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最近のマンション事情
最近引っ越そうといろいろ物件を見ているんですが、 賃貸にすべきか購入しようか迷っています。 世間はまだリストラの影響が出ていて、生活も 不安定な方がまだまだ多く不動産購入は不安な時期と 思うのですが、関東地方はマンション建築ラッシュ。 でもちゃんと売れてるんですね。 今神奈川県の川崎に住んでいるんですが、 この２年で近所に大きなマンションが３件 完成し、ほぼ満杯状態で、さらに中型の マンション１件、小型のアパート１件が建築中です。 住宅金利はもう上昇傾向にあるというのに、 なんでこんなにマンション建築が進み、さらに 売れているのでしょうか？ マンションオーナーになりませんかという電話も 最近増えてきています。 このへんの事情に詳しい不動産関係の方、 ご回答よろしくお願いします。 （できれば商売っけ抜きのご回答お願いします。）
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私は不動産関係ではありませんが、今年購入した者です。 今年購入を決めた理由は、以下の点ですね。 (1)固定資産税の減税期間が短縮される。 (2)公庫の金利が上がる可能性がある。 (3)銀行の金利がかなり安くなっている。 (4)不況により、今年以降は去年より年収が下がってしまう。 (5)供給過多のため、物件が高品質/低価格になっている。 はっきり言います。 買ったほうがいいです。
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- sorasorasora
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＞、私がフシギなのは、 唯でさえ不動産が暴落して、売買、賃貸物件が供給 過剰なのに、なぜまだ新築を増やしているのだろうか？ ということなんです。 ＞なんでこんなにマンション建築が進み、さらに 売れているのでしょうか？ 昔のダムと一緒です。 実は高層マンション建築に関してはあまり知られていませんが、業者に対し多額の税金が投入されていて、優遇されているからです。 言ってみれば公共投資です。 年末に工事する必要のない道を掘り起こしたり、もはやいらないにもかかわらずダムを作ろうとするのと同じなのです。 だから業者は供給過多状態になりつつあるにもかかわらず作り続けるのです。 実際地方では供給過剰になっていますし、首都圏でもそうなりつつあります。 ましてあと３，４０年たったら今たっているマンションも老朽化がすすみ、建て替え問題が急浮上するでしょう。 すでに７０年代に立てられたマンションについては住民の高齢化、建築基準法が変わったことなどもあり、建て替えられないのが現状で、危険な状態であるにもかかわらず、どうしようもできないという状態が問題になっています。 マンションをまっとうな状態に保つために、２０年３０年後に必要となってくる費用についてはかなりのもので、そのような収支をきちんと計算しているマンションは皆無に近く、最初は安い管理費、修繕費で客をつっておいて、１０年後、２０年後にあげていき、それでも足りないので、建て替えには戸々がさらに拠出金を出さなければならない計算です。 もちろん、売りたくても年数が経った古いマンションなんて売れない、売れても確実に負債は残るという状態になります。 ただでさえ、今の中古マンション事情は厳しいものがあります。 金額が下がった今、よっぽど安くないかぎり誰でも新築を買いたいものです。 ではなぜ不動産が売れているのか。 売れ残っている物件もけっこうありますが、買っている人はまあ、不動産が底値にちかい、とか金利が最低だと思うからとか、優遇があるから、とか、あとは不動産屋さんも決まり文句で家賃は捨ててるものですよ。とか言って勧誘するからでしょう。 業者もプロですから、モデルルームや勧誘文句を駆使して、あの手この手で客に買わせようとししているのですから、当然、普通はその気になると思います。 国からの補助や優遇があるから業者はどんどん建てる。 国も今は不況だから総力をあげて住宅を国民に買わせようとする。 だから国民も知らないうちに、今買っといたほうがいいかも、と思ってしまうのです。 バブルの時、土地神話がありました。 不動産は下がらない、と。 ところがどうでしょう。 いまは不動産はまだ下がる、もっと下がる、です。 バブルのときに投資した企業や個人で資産がバブルと消えた人はたくさんいます。 