建売住宅(モデルハウス)購入時の仲介手数料

質問

地元の建設業者が売却を前提に建てた、モデルハウスの購入を考えています。
その業者のチラシを見て、その業者の事務所に行って、営業担当者と話をしているところですが、諸経費の見積りの中に「仲介手数料」が入っていました。
営業担当者に、どこの不動産会社も仲介に入っていないのに仲介手数料が取られるのはおかしいと伝えると、専任媒介契約を結んでいるから仕方がない、と言われました。
専任媒介契約について調べ見ましたが、どう考えても仲介手数料は不要に思えます。

気になっているのは、建物は建設業者の名義ですが、土地が個人所有のままになっていることです。
建物の売買契約は建設業者とするとしても、土地には仲介手数料がかかるんでしょうか？
アドバイスをお願いします。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
＞建売住宅(モデルハウス)
この物件を売主の営業マンと直接の内覧や諸条件の交渉などしているのでしょうから、売主が他社の不動産会社へ専任媒介を依頼していたからと言って、取引に仲介としてその業者を介入させる必要はありません。自己で発見した買主との取引は、専任媒介の適用外となるからです。
売主がその売却過程で、仲介業者へ広告依頼や何らかの負担をお願いし、手数料支払いの確約をしていたとしても、それは業者側が支払うべき問題で、今回の取引進行に際して、その仲介業者が介入する道理はありません。
介入させるならば、最初にその旨を買主へ話をして、次回から仲介人を窓口として取引をまとめるべきです。

確認しますが、売主ではない不動産業者が仲介に入るということですよね？

建売というのは、必ずしも土地建物が同一売主ではありませんが、取引態様はひとつです。売主や仲介、代理など。建物は売主で土地が仲介などの場合は、建売とは言いません。
配布されたチラシには取引態様の記載はどうなっていましたか？

また、土地の登記上の所有者が第三者の個人とのことですが、不動産業者はその所有者と売買契約を取り交わしていれば、売主として販売できることになっており、最終的に買主へ所有権の移転が出来れば問題ありません。売主業者へ一度所有権移転することもありますし、中間省略と言って、現在の所有者から買主へ直接登記をする場合もあります。（これは説明すると長くなりますので省略します）
但し契約時点でこの状態ですと、契約時の手付け金は売買価額の5％以下の制限を受けます。これ以上支払う場合は、手付金の保全措置を講じてもらわなければなりません。

土地に対して仲介手数料がかかる場合は、建物が業者売主で土地は仲介という場合ですが、これは、その業者代表者の親族や余程信頼できる関係性が無い限り、取引の慣習上、ほぼ無いと思いますので、土地建物別々の売主という線は考えにくいです。

仲介手数料の支払いに関しては、損得の問題で、これは指値（値引き交渉）すれば解決するような問題ですから、2年も経過している物件なら強気で交渉しましょう。

しかし、上記の土地の所有者云々に関しては、実際に質問者さんへ所有権移転する際に、どのような経過で所有権移転するのか？よく説明を受け把握してください。

ご不明な点があれば、再度補足してください。

お礼

詳しいご説明ありがとうございます。
仲介業者だと言われている不動産会社は売主ではありません。
チラシについても、私は売主の名前のものしか見たことがなく、見積りで仲介手数料があったのを疑問にもち、説明してもらって初めて仲介業者の存在を知ったほどです。
何も疑問をもたなかったら、説明なく、そのまま払っていたのかと思い、営業担当にも不信感を抱いてしまっています。
その仲介業者ですが、この前、細部をもう少し確認したくて物件を見に行くと、5回目にして始めて顔を出し、挨拶と名刺を渡されました。(その後５分もせずに姿が見えなくなりましたが。)
土地は、土地こみの価格で出してきていたのでおそらく売主からの買取りになるんだとは思っています。
仲介手数料のことや、その他いろいろと営業担当の対応に信用がおけず、買うのやめようかとも思っていますが、物件自体はそれなりに悪くないので、今回のアドバイスを参考にもう一度詳しく聞いてみます。

回答No.1

oo14

本来は業者が買い取るところを飛ばしているんだから、逆に
大幅に安くなってなければ変ですね。
また、ローンにするならその状態で融資が下りるかという問題もあります。
そういう提案を受けたことはありますが、指摘すると、業者さんのほうで、対応されました。
リスクをこちらが負うわけですから、それなりの見返りはほしいところですが、
逆に予算が合わないので、大幅アップ（うる気なし）なんてこともありえます。
いくらで仕入れられていそうか判れば、いくらかの手数料の上乗せの交渉はありでしょうが、
向こうさんも都合がありますからね。
主張できるのは、そんな値段ではだれも買わないだろうということだけです。
買う方が現れれば、そちらに売るだけの単純な話です。

補足

この物件ですが、実は売却を宣伝し始めてから２年経っています。
建築した業者は、自分のところで住宅部門があるんですが、なかなか売れなかったために媒介契約をしたそうです。
ちなみに、支払う必要はないんじゃないかと営業担当に伝えたあと、４０%ほど手数料を減額すると伝えてきました。