管理会社が対応してくれないのですが・・・・パート２

質問

前回、「おしえて！HOME'Sくん」の下↓のページでアドバイスを受けた者です。
http://oshiete.homes.jp/qa3721360.html
経過としては、内容証明を大家さんに直接出したところ、住所不明で戻ってきたため、管理会社宛に、この内証証明書を同封した配達記録の郵便を送達しました。
（大家さんの住所は「簡易裁判所」からきた書類に記載されていた住所なのですが？）
内容証明は、教えていただいたとおり
「大家が修理代を払わないなら、その金額を家賃から差し引きます。」
「床の修繕費○○万円と○月分の家賃を相殺します」
という内容文を書いて大家さんあてに郵送したものです。
早速、管理会社から連絡があり、コチラの要望をもう一度確認したいということで、前回の担当者ではなく、以前、建築会社に勤務していたという管理会社のスタッフが訪れ「担当が代わりました」ということで、前々任者Ａさん、前任者Ｂさんに説明したことと同じことを説明しました。
「後日、専門家と同行しますので、もう一度お伺いします」といって、その日は帰りました。
２、３日後に専門家と称する「若い女性」といっしょに、その新しい担当者（Ｃさん）が来ました。
再び、その専門家さんに不備の内容を説明させられましたが、その女性は名刺を渡すわけでもなく、
「このくらいは不備ではありません！」と言っただけでした。
それから１０日ほどして、何も連絡がこないので私の方から「修理・改善の件はどうなりましたか？」と新任者のＣさんに電話しましたところ
「指摘があった避難器具はもう一度、専門の会社で点検しますが「床の音鳴り」に関しては、当社で検討した結果、不備ではないと判断しました」ということを平然と言うのです。
最初にＣさんが訪問してきたときには「確かに音がしますね」と言って、「大家さんにも話をしてみます」と言ってくれていたのに、手のひらを返したような返答に愕然としました。
結局のところ、入居以来、不備を指摘した内容のなかで実行したのは「マンション全体のパイプの高圧洗浄」と
「キッチンの扉のガタつきの修理１箇所」の２つだけで、「床の音鳴り」に関しては、まったく無視で、避難器具は、点検会社が一度点検しにきただけで、現在も取り替える様子もありません。
床の改善に関しては、内容証明で「修理費を家賃分で相殺します」と通知したことに対して、担当者Ｃさんから「勝手に床を修理しないでください」と言われているので、勝手に修理することもできず、そうこうしているうちに４月には階下の空き室だった２部屋にも入居した様子なのです。
「新しい住人から、また音の苦情がくるのでは・・・」と思うと、音鳴りのする通路を歩く度に「抜き足、差し足・・・」で移動しなければならない毎日です。
それと今回、また質問をさせてもらったのは、２日前に管理会社から「契約更新のお知らせ」が届いたからなのです。
入居以来、言い続けてきた不備の改善もさることながら、契約更新をするための「契約更新申込書」「更新に伴う費用」等の郵便物がきました。お知らせの内容は、
「平成２０年５月２６日をもって契約期間が満了になりますので、契約期限の２ヶ月前までにお手続きお願いします」と書かれています。
家賃と管理費と損害保険料を合わせて１７万円強の請求でした。通常であれば、当たり前の費用なのかなとも思いますが、届いた日が５月２０日で、書類に書いてある「２ヶ月前までに」というと３月下旬なにのになぜ今頃？ということと、この２年間、「床鳴り」のことでノイローゼになりそうなくらい頭を悩ましているにもかかわらず、この問題をはじめ、他の不備をそのままにして「更新」ということに納得がいきません。現時点では「修理費を家賃分で相殺します」と通知して以来、家賃を払ってない状態が続いております。
この問題の解決をしない間は「家賃なんか払えない」という気持ちでおりましたが、さすがに何ヶ月も支払っていないと、また、前回のように「簡易裁判所から呼出状が来て・・・」という状態になりかねないので、家賃分を供託したほうがよいのではと考えております。
誠に勝手なお願いですが、このような場合の対処法を教えてください。お願いします。

回答No.7

noname#203300

自分で勝手に“相殺”などは出来ません。

　まず、『○月○日までに修理費用を指定の口座に振込むように』と言う内容証明を出して、振込まれない場合に裁判所に訴えて支払命令をとり、それでも支払わない場合に、それを元に差押をするということです。
　現実には大家さんのところに現金があるとはっきりわかるのは質問者様が家賃を振込むか手渡しした時ですからその時点で差押をするということです。
　詳しい手続きは弁護士さんか、そういうのに慣れている司法書士さん、あるいは直接、裁判所の窓口にお尋ね下さい。

