マンション経営の電話営業を受けて迷ってます

質問

昨日会社に投資用マンション経営の電話がかかってきて、年金対策になるとのうたい文句で会って紹介させてくださいという話をされました。
たまたま仕事が予定よりだいぶ早く終わりそうで予定も決まってなかったので喫茶店で話を聞く約束をして、色々説明を受けました。
大まかな概要をつかんで自分なりにはやってもいいかなと思えたのですが、２０００万円以上の住宅ローンは組まないといけないので、私が間違った認識をしていないかみなさんの意見を聞かせていただければと思います。
ちなみに新築のワンルームマンションです。

今回受けた説明だと
(1)２０００万円の住宅ローンを組んでも殆ど支払いは家賃で行うからそんなにお金はかからない
(2)完済後は家賃が老後の生活費になる
(3)団体信用生命保険が入ってるから死亡時は残りのローンが無くなり、遺族に相続される

メリットとしては大きくわけるとこんな感じでした。
私は今４０代で年金対策はそろそろ考えねばならないとも思っているので、今回聞いた話をその手段にしようかどうか迷っているところです。
同じようにマンション経営の紹介を受けた方、もしくはすでにやっているかたの意見を参考にさせて頂ければと思います。

回答No.4

tky8452

そんなにうまい話があるんなら、
何でわざわざ電話営業などで見ず知らずの他人に教えるのかな。
自分自身か、自分の親戚か友人か、仲の良い人に教えるのが
普通じゃないですか。

ほんとに人気のところは建てる前から完売だし、自分で投資するなら、
他人に頼らず、自分でいい物件を探した方が良いですよ。

お礼

＞そんなにうまい話があるんなら、

うまい話なのでしょうか？まずい話はやりたくないのですが。

＞何でわざわざ電話営業などで見ず知らずの他人に教えるのかな。

営利目的だからではないでしょうか？相手は営業マンですから営利目的の業務で紹介してるのだと思います。

＞ほんとに人気のところは建てる前から完売だし、自分で投資するなら、
他人に頼らず、自分でいい物件を探した方が良いですよ。

既に完成済みの物件を紹介されました。人気がない所ということでしょうか？　逆に人気の所であればいい話という事になるのでしょうか？
買うとなれば素人の私が自分だけでいい物件なのかどうかを判断するのは困難であるため、どういう物件がいい物件なのかを営業マンの方とここで返答していただいてる方たちに意見を頂きながら判断しようかと思っています。他人に頼らず探したほうがいいのは何故なのでしょうか？他人である営業マンの意見を他人である掲示板の回答者に判断を仰ぐのは間違いなのでしょうか？

回答No.3

tyh

私の所にも、東京や大阪のマンションを・・・と、何回か電話がありました。しかし、冷静に考えてください。すでにお答えにもあるように、新しいうちは確かに新婚さんなど人気があるでしょうが、だんだん年数が過ぎていき、あそこがここが・・・と、出てきてオ－ナ－さんが保守をしなければなりません。また、最後には売れなくなって、どうしようもなくなりいよいよ取り壊すときにも、また、何百万とか、それ以上・・・。
話では、元金はいりませんよ・・・ですが、無一文でそんな甘い話あると思いますか？それが事実なら、セ－ルスマン自体がセ－ルスをやめ（退社し）、自分ですべて買い入れますよ（笑）。

２０００万円借りるのにも、銀行では必ず保証人や預金とか土地など担保が必要ですよ。万一担保が不要なら、その分、借入利息が高額になっていますよ。銀行では、必ずリスクも見て損をしないように貸し出しますから・・・。

ご自分（名義）の土地があり、そこにアパ－トなどを建てて経営するならまだましでしょうが。

お礼

回答ありがとうございます。

＞だんだん年数が過ぎていき、あそこがここが・・・と、出てきてオ－ナ－さんが保守をしなければなりません。

何が出てきてなんの保守をしなければならないのでしょうか？
エアコンはつかえなくなったらオーナーが負担だといってました。（５～１０年に一度位？）
マンションなので共用部分の管理は管理人がやるということはわかっています。

＞また、最後には売れなくなって、どうしようもなくなりいよいよ取り壊すときにも、また、何百万とか、それ以上・・・。

今の新築マンションを購入した場合にその最後と言われる時期がくるのはいつなのでしょうか？あまり早いと困りますね。

＞２０００万円借りるのにも、銀行では必ず保証人や預金とか土地など担保が必要ですよ。万一担保が不要なら、その分、借入利息が高額になっていますよ。銀行では、必ずリスクも見て損をしないように貸し出しますから・・・。

