中古住宅の価格の妥当性について

質問

中古住宅の購入を検討していますが、物件価格の妥当性に不安があります。宣伝価格2000万な一方、実際に内覧した際の販売希望価格は2500万。価格は2000万に落ち着きつつ有りますが全体が237坪の旗竿地で道路部分が10坪程度です。築26年ですが素人目には至極立派な和風建築で状態は良いように思います。8年前に水周りはリフォーム済み。800万掛けたので、建物(55坪の7DK)掛けた値段は総額5000万などと言っていますが坪75万はいくらなんでも高過ぎるような。
ただ、国交省がWebで公開する地価一覧の地図範囲外ということも有り価格の妥当性が見極め切れません。。同じく国交省の土地総合情報システムで同じ地区の取引価格を見ても千差万別なのです。更に売主は、こちらが減税対象とするために必要な瑕疵担保保険への加入を固く拒否します。
こういった状況ですが、地元の不動産屋に行けば地域の相場はおしえてもらえるものでしょうか。
こちらとしては、仲介料等込みで2000万を目指しています。根拠は近隣の内覧の際の他業者からの一般情報坪10万か9万という安い方に旗竿の道路部分を50%、旗部分に90%を掛けて計算した結果です。建物が至極立派なので100万相当と考えるなら2000万になりますが。。。地価を10万か9万かどちらと見るか、建物を考慮するかという所でしょうか。

回答No.5

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産の売買価額は需要と供給バランスが価額構成します。鑑定価額を求めるわけではありませんから、公示価額やその他の指標はあくまで目安にしか過ぎません。
まして単価の安い地域ですから、尚更です。

不動産の価額は売主の事情も価額に影響します。例えば住宅ローンの残債が2000万ある物件で手持ち資金が無い売主なら、残債＋仲介手数料+引越しや次の賃貸の入居費用の総額が最低限の売値になります。相場が2000万だとしても2150万ぐらいが最低の販売価額になるわけです。高いと言ってもこれ以下では売れない事情があるのですから、気に入ったなら買うか？辞めるか？の選択しかありません。

ですから、業者の売主物件なども投資額に対する販売額があるわけで、そこをどれだけ圧縮できるかは売主次第です。数多く仕入れと販売をしている業者なら、損きりは早く、売れるときに売り切りますが、年に数件やる程度の売主では、1件に対する利益期待度が高いので、なかなか値を下げません。売り渋っているうちにその値で売れた経験などあるものなら、下げませんよ。

素人の買主さんが弾く以前に、土地代金や建物価額の値付けなど根拠のある数字を用いて試算済みのはずです。逆にその計算が理路整然として、納得できる内容である場合の数字が2200万だとしたら、その値で買うのですか？鑑定士が弾けばおそらく2000万より高いですよ。

収益性のある事業用物件なら、そろばんを弾きますが、住宅の場合は予算内で「気に入る」物件は非常に少ないのです。その中で幾らなら買うか？という話であり、高いと思えば自己の希望値で指値を入れてみれば良いだけでは？
素人の価額算定の交渉に乗るほど、業者売主は素直ではありません。その儲けで我慢するかどうか？の判断だけですよ。
また、建物を気に入って買おうとしているのに、築年数が経過しているという理由で評価しないのは、おかしな話で、建物価額を正当に付けるなら100万ではなく、もっと高い値がついてしまいますよ。固定資産税評価額だってもっと高いでしょう。

お礼

ありがとうございました。

補足

貴重なコメントありがとうございます。確かに需給バランスで決まるので有れば仰る通りですね。素人目ですが、建物も100万にしてはとても出来過ぎで、自分では予算的に到底作れそうも無い立派な作りでした。ただ、重要事項説明書で、旗竿地の竿部分で一部分2m以下の部分が有り、再建築不可となっている為、現在交渉中です。売主が、仲介業者以外に交渉人が入っており、その交渉人がその事実を知らなかったのですが、隣の敷地も同じ売り主のとちなため、予算内で分筆してもらう方向で調整するとのことです。

