借主が退去に応じてくれなくて困ってます。

質問

私には田舎に年老いた両親がおりますが、持ち家を２軒所有しており１件は不動産屋さんを通して賃貸契約で貸しています。しかし１軒を処分しようと考えており、再三に渡り退去を申し出ていますが、一切応じてくれず賃貸借契約書に従って内容証明まで出していますが、全然話すら応じません。どうしたら退去して貰えるのでしょうか？賃貸借契約書の違反は解約には結びつかないのでしょうか？例えば連帯保証人が消息不明で記載された住所にはいない場合とか、勝手に世帯が増えているとかですが、駄目なんでしょうか？

回答No.9

katyan1234

多少の契約違反があっても借家法によって保護されています。
だから無理でしょう、立ち退き料が必要でしょうね

回答No.8

noname#107982

弁護士と相談すると判りますが、貴方の言い分は全て無理があります。

借家法が厄介です。

立ち退き料　全額貴方負担です。
過去の家賃を差し引いて買うとも言われます。
処分（現金可）する場合　相手（借主）にいくら払うかです。

では作戦です。
出て行かないので家賃を値上ですね。
そして現状で売ってしまうのです。
現在借主あり。家賃収入年間**万円　利回り**％とね。
その他特徴：後々更地にすると色々建てられます。

これでよいのでは？

私の回りはこのての物件のが大好きですよ。

回答No.7

bouhan_kun

借家法では、他の方の言うように、基本的にはあなたの思う通りにはならないでしょう。

で、弁護士と相談しては？
交渉窓口にしても、直接大家よりはいいかも。相手がビビッて、腰砕けてくれる可能性もあるし、また、上手にまとめてくれる可能性もあるし。

あくまでも相手の受け方にもよりますが
＞保証人
保証人が空欄であると相手に認識させ、他の保証人をつけることを強く要求する手もあるのでは。で、どうしても難しいいならば任意での契約解除をにおわせるとか。

また、銀行に、（抵当が入ってるなら）現物弁済できないかと相談しては？　まあ、物件自体は受け付けるわけありませんが、売却、返済の意思があるということで、あちらのコネクションを通じて、買い先を探してくれる可能性もあります。収益物件と見込めれば、賃借人がついたままでの買い上げもあり得るでしょう。

回答No.6

walkingdic

>１軒処分というのは銀行への借金返済の為、売却を考えているようです。
売却は借家人がいても出来ないわけではありませんよ。
ただ売却価格はかなり低くなるかもしれません。

>契約書には半年前からの申し出をすれば契約の解除となっている
この条文は借家法（多分古い契約だから旧法適用でしょう）の強制規定により無効です。

>不動産屋さんには話をしていても出る気がないと駄目ということでしょうか？
そういうことになります。

で、平たく言えば、

Ａ＝借家人なしの売却価格－借家人付売却価格

の差額が大家にとっては損失となるわけです。
ただ立ち退きを求められる借家人もそれは相当金額の損失になるので、大家が次に考えるべきは上記Ａと比較してどの程度までの立ち退き料を払うのかを考えることになるわけです。
要するに、強引に法的に追い出すということは出来ない以上、借家人の心を動かすお金を積んで出て行ってもらうことを考えると言うことです。

回答No.5

he12345678

はじめまして。大家しています。

皆さんご指摘のように、
大家は借地借家法という強行規定を背負わされています。

ここからが大事ですが、
そういう法律に支配されていながら尚、
大家がどうありたいか、ということをきちんと
腹を括って決めるということです。

>連帯保証人が消息不明で記載された住所にはいない場合
こういう場合、本当に困るのです。
借家借地法でいけば、借主側から退去の意思が示されなければ
契約は更新されてしまいます。
そして、欠格条件が詳細には明記されていません。

ですが、契約はそもそも両者の自由意志、信義に則った
約束事のはずです。

連帯保証人は、賃貸契約を結ぶときの重要な約束事の一つです。
連帯保証人契約は、大家と連帯保証人との契約であり、
連帯保証人側から勝手に降りたりすることが出来ないと思います。

