくれた条件を持って既借入先に行く…と。

債務名義のご主人が忙しいならば、相談は奥さまでもＯＫですよ。
他行に相談に行く際には、現在の借り入れの状況が分かる「返済計画書」のようなものと、そろそろお勤め先を通じて配付されている「平成19年度　市民税・県民税　特別徴収税額の決定通知書」（地方公共団体によって税の名称は違いますが）を持っていかれれば、簡単なシミュレーションはできると思います。

> 金融でもジャンルが違うと厳しいですね
私は、エクイティは担当したことがないので、価格商品やキャピタルゲインはさっぱり？？？です。

最後に、
> 12月にも100万はしたいと思っている
もし、現在、「住宅ローン控除」を受けられているのならば、繰上返済は12月よりも１月にされた方が多少なりとオトクですよ。
住宅ローン控除は、「12月末日」現在のローン残高で計算しますから、12月に繰上返済をするということは、12月末日現在の住宅ローン残高が減ってしまう＝控除額も減る…ということになりますので。

お礼

本当にこと細かく教えていただいて大変参考になります。ありがとうございます。今日の午前中早速もう１つの地銀にシュミレーションに必要なものを聞きに、代理でもOKか聞いてきたところです。明日にでも再度必要書類をもってシュミレーションしてもらおうと思います。それを持参し、今の銀行に。ご指摘通り簡単に繰上げ返済が出来る環境ではないので、長い目でみてローンを組むべきかと思ってはいます。今の低金利より１０年後低いということはないと考えています。支払いが可能であれば長期に安定した返済方法のほうが性格的にあっているような気もします。（まめに見直したり考えるのはやはり不得手・・）繰上げ返済は期間の切り替えに返済すると手数料がかからないと聞いたので当初は１２月かなと漠然に思っていました。ローン控除の件は忘れてました。ありがとうございます。
保証料８０万というのは、抵当権設定登記料・印紙代・抵当権抹消登記料・銀行事務手数料・保証料（団体生命保険料は金利に含む）が入って８５万の間違いでした。
今気がつきましたが、団体保険料金利に含むというのは一括払いより割高とかなんとか本でみかけたような気がしますねぇ。
長くなってすいません。

回答No.2

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともあり、保証機関に出向して保証審査を担当したこともある者です。

まず、自行の住宅ローンの借り換えに対応していること自体珍しいので、保証料の戻りがあるかどうかも、その地銀さんにお尋ねにならなければ分かりません。
なお、＃１さまのパターンは「借り換え」ではないので、保証料はそのまま継続になります（単に固定特約期間の終了に伴う金利パターンの変更です）。

一般的な他行への借り換えの場合は、既借入先に対しては「全額繰上げ償還」という形になりますので、保証料も既経過分と手数料を差し引いて戻ることが多いです。
まれに保証料の返還には一切応じない…というところもあるようですので、その点については保証委託契約書を見なければ、これについても分かりません。

あと、(2)に書いてある意味がよく分からないのですが…。
「通期1.2％優遇」というのは、全期間にわたり店頭表示金利よりも1.20％優遇する…という意味だと思いますが、そのうしろの金利は何ですか？
優遇を受けるとこの程度の金利になるだろう…ということでしょうか？
ならば、「1～10年2.55～3.25％、11～15年2.75～3.45％、16～20年3.00～3.7％」というのは何ですか？
全期間固定金利の場合ですか？
ならば、ご質問者さまのところは、残りの返済期間が31年ちょっと残っていますから、こちらは関係ない話ですね。
（50年8月は、平成50年８月と書いてください。普通、金融機関では２桁で年が書かれている場合は西暦の下２桁と捉えますので。）

それにしても、固定期間の最長が20年固定で、その金利が優遇後で「3.05～3.75％」だとしたら、金利が高めですね。
三菱東京ＵＦＪ銀行でも、31年～35年の全期間固定で年利3.20％ですから。

> まわりは同じローン（同じ子持ち）で3年5年固定にする人が多いので悩んでしまいます。
金利の低さだけに惑わされているかもしれません。
この先の金利動向を視野に入れて考えているのならば、金利の低さのメリットを最大限利用し繰上返済をじゃんじゃんできるのだと思います。
このいずれかだと思います。
後者ならばいいのですが…。

子供は成長とともに必要となるお金も増えます。
ご主人の昇給、ご質問者さまが働きに出る…ということが将来的に見込めるとしても、それは今のところ「絵に描いた餅」でしかありません。
「長期で家計を安定させたほうがいいのか」と考えるのは、賢明ですよ。
ですが、仮に、3.20％全期間固定で他の金融機関へ「借り換え」たとした場合、1.55％での返済額と3.20％での返済額は、（私の試算どおりならば）毎月の返済額が２万円程度、ボーナス時の加算額も２万円程度増額になりますよ。
それでも返済に耐えられますか？

