ペット可物件でペット飼育しなくなった際の賃料減額請求について

質問

家主です。

●元々「ペット飼育不可」の貸家がありました。
●入居者より「ペットを飼育したい」との申し出があり、敷金+1ヶ月、月額賃料+1万円で「ペット飼育可」の条件に契約を途中から変更しました。
●その後、1年が過ぎ、「ペットを飼育しなくなったので、家賃を元通りの金額（－1万円）に変更して欲しい」との申し出が入居者から再度ありました。
●敷金については「退去時まで持ち越しです」との説明で入居者に納得していただきましたが、家賃据え置きについて、入居者が異議を唱えています。

この場合、家賃減額（－1万円）の要求を飲む必要があるのでしょうか？

また、更新時に条件を再度見直す必要はありますでしょうか？

法的根拠等も交えて、ご指導頂けますと幸いです。

何卒よろしくお願い申し上げます。

回答No.3

bunbun8 · ベストアンサー

＞「ペット飼育可」の条件に契約を途中から変更しました。

これは、契約書を作り直したり、そこまでせずとも原契約に補足する書面等を作成しているということでしょうか。

契約内容の変更にあたり、「ペット飼育可能な物件になったので、契約条件の賃料や敷金ＵＰがなされた」ということが、第三者にも明確にわかる書面があれば、この場合、建物に関する賃貸借契約ですから、ペットがいなくなろうが、再度家賃を下げる必要はないと思います。ペットをまたいつでも飼える状態がペット可物件であり、その価値はペット不可物件より上回ると思います。借主がペットを飼わないのは借主の勝手であって、ペットを飼う飼わないの契約ではありません。

しかし一方、原契約が元のままとか、ペットを飼育している期間は１万円ＵＰ・・と第三者に判断されても仕方の無い形での契約変更であれば、このペット飼育の約定は停止条件とみなされて、ペットがいなくなれば原契約に戻り賃料もその翌月から元に戻さなくてはいけなくなるかもしれません。

でも、世の中、周囲の賃料と比較して値下げ交渉をする借主はいますから、この借主にしても、すごく根拠のある理由を示している交渉ととらえることもできます。

互いに裁判してでもというなら別ですが、こういう場合は歩み寄りが一番ではないでしょうか。
今後はペットは一切飼育しないという念書ももらっておいたほうが良いと思います。

お礼

アドバイスありがとうございます。

＞＞「ペット飼育可」の条件に契約を途中から変更しました。

＞これは、契約書を作り直したり、そこまでせずとも原契約に補足する書面等を作成しているということでしょうか。

元々の契約書の特約部分に「乙は小型犬１匹飼育するものとする」と追記押印し、「ペット飼育の禁止」の条文を訂正印で削除した形となっています。

これは「原契約の変更」と考えて差し支えないでしょうか？

＞今後はペットは一切飼育しないという念書ももらっておいたほうが良いと思います。

12月更新ですので、参考にさせて頂きます。

回答No.10

tatango

１点確認させて下さい。元々の契約で住居兼事務所という前提で契約されているのですか？
認めていないのであれば、またもや内容変更となりますので家賃据え置きで良いような気がします。
その際は、変更ではなく「礼金は不要だが、住居兼事務所として新規契約とさせて欲しい」言って下さい。
敷金は今の敷金とできればもう一ヶ月分預かりたいところですが、ここは相談ということで。
それと、できれば今の時点でペットが傷をつけたと思われる部分を確認しておいた方が良いかと思います。
確認後覚え書きを作って、この部分に関しては必ず借主の負担で修繕する旨、納得させて下さい。
変更、変更をかさねてこのままだと退室時に非常にもめると思います。

