不動産の遺産分割

質問

土地とその土地上の建物を子供2人（Ａ，Ｂとします）で相続することになったのですが、土地はＡ，建物はＢと相続登記しようかと考えているのですが、この場合に、もしＡが他人に土地を売ってしまったとき、その上に住んでいるＢはその建物に住んでいられるのでしょうか？

事前にＡとＢでなにか契約を結んでおく必要があるのでしょうか？

回答No.2

tak_tsutu · ベストアンサー

>土地とその土地上の建物を子供2人（Ａ，Ｂとします）で相続することになったのですが、土地はＡ，建物はＢと相続登記しようかと考えているのですが、この場合に、もしＡが他人に土地を売ってしまったとき、その上に住んでいるＢはその建物に住んでいられるのでしょうか？

建物に住むことを権利として主張することは、無理です。そのような遺産分割・相続登記をしてしまいますと、Bには土地の使用権限がありませんから、登記を備えた土地の第三取得者から建物収去土地明渡請求を受けると、抗う術がありません。建物を取り壊して、出て行くことになります。第三取得者が、地代請求をしてくれれば、地代を払って穏便な解決が可能ですが、第三取得者に土地を貸す気がない場合には問題となります。

>事前にＡとＢでなにか契約を結んでおく必要があるのでしょうか？

地上権あるいは賃借権を設定する必要があります。あらかじめ、地上権設定契約あるいは賃貸借契約を結んでおけば、建物についてBへの相続登記を入れることにより、借地権についての第三者対抗要件も備えることになりますから（借地借家法10条）、その後土地の所有者が変わっても、建物に住み続けることができます。なお、使用貸借（無償で貸す）ですと、第三者に対抗できないので、不可です。

土地と当該土地上の建物の所有者が異なりますと、どちらの所有者にも一定の知識が要求されますから、あまりお勧めはしません。

（借地権の対抗力等）
第十条 　
１　 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
２ 　以下略

お礼

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回答No.5

fenekku200

色々議論されてますが，根本的に，土地と建物の所有者を別にすることが問題です。
　家は，５０～６０年，もって１００年でしょう。土地は事実上永久です。そうすると，建物の増改築，新築の問題が生じ，やはり利害が対立します。
　今はご兄弟でも，代を重ねるほど血は薄くなります。一方が先に亡くなると，配偶者は実質上赤の他人です。問題はどんどん複雑化します。
　また，どちらかが銀行融資を受ける際に，土地と建物を担保にしないと融資は困難です。
　これらの問題は，土地利用権を賃貸借にすることにより解決します。しかし，賃貸借は建物所有者に有利な反面，土地所有者には不利です。
土地所有者は，賃貸借を避けます。使用貸借では，第三者に対抗できない場合があります。（他人が建物を所有していることはわかっていあｍすから，第三者は権利濫用として明け渡しを請求できないことが考えられますが，リスキーな問題です）。
　これらの問題を回避し，兄弟仲（親類付き合い）を悪くしないためには所有関係を統一するか，借地契約にするかです。

お礼

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回答No.4

noname#65452

借地契約をすべきこと、うっかり失念しておりました。基本中の基本ですよね。tak_tsutuさん、tk-kubotaさん、ありがとうございます。

お礼

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回答No.3

tk-kubota

事前にＡ貸主、Ｂ借主として「土地賃貸借契約」していないと、Aが他人に土地を売却すれば、Bの建物は、収去しなければならない運命だから立ち退きをよぎなくされます。
なお、その土地賃貸借契約すると云うことは、限りなく、Aは不利となりますので(AとBは同等の権利ではないので)土地と建物を2人でそれぞれ持つ、と云うことは争いの元です。
法定相続、つまり、土地建物共、それぞれ2分の1で相続する方がいいです。
2分の2、つまり全部の持分の方が、さらに争いが少なくなるので、どちかかが、他方にお金を支払い、1個の不動産とする方がいいです。

お礼

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回答No.1

noname#65452

土地（所有権）→Ａ
建物（所有権）→Ｂ

Ａが自身の所有する土地を売っても、Ｂの建物の所有権も売られてしまうわけではありませんので、Ｂはその後も所有する建物に住んでいられます。

ただ、新土地所有権者はＢに対し地代請求権が発生しますから、Ｂは地代を支払う義務があります。

これは、土地が売られても売られなくてもＡはＢに対し、常に地代を請求することができます。特に、仲が悪化した場合、「地代を支払え」と、請求する可能性は否めません。仲が良いなどで地代の請求しない場合、これを使用貸借といいます。

土地が、売られたくない場合などでは、通常、土地、建物をＡとＢの２分の1ずつの共有にします。この場合、土地、建物全部一括して売る時は、ＡとＢがお互い同意すれば共同で売却できます。

Ａが仮に、１人で土地、建物を売りたくても、売ることができる所有権は、土地、建物の２分の1までです。
一般的に、他人の持ち分が２分の１ある時、共有物件を買いたがる人はいません。

お礼

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