経済指標等から、８月に利上げがあるのでは…というエコノミストが増えました。
私も９月利上げから８月利上げに予想を変えました（私の現在の担当業務は「金利商品による資金運用」なので…）。
国債の利回りも上がっています。
できれば、「早めに借り換え」がよろしいのではないかと思います。
メガバンク等は、インターネットでも借り換えの相談、シミュレート、申し込みができたりします。
そういったもので、情報を収集してみるとよろしいかと思いますよ。

お礼

遅くなりました。詳しく教えていただいて多少理解できてきましたが・・・。２　の金利は通期優遇した金利です。金利に幅があるのは、借り入れするときのポイントによってかわるみたいです。（給与振込みや光熱費引き落とし、カード、貯金とか）運よく？同じ銀行内での借り換えが可能（保証料は８０万位かかるみたいです）ということは確認済みです。地銀より大手銀行メガバンクのほうが競争で低金利なのは知っています。しかし、給与振込みが必須だったり（地元産業なので給与振込みは地元銀行しかできないみたい。会社同士の付き合いでしょう）ATMが遠く出し入れが難しいのが現状なんです・・・（毎月のことですし）。地元銀行が２社あるので双方おとづれて見る価値はありそうですね。主人名義ですが、やはり相談も主人がいかないとNGでしょうか？動きがにぶくて・・・。よく、参考にさせていただきたいと思います。（私も株式なら本業だったのでわかるのですが、金融でもジャンルが違うと厳しいですね）

回答No.1

k-ayako

銀行によってもちろん対応も違いますが我が家の例を参考までに・・・。

３年前に地銀で固定３年のいわゆる短期固定金利（質問者さんと同じですね。優遇金利もほぼ同じです。）でローンを組みました。

今年の３月にその期間が終わりましたが以後は変動金利とするか店頭金利による固定金利かを選択する必要がありました。

今、データがないのではっきりした数字でなくて申し訳ないのですが、店頭金利が１０年固定で３．８％くらいだったと思います。

昨年の１２月に銀行に行ったときに相談した際は無条件に「１０年固定なら３．８％、１５年なら４．６％」みたいな感じであくまでも優遇期間終了後は店頭金利という前提での話にしかなりませんでした。

そこで１月になってダンナが「固定金利が上がるようなので他行に借り替える」という話をしてきました。このときはあらかじめ三井住友のローンシミュレーションを持参しました。（三井住友は口座があってネットバンク契約していたので簡単にできました。３つくらいのパターンを親切に作って郵送してくれました）

で、そのプランを持って地銀へ。借り換えの手数料を考えても三井住友の１０年固定の方が１０年後のローン残高は低いからこっちに借り替えると告げました。

結果としては１０年後のローン残高がこのまま借り続けた方が安くなるように金利をギリギリまで下げてくれました。こちらとしては正直なところ借り換えは抵当の入れ替えやら面倒な手続きが多いし、口座引き落としの電気とか電話も口座変えないといけないしと地銀でそのままを希望していました。

結果として店頭金利よりもかなり低い金利、当初３年の優遇金利よりもちょっと上がりましたが月々の支払いは+10,000弱で済みました。何もアクションを起こさずに言われるがままに店頭金利になっていたら+30,000～40,000円くらいでしたからね、そう考えると恐ろしいです。

なので・・・

>(1)12月までまち、そのまま店頭金利で固定を組む

をなんとか優遇金利で固定期間延長できないか銀行に足を運んでみるのもいいと思います。地銀としては好調な住宅ローンを都市銀や他の地銀に借り替えられるのはかなりイヤみたいですからね。ウチが三井住友の話をしたとたんに顔色変わりましたし。もしそれでも地銀が金利優遇できない・・・と突っぱねるなら私としてはローン残高が低くなるように他行に借り替えるべきかなぁと思います。

※地銀の担当者はローンは月々の支払いよりも固定金利期間終了後の残高が重要としきりに話していました。これは三井住友でも言われましたね。

参考になれば幸いです。

お礼

わかりやすくありがとうございます。
私の住むところでは地銀２行が争っているような感じではあるのでまず、もう１行に相談に行ってみようと思います。それを土台にして今の銀行に。主人は面倒みたいなので頑張ってみます。
今借りている地銀にもこちらから出向かないとなるがままになっちゃうんですね？！
三井住友さんにシュミレーションしていただいたときか地銀さんでは借り換え時の保証料はどうでしたか？戻ってきたりしましたか？（充当する形だとは思うのですが・・・）もしご記憶にありましたら教えてください。