アパート更新時の費用について

質問

１ヵ月後に現在住んでいるアパートの更新をむかえます。
仲介不動産会社からの手紙によると

１.固定資産税の値上がりに伴い家賃１０％アップ(8,000円）

２.更新料　新家賃の１ヶ月

３.更新手数料　新家賃の１ヶ月

４.更新事務手数料　１万円

５.家財保険料２万８千円(２年分）

以上の事柄が書かれていました。
現住所は東京都２３区内、1Ｋ　２０平方　築５年　家賃８万円

初めての更新で何もわかりません。
このまま不動産業者の言いなりになるしかないのでしょうか？
ちなみに入居時には礼金敷金仲介料の他に鍵交換代２万円と
消毒代という？？？？な請求をされ２万５千円を鍵と引換に支払いました。

どんな場所で相談したらいのか不安です。助けてください。

回答No.4

lawlight · ベストアンサー

>>１.固定資産税の値上がりに伴い家賃１０％アップ(8,000円）

「賃貸住宅トラブル対応マニュアル」\600（発行：社団法人 全国消費生活相談員協会，葉書またはFAXで申し込めば代金後払いで郵送してくれます。）
http://www.zenso.or.jp/　　
p.35に以下の記述があります。

『Ｑ　今度の契約更新で、家主から家賃を１万円値上げするといわれました。応じなければなりませんか。

Ａ　借地借家法第32条第1項に、「借賃増減請求権」の規定があり、次のような事情があれば契約期間中であっても当事者は家賃の増減を請求できると定めています。
・税金（固定資産税・都市計画税）の増減
・土地・建物の価格の上昇、又は低下その他の経済事情の変動
・近隣の家賃と比べて安い
１万円がこの範囲ならやむをえませんが、不当に高く納得できない場合は、今までどおりの家賃を払い、貸主が受け取らないときは、それを法務局に供託して家主と交渉することができます。』

naha-nahaさんの場合、税金は上がったかもしれませんが、土地価格や近隣家賃は多分下落しているでしょうから、総合的には家賃値下げになるのでは。

>>２.更新料　新家賃の１ヶ月

同マニュアルp.50
『更新料については、法令上の根拠となる規定がありません。慣行として更新の際に徴収されています。契約書面に更新料の支払義務を定めた特約があり、当事者の合意とその額が相当であれば有効とされています。...更新料についてどこにも書かれていなければ払う必要はありませんが、書かれていた場合には1か月分は一般的な額であり払わざるを得ないと思われます。』

>>３.更新手数料　新家賃の１ヶ月

同マニュアルp.50
『更新手数料は、更新手続きを行う場合の事務代行手数料と考えられますが、宅建業法上の定めはありません。不動産業者は、貸主からの依頼に基づいて借主との間を斡旋して更新手続事務を執り行うのですから、依頼した貸主にその報酬を請求することができます。借主に請求するのは間違っています。もっとも、更新に際し、借主から不動産業者に、契約条件の変更の交渉や契約書面の作り替えなど特別の依頼をした場合には、借主は相当額の報酬を支払う必要があります。』

つまり、naha-nahaの場合、支払不要ということです。なお、更新手数料は宅建業法第46条の媒介報酬（＝仲介手数料）だと言うなら、初回契約時の媒介報酬と二重取りです。

>>４.更新事務手数料　１万円

多分、契約書類の作成費用であり、事務代行手数料の一部であって、上記更新手数料に含まれるものでしょう。したがって、支払不要と思われます。

>>５.家財保険料２万８千円(２年分）

同マニュアルp.21
『Ｑ　火災保険に加入しないとアパートを貸さないと言われましたが、不当ではないでしょうか。

Ａ　一般的に火災保険と言われているのは、借主の家財にかける家財保険を主契約とし、借家人賠償責任保険や個人賠償責任保険を特約で付した住宅総合保険のことです。保険に加入するかどうかは借主が決定することですが、契約内容に保険の加入を条件としている場合には、契約内容に合意する必要があり、...ただし、加入義務がある場合でも、仲介業者や貸主が勧める保険に加入しなければならない義務はありません。』