　多分、この“しち面倒臭い”やり方が合法的なものでしょう。これを逸脱する時は弁護士にあらかじめ相談して、訴えられた場合の対応も“訴えるならどうぞご自由に!”と受けて立つ準備を十分練ってからするべきです。今の質問者様のやり方では素人目には非常に危険（訴えられると不利)に思えるのです。

お礼

in_go-ingさん、ご回答ありがとうございます。
先日の全体の流れが把握できました。
ただ、管理会社のほうから「勝手に修理しないでください」と言われたので、まだ、私のほうで修理できず、修理代金は発生しておりません。
それと、５月２６日までが契約期間だったので、一応、２４日付けで、修繕（改善）するのか、しないのか、しない場合は供託しますという内容を問う文章と、更新する意志があることを伝えるために、先方から届いていた「更新申込書」を書いて送達しました。
基本的には、大家さん、管理会社と裁判などしたくないので、話し合いで解決できることを願っております。今は、管理会社の更新申込書に対する対応を待っている状態です。

回答No.6

todoroki

ほかの回答者を貶めるようにも聞こえることをわざと言ったのにおわかりくださらないのですね。
「供託」という方法があるのを聞いたのなら、どうして自分で調べてみようとしないんですか。
検索すればいくらでもヒットします。
わざわざ時間を割いて縁もゆかりもない人間のためにお答えくださる人にお礼を言おうともせず
またそれに加えて教えてくれの一点張り。
これはst045さんの問題なんですよ。

　内容証明にしても同じです。内容証明を出す意味がわかっていますか？
内容証明郵便というのは、手紙の内容の証明と差出日付の証明です。
ですから法的な効果を生む意思表示や通知を内容証明郵便で送るのなら意味がありますが
その後どういう手続をとろうとお考えですか？
「私たちの精神的な苦痛にどう対処するつもりなのか」ということを強調するだけなら
内容証明になんてする必要はないんじゃないですか。
内容証明というのは法的に争いましょうという意思表示になりますから
そんなものを受け取ったら相手は逆に態度を硬化させることもあります。
内容証明を送りつけられたからあわてて飛んでいったら
st045さんたちはその意味を深く考えていないことに気づいたので、なめられてしまったのかもしれません。
プロの不動産屋を味方につけた大家を相手に闘っているわけですから、
きちんと戦略を練って対応しないと勝ち目はありません。
アドバイスをいただいたらそれを吟味するのはst045さんの仕事です。
今の状態は行き当たりばったりとしか思えません。
床の音の改善が生活に支障のある修理といえるかどうか、難しいと思います。
また、どこをどういうふうに修理すれば音が解消するかわかっているんでしょうか？
自分たちにもわからないことを大家に要求してもらちがあかないと思いますが。
実際に工事を始めるとトラブルの根が深くなると思いますが
業者に見積もりをとってもらうくらいはできるんじゃないですか。
他人任せじゃなくst045さんが行動してください。

お礼

私の書いた文章は、すべて「お礼」のつもりで書いたのですが、「この回答への補足」「この回答へのお礼」の使い方が間違っていたようです。 回答してくださった方々には大変失礼しました。

回答No.5

noname#203300

質問者様のとられた、『現時点では「修理費を家賃分で相殺します」と通知して以来、家賃を払ってない状態が続いております。』という行動は全く間違っています。
　どうしても大家さんに払わせたいなら、裁判所の支払命令をとって質問者様が家賃を払った途端にそのお金を差し押さえるのが正規の方法でしょう。
　質問者様の行動では大家側からすれば立派な？滞納です。

　裁判では質問者様の『十分な管理がなされていない』という事情は考慮されるでしょうが、それが何ヶ月もの滞納を正当化する理由になるかどうか。これも判事さん次第で、やってみないとわかりません。

　ここの回答者の方はあくまで部外者として回答されます（責任は生じません）ので、たとえ“専門家”という方の回答でも、実際に法的な行動に出られる場合は役所の法律相談や弁護士、司法書士（ただ、司法書士の中にも慣れていない方もおられます）に相談されてから行動してください。ましてや、それぞれ事情や相手の異なるトラブルを経験されたという“経験者”の言われることは参考程度でしょう。

