借り主の失踪

質問

家の一階を事務所として貸しています。７年間借りてくれていた方が今年にはいり、家賃を滞納するようになり、すでに５ヶ月の滞納になりました。今までもたびたび滞納することはありましたが、遅れてでも支払いはしてくれていましたが、今回は事務所にも来ていないようで、光熱費や取引先からの料金支払い請求がたくさん届いています。不動産屋さんが自宅へ様子を見に行ってくれていますが、帰っている様子がないそうです。携帯はつながりますが、まったくでないし、返事もありません。うちとしては出て行って欲しいのですが、消息がわからないので手の打ちようがありません。契約時に最初は保証人がいましたが、２度目の更新から保証人を書いてくれません。そのころから信用をなくしていました。とにかく速やかに解約して退去してほしいのですが、弁護士さんにお願いすると高いそうですし、困っています。何かお知恵を・・・・お願いします。

回答No.2

noname#203300 · ベストアンサー

大家しています。

　更新時に署名があろうとなかろうと契約時に立てた保証人が貸主の承諾なく保証人を降りることは出来ません。
　保証人に連絡を取って事情を説明し、保証人の責任で部屋を明渡して欲しい旨交渉されては如何でしょうか？保証人とて現在も保証が続いていることを理解すれば滞納が嵩んでその支払いを要求されるのは困るでしょうからご自分の責任において部屋の明渡しに協力せざるを得ないと思います。なお、保証人に連絡を取ってから上記のことは内容証明で借主と保証人宛に通知しておいたほうが後々、何かの際には証拠となりますし、借主へ内容証明が返ってくればそれは不在で連絡が取れない証拠となります。残置物の処理も保証人にお願いすることを忘れないで下さい。質問者様が手を出すと危険です。飽くまで質問者様は鍵を開けるだけにしてください。せいぜい持ち出したものの確認と写真、リスト作製くらいでしょう。これとて万一の時（借主から保証人が訴えられた時）の保証人のための行為です。
　もう夜逃げ同然の様子ですから借主から訴訟を起こすようなことも考えられませんし、逆に保証人は借主に代わって支払った分の家賃を請求することも可能ですから保証人ならスムーズにことを運べると思います。
　まぁ、法的には借主と保証人を被告として裁判で明け渡しを要求し、保証人は出廷しても被告が出廷しないので保証人との交渉で即和解となって明け渡しとなるのでしょうが、時間とお金が無駄でしょう。その辺を保証人にご説明されれば保証人も納得すると思います。後は質問者様が滞納分をどこまで泣くかに交渉の成否がかかってくるかと思います。くれぐれも最初から減額を示さないようにして強気で交渉してください。いつまで現状が続こうが、質問者様は保証人に家賃の支払いを要求することは出来るのですから困るのは保証人のほうです。

お礼

ありがとうございました。大変参考になりました。
ただ、保証人が記載されている住所に今、住んでいるのか不明で、不安ではあります

回答No.3

BBQ38

こんにちは。大変お困りの様子。
私ならこうします。

【基本方針】
未収家賃の回収は犠牲にしてでも、新規テナント募集をできるだけ
早くできるような状態にすることを最優先とします。タイム・イズ
マネーといったところでしょうか。

なぜなら、家賃が入ってこないこともさることながら、自宅の１階
という建物の顔的な所が閉鎖事務所ということに耐えられないから
です。

ご質問者様もほぼ基本路線は同じのように思えますがいかがでしょ
うか。

【法的手続き】
連絡が取れず一方的に進めるためには
占有移転禁止の仮処分・・・不法占拠防止
契約解除・・・公示送達による賃貸借契約の解除
明渡手続・・・明渡訴訟による執行文の取得
　　　　　 強制執行（仮執行→本執行）
　　　　　 残置物の競売による処分
といったところで時間も費用もかかってしまう。これはご心配の通
り。

【現実的な案】
＜契約解除＞
　契約解除の内容証明が不達なら、私なら公示送達までやるかも。
　司法書士へ依頼すればそこそこの額で収めてくれそうだし。
　万一、賃借人が入院など、多少情状余地ある状況から回復し
　ましたなんて言われてきてもいやだから。例えお金を耳を揃えて
　もて来ても、また延滞なんていや。契約解除は最優先。
＜明渡＞
(1)貸室状況の確認
　警察に行き最近賃借人が来ない様子、連絡もつかない、事故でも
　あるといけないので貸室の状況確認に立ち会うよう依頼する。
　なお、この時に残置物の量を確認すると共に、長期不使用の状況
　が判る写真を撮影する。例えば便器の水の水位が蒸発により、減
　っている様子などを撮る。
(2)鍵の付け替え
　ヤクザ屋さんなど不法占拠者を防止するために鍵付替えを強行。
　鍵付替えは本当は違法。後々問題となったら(1)の長期不使用の写
　真を防犯上やむなかったとの抗弁に使う。
(3)残置物の撤去・処分
　これも本来は違法。だから、半年～1年程度は倉庫を借りてでも
　保管しておく。自力処分するかは物次第。某カードＣＭじゃない
　けどプライスレスなものがあると結構なやむな～。（アルバム処
　分し延滞借主に大家が敗訴した判例あり）
(4)原状回復工事
　さすがにこれは契約解除が終わってから工事開始するかも。
＜保証人交渉＞
上記明渡と並行してやる。
(1)保証の有効性確認
　不動産専門の無料相談所に契約書等を持参し保証が継続しているこ
　とを念のため確認。賃料増額その他諸条件次第で継続していない
　なんて言われるのはいやだから。
(2)直接交渉
　相手の様子と残置物の中身と量で出方を換えると思う。
　・残置物が処分を躊躇うものがある、または量が多い
　　→1週間以内に引き取ってもらえるなら、保証債務は免除する
　　旨の覚書を用意し、即決断を迫る。大家として鍵だけ開けて
　　引取ってもらえるならリスク軽減になるからね。
　　→引取りを渋るようなら保証請求額を増加させていく。脅し
　　ととられないように淡々と交渉するつもり。だって全うな交渉
　　でしょ。

以上私ならということですが、いかんせん大家業経験なし、不動産
関連資格なし、法律有資格者でもない素人なので参考まで。

回答No.1

detekoiya

保証人が一方的に降りるとか、借主が保証人を解除したりとかできません。
更新の手続きがどうであろうと当初の保証人に請求することは可能です。

逃げるにしてもカラにして逃げてくれればいいのですが、残置物があると面倒です。
支払督促から行うか弁護士に依頼するかでしょう。