お礼

アドバイスありがとうございます。

ご指摘の通り、今後は覚書作成が非常に重要になると、
実感しております。

補足

契約書には「住居兼事務所」の記載は特にないのですが、
仲介業者の重要事項説明書では「住居と事務所を兼ねる」という記載があります。

一応「住居兼事務所」として、認めてはいます。

回答No.9

noname#203300

大家しています。

　法的には『契約の自由』という奴でしょう。
　要は、質問者様のところがその方に出て行かれると後が埋まるのに何ヶ月もかかるのか、すぐに埋まるような物件かということです。前者であれば『引越しするかも』といった、ここでもよくアドバイスに出てくる“脅し”に屈せざるを得ないでしょうし、後者であれば、『一度契約したのですから下げて欲しければ他の物件をお探しになっては？当方は契約どおりに次回ペット不可で募集できるように原状回復して頂きます。』って強気で出られるでしょう。

　私なら、そんな借主はいずれ短期で出て行くのでしょうから交渉にはのりません。ペット不可を簡単にペット可にしたことで足もとを見られたのではないでしょうか。

お礼

アドバイスありがとうございます。

夫妻と犬のうち、妻と犬だけ出て行くとのことです。

旦那様は事務所兼住居として、残るそうです。

回答No.8

nonbay39

契約書そのものをペット可に変更し、家賃を１万円ＵＰにしたのであれば、それを借り主の都合でＤＯＷＮする必要は無いでしょう。

　ビジネスですので、あなたがどこまで借り主に対し情をかけるのかはあなたの自由でしょう。借り主が不満に思えば勝手に退居するでしょう。長く住んで欲しければＤＯＷＮの相談にも応じれば良いでしょう。

お礼

アドバイスありがとうございます。

どっちかといえば、長く住んでいただきたいと考えております。

回答No.7

kuroneko_z

自分の都合を一方的に言う借主はどう考えても要注意です。
１歩譲ると２歩踏み込んでくるタイプだと私は感じます。
余計な心配ですが、大体その飼わなくなったペットはどこに行ってしまったんでしょう？

お礼

アドバイスありがとうございます。

＞余計な心配ですが、大体その飼わなくなったペットはどこに行ってしまったんでしょう？

夫妻の２人住まい+犬で、奥様と犬だけ、他に引っ越すのだそうです。
（離婚？、別居？　まだ、詳しく伺っていませんが……）

旦那様は住居兼事務所として、そのまま残ります。
（ちなみに旦那様の職業は法律関係です。○○書士）

ちなみに、揉めているのは奥様と揉めています。

旦那様が直接の契約者ですので、今後、旦那様と話し合いを持ってみようかと考えております。

回答No.6

oyuwari7

質問者さんは、＃２さんへの返信で、裁判はしたくないいうてるし、世のほとんどがそうちゃうか？

話し合いで、まんなかくらいの妥協案を決めるのがいいと思いまっせ。

お礼

アドバイスありがとうございます。

「できる限り、現在の条件を維持したい」
「しかし、あまり揉めたくはない」
「うまく、納得して頂ける、論拠はないものか」

そういった所が、今の気持ちです。

回答No.5

kuroneko_z

借主都合による契約条件の一方的な変更希望ですから、承諾する必要は有りません。
更新の時の書類も同条件でかまいません。
契約と言うのは１度したなら余程のことが無い限り、双方の同意無しには変更できません。
逆にそのおかげで借主が守られることも有るのですから。
後４番さんが「応相談という形も大切だと思いますので」と言われてますが、この様な事を言う借主は注意が必要です。(自分勝手そうなので)私が家主ならこれを機会に退去してもらう方向で争いますね。

お礼

アドバイスありがとうございます。

「できる限り、現在の条件を維持したい」
「しかし、あまり揉めたくはない」
「うまく、納得して頂ける、論拠はないものか」

そういった所が、今の気持ちです。

回答No.4

bunbun8

ANo.3です。

＞元々の契約書の特約部分に「乙は小型犬１匹飼育するものとする」と追記押印し、「ペット飼育の禁止」の条文を訂正印で削除した形となっています。
＞
＞これは「原契約の変更」と考えて差し支えないでしょうか？