お礼

私の書いた文章は、すべて「お礼」の気持ちを含めて書いたつもりだったのですが、「この回答への補足」「この回答へのお礼」の使い方が間違っていました。 回答してくださった方々には大変失礼しました。

補足

in_go-ingさんのご回答欄を拝見しました。確かに「何ヶ月もの滞納を正当化する理由」にはならないと、不安になってこの質問をさせていただいております。
「どうしても大家さんに払わせたいなら、裁判所の支払命令をとって質問者様が家賃を払った途端にそのお金を差し押さえるのが正規の方法」とありましたが、
１．大家さんに払わせる
２．家賃を払った途端にそのお金を差し押さえる
というin_go-ingさんがおっしゃる内容の意味が分からなかったので、分かりやすく教えていただけませんでしょうか。

回答No.4

bunbun8

以前の質問から拝見しましたが、どうもst045さん一人で問題を抱え込んでしまっているようで大変お気の毒と感じます。
以前の階下の方が、どの程度うるさく感じてどのようにクレームをつけてきたかわかりませんが、st045さんは通常に生活していてるのに床の不具合があるためのクレームですから、階下の方から家主に言ってもらったほうがよかったと思います（言って、話にならないから出て行ったのかもしれませんが）

今回、また新たに階下に入居してきたご様子ですから、ここは先にst045さんの方からその方に事情を言って「今から普通に歩いてみますので、気になるかならないか教えて下さい」と持ちかけてみてはいかがでしょうか？
もし「気になりません」と言われれば、st045さんも極端に気遣いなく生活できますでしょうし「気になる」となれば、その方からも強く家主に改善を求めさせてはいかがでしょうか。

お礼

私の書いた文章は、すべて「お礼」の気持ちを含めて書いたつもりだったのですが、「この回答への補足」「この回答へのお礼」の使い方が間違っていました。 回答してくださった方々には大変失礼しました。

補足

私たちの住んでいる階は、マンションの最上階部分で一世帯しかありません。階下から下の階層は２世帯となっております。
ですから「音」に関する気配りは、私どもの部屋によって異なり、下の階の１号室は、寝室、キッチン、浴室にいるとき気を遣い、
他の２つの部屋、リビング、通路、玄関スペースの位置のときには、下の階の２号室に音が響かないように気を遣いながら生活をしております。
音の問題に関しては、そこで生活している人じゃないと「何が不備なのか」解ってもらえないと思います。
そういった意味では、管理会社の担当者や大家さん、まして、裁判所の担当判事には理解してもらえない気がしております。
階下の方が出て行かれたのは、管理会社や家主さんに改善を求めても、対応してもらえないのが理由かもしれませんが、
その事実はわかりません。住む人によっては気にならないのかもしれませんが、実際に通路を歩くときの「ボコッ、ボコッ」という音は、
１年半もの間、下階から「音が気になる」とクレームを受け続けた私どもにしてみれば、「気にするな」と言われても、精神的に気になってしまうのです。
「そんな住宅は引っ越せば？」とおっしゃる方もいましたが。「住めれば文句言うな」的な大家さんも少なくないと思います。
しかし、現時点（約２年間）で家賃、更新料、手数料など４００万円近くを支払う側としては、
安心して、快適に暮らせると思って、このマンションを借りたのですが、このまま家賃分を精算して、何事もなかったように出て行くのには納得ができません。
私がこの「おしえて！HOME'Sくん」に質問したのは、もちろん自分たちのためですが、このような問題をかかえている人が他にもいると思います。

回答No.3

-phantom2-

前回の質問を拝見しました。

基本的に質問者さんのとられた行動は間違ってないと思います。

管理会社側の主張としては、下記URLにある「2.修繕義務の範囲」について質問者さんの考えと相違してるのでしょう。

床のきしみ音については、質問者さんが非常に気にされてるのはわかりますが、仮に裁判になったとき居住できない程の不備とされるか、というと難しいかも知れません。
非難器具については前回は使用不可とのことですが、今回の点検でも使用不可のままであり、かつその住居が非難器具の設置が義務づけられている建物なら、交換を主張することは正当と思います。

今回、質問者さんが「内容証明」などの法に準じた手段をとられたので、相手も法で対抗してくることが考えられます。家賃滞納の口実を与えないためにも、いずれにせよ供託の手続きはされた方が良いと思います。