契約書に火災保険契約の義務付けがない場合、火災保険に加入不要ですし、ある場合でも、家財保険は自分の家財に対する保険ですので、最小限の額でかまわないと思われます。大家や不動産会社は特定の保険会社からバックマージンを得ている可能性がありますので、必要な補償額を示して各保険会社に見積ってもらえばいかが。

>>鍵交換代２万円と消毒代

「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」\2,000（建設省住宅局民間宅地課監修）
http://books.rakuten.co.jp/RBOOKS/NS/CSfLastGenGoodsPage_001.jsp?GOODS_NO=105635 2&rbx=1-1
p.77によれば、『鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。』『消毒（台所・トイレ）消毒は日常の清掃と異なり賃借人の管理の範囲を超えているので、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。』とあり、本来、鍵交換代・消毒代とも、naha-nahaさんがリクエストしたのでなければ払う必要がない費用です。但し、ガイドラインは判例研究の集大成ではありますが、強制力がなく、これに反する特約がある場合、必ずしもガイドラインが通用するとは限りません。

>>どんな場所で相談したらいのか

生活センターとか消費者センターです。都内は参考URL参照。相談件数の約１割が借地借家問題とのこと。この他にも下記URLのような借家に係る相談・情報提供窓口があります。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/teishaku/Page.htm

参考URL：

http://www.kokusen.go.jp/link/_pref.html#13

回答No.3

keiyuza

大家です。
naha-nahaさんの文章を読む限り、悪質な仲介業者だと思いますので、あんまり生ぬるくいかないほうが良いのではないかと思います。
「助けてください」とありますが、こういう業者とかかわってしまった以上、助かる方法は「戦うこと」しかありません。
いろいろ調べる努力、声を大にして自分の主張を貫く気概を持って交渉してください。

まず、他の方も書かれてますが、契約内容を確認しましょう。契約内容に不利に思われることも書いてあるかもしれませんが、この業者は明らかに取りすぎでしょう。

不動産における金銭交渉の場合、人気物件であればあるほど仲介業者、または大家側に有利に話が進められます。
たとえばnaha-nahaさんとの交渉が不調に終わったとしても人気物件であれば又すぐに顧客が現れるからです。「なら出て行ってもらってもかまいませんよ」などといわれても、今まで契約違反を犯していないならばひるむ必要はありません。
仮に契約書に書かれていることを１００％履行できていなくても、賃借人は契約書よりも強い「借地借家法」という法律で守られています。
契約書に明記されていることでも借地借家法にそぐわなければ無効です。

契約書の中のご自分の守ってない事項、納得のいかない事項をまとめて、自分が有利なのか不利なのかを確認することも必要だと思います。
確認方法としては弁護士事務所が一番確実だと思いますが、ネットで検索していけばそういった相談が格安、または無料で出来るところもあるのではないでしょうか。

ご質問の５項目に関して、簡単に私の意見を述べさせていただきます。

まず１．の賃料の値上げについて。
固定資産税が上がったことによる値上げとのことですが、固定資産税はどのくらい上がったのかまず聞いてみましょう。
そしてその物件において固定資産税はどのように分配されて払うことになっているのか、賃借人はどの程度の負担を負うべきなのか調べるのが良いかと思います。
更に周辺物件の賃料水準はどうなっているのか近くの不動産屋を廻って調べてはいかがでしょうか。
よっぽどの人気地域の人気物件でなければ今の世の中下がっている可能性が大きいです。
東京のほとんどの地域では地価が下がり続けています。
固定資産税が上がったとしても、物件自体の価値が目減りしていればそれは値下げ要求の材料になる訳です。

次に２．の更新料１か月分について。
これは大抵どこの業者でも同じです。
仕方がないといえば仕方がないところではあります。
但し、更新料とは何か？というところからはじめるならば「更新料１ヶ月」という数字は大いに疑問です。

更新とは何をするのでしょうか？更新時期にあわせて契約内容の打ち合わせを何度も重ね、新たな契約書を作成して契約を更新するのですか？
そんな面倒なことはしませんよね。
普通は自動更新だったり覚書で処理したりする程度です。
つまり、更新のための費用なんてせいぜい担当者が覚書の内容を決めて作成するだけの手間賃、大目に見て丸１日かかるとしたってその人の給料が３０万円だったとしたら日割りで１万円の仕事ですよ。
会社が取る分も考えたって今時、一人の一日の人件費を３万円以上取るというのは考えにくいですね。

