★固定期間中の繰上げ返済

質問

住宅ローン：繰り上げ返済について。

昨年12月より住宅ローン開始となりました。
その概要は、以下の通りです。
・借り入れ金額：2650万円
・借り入れ期間：35年間
・元利均等返済
・固定金利選択型(３年固定)～平成22年12月まで
・金利　当初３年間は金利1.0%(金利優遇後)。その後は、ローン完済時点まで特約期間固定金利より－1.2%優遇。
・ボーナス払い：なし
・保証料：全納済み

以下それぞれの効果についてアドバイスお願い致します。
(1)今年12月(ローン開始１年経過時点)に150万円を繰り上げ返済した場合。
(1)来年12月(ローン開始２年経過時点)に200万円を繰り上げ返済した場合。
(2)固定期間終了(平成22年12月)の見直し時点に、300万円を繰り上げ返済した場合。

ちなみに、繰上げ返済は「期間短縮型」を予定しております。
また、平成22年12月の見直しの際、以後は「10年固定」をあたりを検討しております。

夫婦共に３〇代後半。子供２人。
夫：会社員。妻：パート。

アドバイス、宜しくお願い致します。

回答No.3

tamago1975 · ベストアンサー

私ならこうします。
○繰上返済は早くても平成23年1月まで待つ。
○もし繰上返済できる原資ができたら、利率の良い銀行に預けて平成23年1月まで運用する。
　（今であれば、新生銀行の2年物1.2%あたりが候補）
○平成23年1月に、返済原資+利息を合わせて繰上返済する。

※借入利率が低いので、すぐに返済するより、その利率以上で運用して増やすことを考えた方が得です。
　　質問者様の場合
　　　・借入利率=契約上の借入利率+保証料率=1.2%
　　　・運用利率=運用する定期預金等の利率（上記の新生だと税引後で0.96%）
　　　　+住宅ローン控除で戻ってくる割合（10年だと1.0%、15年だと0.6%）
　　　　=1.96%（住宅ローン控除10年）or1.56%（同15年）
　　よって、住宅ローン控除の年数にかかわらず運用した方が得。
※これに加えて、繰上返済するとその分だけ団信の保険金額も減ることになります。
※運用する際は、通常の口座とは別にするのが原則です。もしくは、きっちりとエクセル等で管理する。
　　他の用途のお金とごちゃまぜにしてはダメ。
　　住宅ローン控除で戻ってきた額のうち、本来繰上返済に充てようと考えていた
　　元本に対応する額もこちらの口座に移します。
※なお、住宅ローン控除計算する際の残高は「年末残高」ですので、いずれにせよ
　　12月に繰り上げ返済するのは得策ではありません。1ヶ月待って、翌年1月に返済するのが一般的です。

回答No.2

-mikage-

固定期間終了後も金利1.0%のままと仮定した場合，
それぞれ利息は以下のようになります．

繰上無し 4,917,965 (繰上無しとの差)
1年後150万 4,351,732 ( -566,233)
2年後200万 4,189,839 ( -728,126)
3年後300万 3,877,925 (-1,040,040)
3年後300万※ 3,843,586 (-1,074,379)

繰上返済は，早い段階で行った方が効果が高いので，手数料が
安いのであれば，早めの段階でこまめに繰り上げた方が良いかと思います．
（上の例では，34万ほどの節約効果があります）

回答No.1

LegaC2

繰上返済は、きりのいい額で行うことは難しいので、それに近い額で計算してみました。

(1)の場合、12ヵ月後に1,508,193円繰上返済すると、28ヶ月の期間短縮になります。
(2)の場合、24ヵ月後に2,020,500円繰上返済すると、37ヶ月の期間短縮になります。
(3)の場合、36ヵ月後に2,999,638円繰上返済すると、54ヶ月の期間短縮になります。

繰上返済額が異なるため、正直、比較するのは難しいです。
例えば、(1)のケースで、さらに、ローン開始から36ヶ月後に、1,517,816円繰上返済すると、合計で55ヶ月の期間短縮となり、(3)と比較すると、26,371円繰上返済額は多いですが、1ヵ月分の74,805円分お得です。

ただ、繰上返済の手数料を考慮する必要もありますし、タイミングによっては、ローン控除が若干損するかもしれませんので、注意が必要です。