マンション売却の仲介会社の対応について

質問

3週間くらい前から、自宅マンションを売りに出しています。
大手不動産業者と、専属専任媒介契約をしました。

立地も良く人気のエリアで、諸々条件が良いので（ここでは省きます）
うちとしても力を入れて販売します！
ということだったのですが、最初の週に数組の見学があった後は
サッパリです。

毎週、経過報告メールは来るのですが
案内（見学）・成約に結び付くようがんばります。
とは書いてあって、2週間に1度くらいチラシを出したりのようです。

そこまでは良いのですが、自宅を売りに出していると知った
他の業者から「ぜひウチで扱わせてください」といった連絡や、
（住替え予定で、新居の候補を見に行った先の不動産会社の支店から
こちらの支店に「このマンションを売りに出すらしいぞ」的な
連絡があったようです＾＾；）
他の不動産会社からも「住替えならぜひウチで」的なDMがちらほら届きます。

そのうちの１つの業者から、
「レインズに登録はされているが、図面が登録されていないので
条件に合うお客がいても紹介できない＝案内できる資料がない状態です。
なぜ、図面の登録をしないのでしょうか」
といったことを聞かされました。

3か月経って売れなかったら、次はぜひウチでお願いします！
というのがミエミエっぽく、他の会社の仕事ぶりを調べてチクるというのも
どうなんだろう…とも思うのですが（汗）、

レインズに登録しなくてはいけないという義務は果たしているものの
図面がなかったら、他の業者が見ても紹介のしようがない（しづらい？）
というのも、確かにそうだなという気がするのです。

これは結局、買い手も自分のところで見つけて仲介手数料を取りたいから
他の業者に売られないように、故意に図面を登録していないという
可能性が大きいのでしょうか。
（単に登録忘れ、というのもあるかもしれませんが、そんな基本的なことを
忘れられるようでは、それはそれで問題のような…）

それで、担当者に「こういう情報があるのだけど、本当か？
もし本当なら、登録していない理由を説明してほしい」と
連絡しましたが、まだ返事はありません。

レインズの検索結果を印刷したものを実際に見たので、
ウチの物件の図面登録がないことは、ほぼ間違いなさそうです。
周辺の売りに出ている物件は、ほとんど図面登録があったので
なぜウチの物件にはしてくれていないのか？です。

マンション売却ははじめてのことで、自分でもネット等で調べてみたら
レインズの登録証明書というのをもらうことができる、と知ったのですが
（調べて知ったくらいなので、現時点ではもちろんもらっていません）

この登録証明書というのは、たんに「いつに登録しましたよ」ということが
書いてあるだけのものなのか、登録した内容まで記載されているものなのか
どういった内容のものなのでしょうか？
（今回のことで言えば、図面登録の有無等）

登録の内容までわかるものなら、証明書をくれるよう
請求しようかと思いますが、証明書もその時点のものでしかなく
どこまで信用できるのか？という気がして、疑心暗鬼気味です(>_<)

また、レインズに登録しても
他の不動産会社がネットやチラシでの広告を行うことを
不可にしている場合もある…という情報もあったのですが
もし仮にそうなっていた場合、すべての広告活動を可にするよう
こちらから指定して、お願いすることはできるものなのでしょうか？

詳しく話を聞いてくれて熱心そうだったので
すっかり信頼して契約したのですが…事前の勉強不足でした(>_<)
回答をいただければ幸いです。
もし私の認識に誤りがある場合は、その点も正していただけると助かります。

回答No.3

detekoiya

数組でも内見があったのに価格交渉すらないのは

残念ながらその物件には質問主さんが思ってる程の
価値はないからだと思います。

それを仲介業者のやり方に責任転嫁している
だけのように思えます。

レインズの図面登録が無いから紹介しない、とか
その業者のほうが怠慢です。
電話してFAXしてもらえばいいだけの話ですから。

他の業者が、最初に依頼した業者の事を悪く言うのを
すべて真に受けたところで、どこに依頼したって
結局は同じことの繰り返しになります。

単純に「売却希望価格が高い」だけのことだったりしませんか？

補足

なるほど。
自分のことだと冷静さが欠けてしまっているのでしょうか、ね。

価格については、急遽住替えの必要が出てきたため
相場的なものを全く分からない状態で査定をお願いしたのですが
（査定自体は数社にお願いしました）

自分で想像していたよりも高く、本当にこの価格で大丈夫なんでしょうか？
と聞いても「大丈夫です、全然いけます！」と…
確かに、近くの似たようなマンションも同様の価格だったりします。