にもかかわらず８万円の物件でも１５万円の「更新料は一律１か月分」。おかしいですよね。

そして問題の３．と４．更新手数料と更新事務手数料！
怒りましょう！更新手数料とは更新料そのものです。そこまでの大仕事とはいえない更新手続きにすでに何万円もかかるのにそれに倍額の手数料がかかる。
「明細を示してください」質問したり交渉するレベルの話ではありません。
支払いを拒否しましょう。
更新事務手数料、ここまで来るともはや意味不明です。

５．家財保険。
２０平米１Ｋ８万円の物件にしては、一般的な保険料よりも若干高い気がします。
但し保険料は、当然内容によって変わりますからどこまでが含まれているのかが分からなければ金額の高低は言えません。
まずは保険証券を調べましょう。
そして自分でいらないと確信できる項目があればそれをはずせば保険料は下がります。

そして最後の消毒料、鍵交換。
鍵交換は大家の義務ではないでしょうか。
たとえ賃借人に請求を起こすとしても、それは前の入居者に対して原状回復費用の一環として請求すべき項目だと、私は思います。
また、入居前に消毒をすることは悪いことではないのでしょうが、入居者が特に希望するなどのことでなければ大家が負担すべき、というのが私の考え方です。

私の場合、空室期間が長かったりすると新入居者から清掃の依頼を受けたりすることがありますが、費用は自分で負担します。

以上長くなりましたが、参考になれば幸いです。頑張ってください。

回答No.2

noname#5745

こんにちは。
高いですよね・・・来月からの新家賃を含めて、一気に３か月分以上の出費なんて（＠＠；

やはり、まずは入居時の契約書（「重要事項説明書」とかが添付されていればそれも）を確認してみましょう。
「更新料」についてその値段・もしくは「家賃●ヶ月分」などが書かれていて、それが今回の請求内容と相違なければ、もちろん払わなくてはなりません。。。
もし何も書かれておらず、入居時に口頭での説明すらなかったのなら、支払い義務はないものです。
ただしその場合でも、慣習として「更新料はふつう払うもんでしょ！」とか言われて結局払ってしまう・・・ということが多いようではあります。。。

気になるのは「更新料」「更新手数料」「更新事務手数料」とみっつもあることですよね。
このお金それぞれについて、「どういう意味のお金で、誰のものになるのか？」を不動産屋に訊ねて確認しましょう。
普通に考えると、
・更新料→家主さんのもの
・更新手数料→仲介業者（不動産屋）のもの
だと思うのですが・・・そのうえ「更新事務手数料」って？？？不動産屋のものになるんだろうなぁ。
でも、なんか変だなぁ・・・って思いますよね。
更に言うと、「更新料」のうえ更に「更新手数料」が別に設定されているならば、
「更新手数料」のほうは家主さんから不動産屋に支払うものでは？とも思いますし・・・。
（参考ＵＲＬご参照ください）

「家財保険料」についても、「何故、今回の更新時から支払うことになるのか？」「家財とは具体的に何を指すのか？」「払わないとどうなるの？」などなど、訊きましょう。

おひとりで不動産屋と話し合ったり交渉したり、というのは
ちょっと気後れしてコワイものかもしれませんが、
胸を張って「きちんと説明してください。」って言いましょう。なんもコワイことないです。

お金は常に「何か」の対価なのですから、それが「何か？」をきちんと知った上で支払うことは当然です。
「このまま言いなりに・・・」なんて言わず、どんどん訊きましょう！

ご参考になりましたら幸いです。

参考URL：

http://www.shouhiseikatu.metro.tokyo.jp/s_sodan/jirei/s_chintai03.html

回答No.1

taknt

詳細は、不動産やによって違うと思いますよ。
まず、最初に契約するときに、それらが記述されているはずです。
記述されていなければ、記述されてないものが請求されるのは
おかしいといえます。
記述されていたら、そういう契約をしたのは、あなたなのですから
払うしかないでしょう。

契約書は、あるはずですよ。

ちなみに 私のところの更新料は、家賃一ヶ月分のみでした。

ま、そこの不動産やは、ちょっと料金がかかりすぎのような気がします。