私が何をいいたいかというと、周りに踊らされるな、ということです。 不動産の購入に関しては、みんなが買っているから、とか、今が安いからとか、そういう事情で買うのではなく、本当に必要性があってはじめて買うべきものだと思います。 apple-manさんが、どうしても今、住宅が必要だという切実な事情があり、なおかつ条件が許すなら買ってもいいと思います。必要なんですから。 でも、そうでないなら、周りに影響されて購入を決めるのは決してやめたほうがいいと思います。 私の父は会社を経営していますが、バブルの時には、不動産を買えだの株を買えだの、投資しろだの、この会社の土地にマンションを建てて(立地がよかったので）、ここを貸して会社はもっと郊外に移転しても、なんてこともさんざん言われたそうです。決まり文句はどこの会社もやっていますよ。です。 でも、父はそういう話にはいっさい乗りませんでした。 父はあのときそんな話に乗っていたらとっくに会社はつぶれていただろうなと言っています。 でもそうなったとしても誰も責任なんて取ってくれません。 不動産やも銀行も本当に無責任で、非常に軽々しく『儲け話』をもってきます。 一時のゆとり返済が実はおとり返済だったというのは有名な話です。 (これも返済額があがるのが来年くらいからなので問題になるだろうと言われています。） まあ、不動産やや銀行は儲け逃げできますからあとのことなんてどうだっていいんですよ。 不動産は必要になったとき、条件が合った時にまわりに影響されずに決めるべきだと思います。 もちろん、安値で、いちばんお得なときに買いたい。もちろん誰でもそう思います。 でも、株と一緒で最高値で売ったり、最安値で買うということは非常に難しいことです。 不動産も一緒です。 そのときに納得できる答えは、そのとき自分が必要だったから、条件が合ったからということだと思います。 周りに流され、無理して買ったら、きっと後悔することになると思います。 長くなりましたが、私は決して今マンションを買うなといっているわけではありません。 物が売れるということは景気にとって重要なことなのでマンションが売れているということやそのことに水をさすつもりはありませんので、その点は誤解はなさらないでください。
- kana32
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私も今年中に新築マンション入居を予定している者です。 そうですね。確かに不動産への先安感ってまだありますよね。 でも底打ち感も同じくらいあると思います。 まず土地の値段と建物の値段を分けて考える必要があると思います。 土地の値段は下がろうと思えばどこまでも下がるものですから、 場合によっては極端な値下がりもあるかもしれません。 でも今、政治ではデフレ対策が最重要課題となってきています。 インフレ目標なんてこともちらほら聞こえてくる現状で、 金融、不動産、建築の分野に大きな影響をもたらす土地価格の大幅下落を生じさせる事態を、政府が看過するとはとても思えません。 では建物の値段はどうでしょう。 こちらには材料費や人件費というものが大きく関わってきます。 つまり人件費に大きな変動がない限り、材料費が削られることでしか 大きくは価格は下げられません。 つまり価格が下がるときは、質が下がるときなのです。 今はデフレの影響により仕入れ単価を下げ、全体の価格を下げていますが、 いつか限界は来ます。 これらを考えれば、気に入った物件があれば、マンション購入も悪くはないと思いますが。 都心で７００万の新築ワンルームとの話ですが、都心でそんなにマンションが安く買えたら、賃貸業者は将来やっていけなくなるのではないでしょうか。単価が安すぎて。 以上素人考えですが、ご参考までに。
お礼
有難うございます。 新居ご購入を予定されている方の夢に水を さす気はありません。資金に余裕があり 住みたいところに気に入った物件があれば 購入すべきと考えます。ですからNo.1に回答のお礼 の欄にも書いた「即金で買えるような物件があれば買おうという感じです」 というのが私の本音なんですが。 ＞でも底打ち感も同じくらいあると思います。 関東地方について言えば、新規物件が次々とできて いますから、不動産屋さんはそれらを売りさばこうと必死 ですから、今が底値！ 買いですって言います。 でも、もろもろの経済指標、例えば日経平均株価なんて見ると ２０年以上前の水準に近づいている。不動産価格だけが３０００万 だ５０００万だというのは高すぎますよ。不動産のほうが変化が遅い だけでしょう。今年都内の杉並区の荻窪あたりにできたマンションのチラシ 見ましたが２LDKで１９７０万円～２１００万円でした。 ＞金融、不動産、建築の分野に大きな影響をもたらす土地価格の大幅下落を生じさせる事態を、政府が看過するとはとても思えません そ、そこなんですよ。少なくとも去年までは住宅金融公庫の金利を はじめ、もろもろの条件が不動産需要を高めるような傾向にあった。 ところが、今東京近辺について言えば供給過剰。しかも少なくても あと３年は住宅建築ラッシュが続き、その影響で中古物件も供給 過剰、つまり空室が増えると予想されているようなんです。 ＞つまり人件費に大きな変動がない限り、材料費が削られることでしか 大きくは価格は下げられません。 バブル崩壊後から２年くらい前までに建築された建物には手抜きに 近い材料削減が行われていると聞きます。こうゆう手抜き物件、普通は 目に見えない鉄筋の構造部分などで行われることが多いそうですが、 見分けがつく場合があるそうです。周囲にバブル期までにできた 同じくらいの高さのマンションがあったとき良く見ると階数が違う そうです。同じくらいの高さなのに階数が多い。つまり１つの階の高さ を低くしている。 何となく天井が低い感じがするけど、見かけがいい聞こえがいい というのが危ないそうです。入り口に御影石を使ってるとか、 トイレはウォシュレット、BS付き・・・ ＞都心で７００万の新築ワンルームとの話ですが、都心でそんなにマンションが安く買えたら、賃貸業者は将来やっていけなくなるのではないでしょうか。単価が安すぎて。 築１０年程度の中古のワンルームなら９００万円台がすでにあります。 ネット検索ではまだ見たことがありませんが、こまめに不動産屋 さんの張り紙、チラシを見ていたら１ヶ月前くらいからときどき 見かけるようになったので、１０００万円を切るようになったのは 最近のことかもしれまん。 ＞私も今年中に新築マンション入居を予定している者です。 いい物件が見つかるといいですね。
お礼
有難う御座います。 ここの書き込みしてから、他からもいろいろ聞いて、 今現在の私の結論は、長期定住ができるいいところに 即金で買えるような物件があれば買おうという感じです。 方法はどうあれ、今借金して不動産買うのはヤバそうです。 じつはご回答頂いたような内容を私も考えていたのですが、 不動産の下落と不況の進行がまだ進むようなので、 ご購入を決められた理由は意味がなくなりそうです。 (1)固定資産税の減税期間が短縮される。 →不動産下落により減税より固定資産の評価額の下落の ほうが進んでしまう。 (2)公庫の金利が上がる可能性がある。 (3)銀行の金利がかなり安くなっている。 →後から高い金利で借りることになっても、 そのとき不動産価格が遥かに落ち込んでいれば 同等の物件を買うにもトータルの支払い額が安く済みます。 (4)不況により、今年以降は去年より年収が下がってしまう。 →知り合いが５年前に神奈川県内に５０００万円で家を購入 したのですが、会社が倒産し、しばらく貯金などで食いつないで いたものの、住宅ローンの返済は無理と考えこの家を売り安い 賃貸に引っ越そうとしたところ９００万円ほどにしかならないと 聞き唖然としたといいます。いきなりボーナス全額カットなんて 話もよく聞きますし、年収の低下がどこまで行くか何の見通しも ない世の中ですから、公庫からでも借金して家を買うのは危険 なのでは？ (5)供給過多のため、物件が高品質/低価格になっている。 この傾向まだ止まらないようです。 関東地方に限って言うと、品川を中心に東京２３区内では まだ新築マンション、一個建ての建築ラッシュが続いており、 大型のマンション物件だけ見てもすでに２００６年まで建築 予定がつまっています。しかもその殆どの物件は駅から徒歩 １０分圏内で、交通の便も非常によい さらにオフィス需要も急激に低下しており、永田町や銀座の 一等地を中心にオフィス物件ががら空きで、これらの一部が すでにリフォームにより住居物件に変わって来ています。 去年の８月よりお国のほうも、新築からリフォーム市場への 開拓へと方針転換しています。 ３～４年の間には都心で新築ワンルームが７００～８００万円で 購入できるようになるだろうとのことです。現在２０００～ ３０００万円程度で売られている新築マンションを５年後に 売ろうとすると、３００～４００万円程度とのことです。 現在すでに千葉県のほうでは築１０年、JR某駅より徒歩７分 ８０坪の一戸建てが５８０万円で売りに出ています。 これ質問の繰り返しになりますが、私がフシギなのは、 唯でさえ不動産が暴落して、売買、賃貸物件が供給 過剰なのに、なぜまだ新築を増やしているのだろうか？ ということなんです。