保証人はいらないようです。ということは高額な金利になるということでしょうか？　諸費用以外頭金なし保証人なしで考えていますがおよそ何パーセントになるのでしょうか？

＞ご自分（名義）の土地があり、そこにアパ－トなどを建てて経営するならまだましでしょうが。

アパートを建てる土地は持っていません。あるとしたら何故ましなのでしょうか？
「あそこがここが・・・と、出てきてオ－ナ－さんが保守をしなければなりません。」「最後には売れなくなって、どうしようもなくなりいよいよ取り壊すときにも、また、何百万とか、それ以上・・・。」
このへんはアパート経営だとましになるのでしょうか？

＞話では、元金はいりませんよ・・・ですが、無一文でそんな甘い話あると思いますか？それが事実なら、セ－ルスマン自体がセ－ルスをやめ（退社し）、自分ですべて買い入れますよ（笑）。

元金がいらないとなるとうまいはなしなのでしょうか？
上記の通り支払いは家賃で行うからそんなにお金はかからないということで、多少は差額がかかるのですが、セールスマン自体がセールスをやめて自分で（それだけのローンを組めたとして）すべて買ったら差額の支払いがある間は支払いが出来ない、むしろ生活出来ないと思うのですが。

回答No.2

yochixx

全てがそうではないと思いますが
叔父が騙されました。

会社をよく調べて慎重にされた方が良いと思います。
参考先のブログにもありましたが、良い物件は営業しなくても
売れるそうです
http://blogs.yahoo.co.jp/asyura200586/51720055.html

参考URL：

http://blogs.yahoo.co.jp/asyura200586/51720055.html

お礼

回答ありがとうございます。

＞叔父が騙されました。
それは許せませんね。一体どう騙されたのでしょうか？

リンク先拝見しました。
＞営業：絶対値上がりしますので今が買いどきです。３年後値上がりしてから売れば数百万円儲かります。

この時点で商品ではなく、営業マンに問題ありだと思います。
「絶対値上がりするに決まってる」「絶対値下がりするに決まってる」
相手の感情論で２０００万円の商品の良し悪しは決められません。
今回私が思う事についての客観的な意見を聞かせていただければと思います。

回答No.1

akak71

完済後はいつなのでしょうか
たぶん古くなって家賃は入らないのではないでしょうか

20年もたった家は借り手が簡単につきません。近くの古い家賃の相場はいくら調べた方がよいです。
現在中古のワンルームマンションは、ほとんど売れません。価値がないと言うことです。売却損をしています。

お礼

回答ありがとうございます。

＞たぶん古くなって家賃は入らないのではないでしょうか
＞20年もたった家は借り手が簡単につきません。

今回年金対策として考えて迷っているので、古くなった場合については私も気になり、営業マンに質問しました。
akak71さんの言うように１０年２０年経った時に借り手がつかなければ、収入を得るための将来計画としてなりたちませんので。
そこで今から約２０年前建てられた一般的なマンションの新築当時の外観、設備内容、間取り、等を資料で見たのですが、今、新築として建てられてるマンションと比べると、明らかに今新築として建てられているものの方が建築コストがかかっているように見えました。
バブルの頃立てられた、マンションは短期売買を目的としているため元の建築コストを抑えているらしいです。　そのため、劣化が早く、すぐに転売するなら私の考えている２０年以上持ち続けて家賃を収入にする長期運用とは異なりますね。
２０年前の転売ブーム時に立てられた安作りなマンションを持とうとは私も考えていません。それともakak71さんが言う「20年もたった家は借り手が簡単につきません。」というのは建築コスト、それによる経年変化の速度、マンションの建てられた運用目的にかかわらず、建築後２０年という『期間』
が原因で借り手がつかなくなるという事でしょうか？

＞現在中古のワンルームマンションは、ほとんど売れません。価値がないと言うことです。売却損をしています。

この答えて頂いた回答に質問なのですが、ほとんど売れなく価値が無いというのはいつに比べて価値がないという事なのでしょう？
売却損をしているというのはその経験をされたという事でしょうか？
バブルの頃に比べると不動産価格全体的に『当時より安い』＝『価値が落ちてる』のは明白ですが、現在の中古マンションではなく、今現在、長期運用を前提として建てられているマンションも価値が無くなり売却損をしてしまうという事でしょうか？
ちなみに私が昔住んでいた少々狭めのワンルームマンションは５万円／月でした。築年数も２０年近く、住んでる間に築２０年以上経っていました。
価値が無いものに年間６０万円も払っていたのでしょうか？

営業マンではない方からの客観的な意見を聞かせていただければ、より良し悪しを見極めやすいと思うので質問させていただきました。