消息不明なら、その地位を継承する人を見つけ出すのが
借主側の義務だと思います。

それが成り立たないなら、解約を申し出ても良いかと思います。

>勝手に世帯が増えている
もう一家族増えた、ということでしょうか？
お子様が増えた、とか、お母さんと同居し始めた、ということを
理由に解約は中々難しいと思います。
ぜんぜん関係の無い人（友達など）が増えた場合には
身元をはっきりしてくれなければ、やはり信義則に反すると思います。

ただし、無条件の解約は殆ど無理だとおもいます。
退去させたいなら、
以上２点を指摘した上で、
それなりの対価を支払う必要が有るかもしれません。

残念ですが、借主の素行が悪くても
家主の即時勝利とはなりにくいのが現状のようです。

それより、
せっかく借主が住み続けているのですから、
住んでもらったまま売ってしまってはいかがでしょうか？

家賃トラブルが無い限り、
客付の物件というのは買い手がつくのではないでしょうか？

補足

元々は女性一人と両親の三人でしたが、いつの間にかその姉と子供が同居して、さらに刺青の入った男が一人いるようです。住み始め当初からかなり粗悪な暮らしぶりだったようで、庭付き平屋建ての家ですが、庭は枯れ果てて家屋はボロボロのようです。そういった事から両親は早くから出て行ってもらえないかと仲介不動産屋さんに申し出していたようですが、刺青した男が大きな声で威嚇して追い払っていたようです。保証人さんと話をしようと不動産屋さんが住所へ行ったところ、転居して行方不明でした。不動産屋さんは内容証明も送ったみたいですが、一向に話に応じる気がないようで困り果てている状態です。実質は家屋にも価値はないですし、土地だけでも売れればと両親の気持ちのようです。

回答No.4

noname#65504

>契約書には半年前からの申し出をすれば契約の解除となっているのですが駄目なんでしょうか？

借地借家法による更新拒絶・契約解除に対する条件を満足しない場合は大家側からの契約解除は認められません。このような契約は無効です（定期借家契約の場合を除く）。

＞賃貸借契約書の違反は解約には結びつかないのでしょうか？

契約違反というのが先に示したことを指しているのなら、契約違反ではなく、契約が法律に違反しており無効になっています。

＞再三に渡り退去を申し出ていますが、一切応じてくれず賃貸借契約書に従って内容証明まで出していますが、全然話すら応じません。

借り手は家賃の支払い義務を果たせば、借り続ける権利を持っています。話し合いの立場にこないのは問題かもしれませんが、法律によって認められた権利を実行しているだけです。

＞例えば連帯保証人が消息不明で記載された住所にはいない場合とか

契約違反ではないですね。でも代わりの連帯保証人を要求してもよいと思いますが、連帯保証人がいないことでは、契約違反とは認められないでしょう。

＞勝手に世帯が増えているとかですが、駄目なんでしょうか？

人がいれば、家族が増えるのは当たり前のことですので、よほどひどいことがなければ、もし契約違反であっても、それは軽微な契約違反であって、契約解除が認められる重大な契約違反とはいえないでしょう。

＞１軒処分というのは銀行への借金返済の為、売却を考えているようです。

売却は大家の勝手な都合であって、借地借家法で退去が認められる大家側の正当な自由にはなりえません。
またもし売れたとしても、今度は買った人が大家になるだけで、購入したことを理由に借り手に退去を求めることもできません。

ただし、その家が銀行の抵当に入っていてその抵当権の設定が賃貸契約より前になされているものの場合は、競売になると、借り手は落札人から追い出されることになります。
競売になると買い叩かれますし、借り手も追い出されるという、大家・借り手とも不利な状況になりますので、もしこのような事情があれば、それを交渉の手段には使えると思います（貸している家が抵当に入っていることと、抵当権の設定が賃貸契約より前にされていなければこの方法は使えません）。

