自分が共有する土地に対する自己建物の借地権

質問

私が知人と共有する土地の上に、私自己単独で所有する建物を持つ場合は、借地権はどのような形になりますか？
共有は２分の１です、半分は私の土地ですが、このケースでは『自己借地権』は成立しないと聞きましたが、私の土地所有者としての立場はそうなりますか？
またその建物に抵当権を設定した場合に、抵当権実行時建物が買受人に所有が移転した場合の借地権はどうなるのでしょうか？
教えてください、お願いします。

回答No.1

kita52326

自己借地権は土地所有者が区分所有のマンションを建てるような場合に限り、
自分の土地を自分が借地するという借地権設定が認められるものなので、
本件では考慮する必要はないでしょう。

本件では、自分の持分はそのまま、共有者持分を借地して、
建物を建てるという関係になります。

抵当権は、建物および自分の土地持分に対して設定されることになりますが、
建物は(一部)借地権付建物になるので、
共有者の土地持分に対する借地権についても、抵当権設定されるのと同じことです。
通常は借地権は登記されませんので、
金融機関からは、共有持分の借地契約書の提出を求められると思います。

抵当権が実行されると、共有持分の借地人が変わることになるので、
地主(共有者)の承諾が必要ですが、
賃貸人の不利になる恐れがないのに賃借権譲渡の承諾が得られない場合、
借地上の建物の競売または公売による取得者は裁判所に申し立てて、
賃貸人の承諾に代わる許可をもらうことができます。
任意売却の場合は、売主から裁判所に対して土地持分の賃借権の譲渡について
許可を申し立てることになります。

承諾料は借地権の１割程度が目安のようなので、本件の場合だと、
　土地の実勢価格÷２×借地権割合×１０％
というあたりでしょうか。