参考URL：

www.home-knowledge.com/kouza/ko07.html

お礼

私の書いた文章は、すべて「お礼」の気持ちを含めて書いたつもりだったのですが、「この回答への補足」「この回答へのお礼」の使い方が間違っていました。 回答してくださった方々には大変失礼しました。

補足

供託の手続きをするにしても、滞納分の準備はしてありますが、供託する前に、今後、裁判になることを前提で考えておいたほうが良いと思い、
私の考えとしては、これまでの経緯をだらだら書いた内容証明ではなく、これまでの管理会社担当（管理会社）と大家さんの対応に対して、
「私たちの精神的な苦痛にどう対処するつもりなのか」ということを強調しておきたいので、供託する前に、再度、内容証明を出したほうが良いかと考えております。
入居以来、約２年間も「我慢していた」という気持ちでいっぱいです。
今の心境としては「直してもらったから、いままでのことは無かったことに・・・」という限度を超えております。
例えば、家賃１６万円として３ヶ月の支払い拒否で、今後裁判を前提とした供託をする場合、総額いくら供託するのでしょうか。
面倒なことを質問しますが、ご存じでしたら教えてください。

回答No.2

todoroki

話が長い、長すぎる・・・。
なので一部分だけのお答えになりますが

＞賃貸人の修繕義務の不履行による損害賠償請求？と賃借人の賃料支払い義務とを相殺する方法
　これって、つまり、大家が修繕してくれないのならこちらは家賃を払わないぞってことですよね？
相殺なんてうまい言葉ですが、そんな論法は通用しません。
６ヶ月滞納が続けば強制退去の手続をとられても文句は言えません。
更新の案内の遅れも、もしかしたら大家側はそれをねらっているのかもしれません。
どんな事情があろうとも家賃を滞納しているst045さんが悪者にされてしまうだけです。
大家に渡すのが嫌なら供託という方法もあります。

　もう長い間、こちらのサイトに参加していますが
時々一般には通用しない過激な意見や明らかに間違った回答が混じっていて驚かされることがあります。
ここは無料のサイトなので、わざわざ他人のために答えてやろうという回答者の好意にすがっているわけなので
参加することに意義があるとばかりに生半可な知識で答えてしまう人も混じってしまいます。
悪意としか思えない回答も多いです。
書き込まれた回答を無条件に信用して行動することは大変危険です。
今の状態は悪質な滞納者以外の何者でもありません。
裁判所はそう認定するはずです。
実際に簡易裁判所から呼び出し状が来たんですよね？
本当のところはどうなのかを知るためにも一度有料の法律相談に行かれることをおすすめします。

補足

「大家に渡すのが嫌なら・・・・・」とありましたが、お金を払いたくないという前提ではなく、管理会社の対応と大家さんに対して、
住む側の不備に感じる部分を改善してもらいたいという気持ちが強く、ここの質問というかたちで投稿しました。
今の時点では、todorokiさんの書かれた「生半可な知識で・・・」ということにでも縋りたい気持ちには違いありません。
裁判所には「悪質な滞納者」という見方しかされないということに、今、非常に不安を感じております。
供託をするにしても、前もって再度、内容証明を出そうと思っていましたが、その時期、内容など、
これまで見て見ぬふりをしてきた管理会社、大家さんに対して、効果的な方法を教えていただければと思っております。

回答No.1

inon

「この問題の解決をしない間は「家賃なんか払えない」という気持ちでおりましたが、さすがに何ヶ月も支払っていないと、また、前回のように「簡易裁判所から呼出状が来て・・・」という状態になりかねないので、家賃分を供託したほうがよいのではと考えております。」

これはまずいですね、家賃だけは供託してでも一応払ったことにしておかないと。遅いかもしれませんが、すぐに供託の手続きをしてください。他のことは別として、家賃滞納で退去してくれと言われても仕方がない状況です。

又、大家さんの許可無く勝手に床などをいじってはいけません。

たとえ相手が悪いとしても、今の状況は限りなくあなたにとって
不利な状況です。

補足

賃貸人の修繕義務の不履行による損害賠償請求？と賃借人の賃料支払い義務とを相殺する方法を前回の質問の時に教わりました。
修繕義務に応じないことは、賃貸人が賃借人に対して負担する義務の不履行。債務不履行責任として損害賠償が発生するのでは？
大家さんが不備の修繕をしない場合、それに対する賃料の支払いを拒絶することができると思っていましたが違うのでしょうか。