回答No.6

yasuto07

疑問があるなら、土地買って、新築が良いのでは、、、と思います。

ツボ75万位なら、新築でいけるでしょう。

お礼

ありがとうございます。

回答No.4

wannn-wannn

これまでに家や店舗を売却したことのある者です。

中古価格は、個人が勝手に決めて構わないのです。

ですから、Ａ家が1000万円で売りに出ていても、

その隣の家の持ち主が

「我が家は思い入れがあるから。急いで売る必要もないので、1500万円で売りに出します」

と、言って不動産屋に頼み、その不動産屋が広告に掲載しても構わないのです。

今回の御宅も、売る人が勝手に希望価格を付けているだけであり、

現在の適正価格からかけ離れた額であっても、「その価格でなら売ってもいいかな」とか、

気長に「いつかは売れれば良いな」と思っている売主の可能性が高いと思います。

ですから、後は、買主が「その価格でも購入したい中古物件であるのか」を考えるだけであり、

買う側が、その物件が適正価格から離れた額を出すほどの価値が無い、

と判断すればやめればよいだけなのです。

売る側に　借金等があり、早く売りたい場合は価格交渉も簡単ですが、

今回、この物件の持ち主が強気の面もあるので、売り急いでいない方でしょうから、

価格交渉は難しいと思います。

ですから、アナタが相場で買いたいのであれば、その物件はやめた方が無難かもしれません。

地元不動産屋に行き、地域の相場を知る事は良い事だと思います。

ですが、それはあくまでも、今の相場を知るだけであり、

購入者側に今の適正価格を述べても、何の解決策にもならないと思います。

（売主は、売り値を付けるときに、不動産屋から、見積もりを出してもらい、
　今の相場を売主は聞いているはずです。
　ですが、売主は、
「その金額では売りたくない、だが、2500万円と言う金額でなら売っても良い」
　という条件で売りに出した可能性が高いと思います。）

中古物件価格というのは、売る側が幾らでも価格を付けることができるのです。

中古物件は本当に、売る側の事情次第で売り値が大きく左右される、と考えるべきだと思います。

結論を述べると、
まずは、周囲の相場価格を知り、

あとは、アナタがその金額を出してでも、購入する価値のある物件であるのかを判断すべきだと思います。

お礼

ありがとうございます。確かに売り主は思い入れが強く高い値付けに固執しているようで仲介業者もなかなか買い手が見つからない為難儀しているようです。セールストークの感が強いですが。売り主を説得する材料として、諸事情にあまり詳しくない(少なくとも買い手の利益になる減税制度や瑕疵担保保険等)業者に相場を伝えて説得してもらおうかという所です。

回答No.3

titelist1

中古住宅を賃貸用途として幾つも買ってきた経験者です。少しでも安く買いたいと思う気持ちが迷いになるのです。不動産購入はいつも競争相手がいるのです。貴方が安いと納得する価格だとみんなほしいのです。物件をいろんな角度で検討するのは良いことですが、すでにプロが検討した結果が売値なのです。値引きの額も想定しています。
安く買うには今買わないで待つことなのですが、待っていると他人に取られかねません。賃貸用途で買う場合には安くなるまで待ち、他人に取られたら諦めれは良いだけです。しかし、自分が住もうと思うと気持ちが違ってきます。少し高いかなと思う頃が買い時です。売り手も分っていて、だから満足して売るのです。

お礼

大変ありがとうございます。業者がプロっぽく無いのが悩ましい所です。少し高いかなが買いごろと言う点、他人に取られてしまうリスクを考えると納得です。

回答No.2

IDii24

良く分からない質問です。適正価格とは吹っかけてくる相手に対抗するためのものか、資産価値の算出でしかありません。売買金額とは直接関係ありませんよ。
どんな物件価格でも欲しい人が多ければ一番の高値を付けた人に売る。当然の理論。あなたがその値段では買えないなら売主との交渉でしかないのです。売主はあなたに売りたくなければ釣り上げてもよいし、気に入った人なら1000円でも言い訳です。まあそうすると贈与を疑われますが。売買は成立します。
不動産屋にいけばっていうことは個人で値段を聞きに行った？不動産屋を解するのが普通ですよ。価格交渉なんか素人には無理ですね。前述のように好き嫌いで決めれるのですから。あなたに2500万といって次の人には1800万といっても法律的には問題ありません。
肩書があれば相手も従うかもって程度です。

お礼

ありがとうございます。対抗と算出と両方ですね。確かに売買金額には直接関係しないですね。売主が相場と掛け離れた金額を希望しているならそれを仲介業者を通じで理解してもらいたいというところです。それぞれの回答を見る限り、相場を知る方法はあまりなさそうですね。

回答No.1

edo_edo

どこの土地かもわからないここの回答者に、その物件が適正なのかなんてわかりませんから質問されたって答えはでません。

お礼

ありがとうございます。直接その場所の地価を教えて欲しいという依頼では有りません。場所はいえません。