とはいっても、さすがに売り出し価格そのままで売れるとは思っていませんし
価格交渉があってそこそこの価格で落ち着くんだろうなぁ、とは思っています(^_^;)
加えて、うちは広さの割には間取りがちょっとファミリー向けでないというか
ちょっと不利な点があるのも自覚はしているんです(>_<)

一度、最初の価格が高すぎたんじゃないでしょうか？と聞いたことがあるのですが
「今はネットでチェックする人が多いので、見ている人は見ていて
あまりすぐに下げると、もう少しまではもっと下がると思われるので
頻繁には下げないほうが良いです」といったやり取りがありました。

というような感じで、補足がてら書きましたが
何も売れないのはすべて業者のせいだ！と言っているつもりではないのですが
一生懸命やります！という割にはこの対応って…という点が引っかかり
ちょっと信用できなくなっている、というところかなと思います。

いずれにしても、時間が無駄になってしまいましたが
3か月後を待って仕切りなおそうと思っています。

回答No.2

titelist1

知識と智恵が無かったのですね。大手業者だからと信用して専属専任契約をしてしまったのですね。たとえ専任契約にするにしても、期間を1ヶ月間にすべきでした。さらに契約条件にヤフーとスーモのネット掲載義務を入れるべきでした。大手業者は自社のホームページだけに掲載して囲い込みをします。それは両手取りを狙っているのです。
何もしないのは費用が掛かるからで、3ヶ月間とは十分な時間があるのです。貴方は何もしなくて良いようにさせてしまったのです。そのような業者は残り1ヶ月になると売れなかったとして強烈な値引きを言ってきますよ。気を付けて下さい。

お礼

なるほどです。
ようやく今になっていろいろ調べて、そうなのかなと思い質問しました。
いちおう、SUUMOには載っています。SUUMOだけには、というべきかも（汗）

幸いにして、契約したときよりも期間的猶予ができたので（売り急がなくても良い）
このまま契約の3か月が終わるのを待って、更新はしないつもりです。
書き込みありがとうございました。

回答No.1

chigaitakanoha

本当に条件がよく人気の物件ならば、最初の1週間から10日で内見、価格や諸条件の交渉・確認などどんどん入りますよ。

最初に数組の内見のみで、その後動きが少ないようなら、次回の更新時に専任ではなく一般に切り替えてはどうですか？
その物件自体の需要が少ないならば、間口を広げてなるべく多くの客の目に触れるほうが成約率は上がりますし、もしかしたら価格設定の問題かもしれません。あるいは仲介業者の営業力も。。。

レインズに図面が登録されているかどうかの確認、されていないならばすぐにでも登録して欲しい、広告活動の指示などを売主側が頑張ったところであまり効果があるとは思えません。
言われないと動かない業者では、成約まで持っていくのは難しいでしょう。
不動産なんて並べておいただけでそんなにポンポン売れるものではないですから。
いずれにせよ専任で頼んでいるならば、レインズに乗っていようがいまいが、あまり関係なく無いですか？

やる気、責任感のある業者なら、専任で任された以上キチンと仕事します。
話しをよく聞いてくれて熱心そうなんて、信頼する上での根拠にはならないと思います。
成約率、得意のエリアや形態、価格設定に関してもシビアに意見を言ってくれるなど、もう少し実績や経験値を見て判断された方がいいかと思いますよ。

あなた自身、その業者に対して疑心暗鬼的な思いがある。
業者としてはレインズの図面がどうとか、他から情報が入ってなどと言われる。
現状のままでは、お互いに信頼関係が築けないでしょう。よって成約も難しいと思われます。

もう少し不動産売買に関して知識を増やし、業者の言いなりや、あなたの思い込みで話しを進めるのではなく、しっかり対等によくよく話しをして信頼できる業者を選んでください。
一度信頼して任せた以上、細かいことには干渉せず自由にやらせましょう。そうは言っても餅は餅屋ですから。
その上で結果が出せない場合には、自身で判断し次の手を考えた方がいいと思います。

お礼

成約率などの実績、価格設定についてはもちろん
事前にしっかり聞きましたし、意見もしてもらったうえでのことです。
別にこちらが勝手に決めた価格ではないですし、
さすがに、ただ話を聞いてくれたからということだけで決めたわけではありません(^_^;)

とにかく契約した3か月はこのまま様子を見て、
その後のことを考えるようにします。
書き込みありがとうございました。