ペット禁止条項を削除しておられるので、差し支えないと思います。
ペットを飼う期間だけでなく、通常にペット可物件になった建物の賃貸借契約だと思いますので、借主が今後もペットを飼っても飼わなくても借り手の勝手だと思います。

が、前記しましたように応相談という形も大切だと思いますので、お考えのように、更新時期に変更をというのが私も賢明かなと・・私も思います。

お礼

アドバイスありがとうございます。

更新時までは現在の条件維持でいこうと考えていますが、
更新後も、退去時の原状回復に備えて費用を確保しておかなくてはいけないので、納得して頂けるなら、やはり現状維持が望ましいです。
（敷金上乗せも賃料上乗せも、実情としてはペット可物件の原状回復費用と考えています）

「現在の条件を維持したいが、あまり揉めたくはない」
「なるべく穏便に条件を納得して頂ける、確かな論拠が欲しい」
気持ちとしては、そういったところです。

回答No.2

takuranke

もともと駄目なのに、特例にしたのが間違いの元です。
ペット飼育を認めるのに1万円の増額をして契約変更を行い、
変更理由が消滅した場合の条件で、「ペットを飼育しなくなっても、家賃の上乗せ分は次回更新時まで継続するものとする」等のような一文が記載されていないのでしたら、増額理由が消滅し、据え置きに対する条項が無いため家賃の減額には応じざるを得ないと思います。
ましてや、ペット飼育による部屋の汚損を考慮し敷金を+1ヶ月分貰っているのでしたら、余計に据え置きの理由が無いと思います。

明確な法的根拠と言うものは無いのではとおもいます。
契約内容についてなので、契約書の約款に書かれていないことは協議（話し合い）になり、話が平行線になったらどちらの主張が正しいのか司法の場で判断してもらうという流れになると思います。
そのときに先にも書きましたが、納得できる据え置きの理由が必要になります（納得できる理由があれば、相手は協議の時点で承諾するので基本的には勝ち目は限りなく薄いです）。

賃借人は現行の家賃の-１万円を減額した家賃額を供託にすることで、支払ったことに出来ます。

退去時に汚損が酷く敷金でまかなえないようなら、追加請求をさせていただきますといって、元の家賃に戻した方が話は早いと思います（退去時に賃借人立会いの上で写真を撮り補修箇所を特定し、複数社から見積もりを徴収し業者とつるんでいないことを明確化する必要がありますが）、協議内容は文章にして残しておいた方がいいです。

お礼

アドバイスありがとうございます。

できれば、裁判まで持ち込まずに、双方の話し合いの中で解決できればと考えております。

＞退去時に汚損が酷く敷金でまかなえないようなら、追加請求をさせていただきますといって、元の家賃に戻した方が話は早いと思います

当契約が今年12月更新ですので、更新契約書にはその旨盛り込もうと思います。参考にさせていただきます。

回答No.1

noname#81896

こんにちは。
法的に詳しいわけではないので申し訳ないのですが・・・。

このようなトラブルを避けるためにも、ペット飼育の可否を
含めた賃料を（固定）検討されたほうがいいのではないですか？
ペットの種類によっては物件の傷み具合（臭いなど含む）が
大きく変わってきます。
駐車場と違い『使わなくなったから』と言われても、家主さんの
立場からしたら納得いきませんよねぇ。

私が家主さんなら、一度クリーニング（修復）させてもらえるなら
入居者の条件をのんでもいいかなぁ。

お礼

アドバイスありがとうございます。

契約変更した際に、「契約書の敷金と賃料を変更」した以外に「乙は小型犬1匹飼育するものとする」と条文を１つ付け加えただけで、他には何も書き加えていません。

「ペットを飼わなくなること」を想定していなかったので、入居者に「納得できない」と詰め寄られて回答に非常に困っています。

なんとか、うまく納得していただく論拠はないものでしょうか……。