＞どうしたら退去して貰えるのでしょうか？

相手が度重なる家賃滞納をしない限り大家側から契約解除をすることはほとんどの場合無理です。

だから、相手が出て行ってもよいと考える条件を出すことです。
または裁判をしてこれなら借り手が受ける影響が少なく、十分な理由が大家にあると判断してもらえるような条件を提示して認めてもらうことです。

このどちらかしかないでしょう。
あるいは処分を考えているのなら、借り手に買い取ってもらうかでしょう。

ただし、裁判しても今書かれているような理由しかないなら、退去が認められる可能性は低いと思います。

購入者は賃貸契約をそっくり引き継いでしまいますので自分で使用することはできません。そのたえ、借り手がいると、よほど安くするか、賃貸収益物件として優良な物件でなければ、売れないでしょう。
売値に影響する額と立退き料の額を比較してどちらがよいかを考えてみればよいのではないでしょうか？
このあたりは利用している宅建業者に相談してみてはどうでしょうか？

回答No.3

nonbay39

立ち退き料をいくら出せば出ていってくれるのか聞いてみるしかないと思います。

　処分と言っても古屋で解体しなければ危険というようなものでなく、売却を考えているのであれば、あなたの勝手な都合でしょう。

　本人が家賃を納めているのであれば連帯保証人の行方は、今のところどうでも良いでしょう。不満ならば新しい保証人を立ててもらえば済みますし。
　世帯が増えているといっても別段問題があるような増え方をしているわけではないと思うのですが？

　かなり長期に家賃でも滞納してくれなければ、退居してもらうのは難しいと思います。

　あなたの勝手な都合としか思えませんので、契約書は自動更新されるでしょう。定期賃貸借ではないと思いますので、あなたに契約を一方的にうち切る権限がありません。

　立ち退き料を太くはずめば、相手も考えてくれるようになるかもしれません。

回答No.2

walkingdic

>賃貸借契約書の違反は解約には結びつかないのでしょうか？
家賃滞納という違反であれば解約につながります。

>例えば連帯保証人が消息不明で記載された住所にはいない場合とか、勝手に世帯が増えているとかですが、駄目なんでしょうか？

だめです。認められません。
連帯保証人との保証契約はあくまで大家と連帯保証人の間の契約なので借りている人が契約違反をしているわけではありません。
また、世帯が増えても別にそれで大家に損害を与えるわけでもないので、これも理由になりません。仮にそういう条項があっても、借家人に不利とされそもそもその条項は無効ですね。

昔大家というのは所有権という強い権利をかさに借家人をいじめてきた経緯があって、極端に借家人に有利、大家に不利な強力な法律（旧：借家法、現：借地借家法）を作りましたので、そう簡単には借家人の意向に反して立ち退きを求めることが出来なくなりました。

で、一軒を処分したいとのことですが、処分とはなんでしょうか。
どういう事情でそのようにしたいのでしょうか。

非常に要件は厳しいものの、場合によっては裁判にて立ち退きが認められるケースがないというわけでもありません。

補足

すみません、１軒処分というのは銀行への借金返済の為、売却を考えているようです。退去に関しては何年も前から不動産屋さんにその旨を話しているようで、契約書には半年前からの申し出をすれば契約の解除となっているのですが駄目なんでしょうか？契約書は自動更新ですが、不動産屋さんには話をしていても出る気がないと駄目ということでしょうか？

回答No.1

m_inoue222

大家してます

＞再三に渡り退去を申し出ていますが、

貴方が提示した立ち退きの条件は？
常識外の代償なら困難でしょう

＞賃貸借契約書に従って内容証明まで出していますが

ケンカを売ったことになっています

上記２点は不動産屋と相談してからされましたか？

＞連帯保証人が消息不明で記載された住所にはいない場合

別の連帯保証人を要求するだけのことでしょう

＞勝手に世帯が増えているとかですが

本当に他人の世帯が増えたのでしょうか？
家族（親族）が増えただけなら大した問題では無いでしょう