賃貸マンションオーナーについて

質問

悩んでいます
不動産屋さんより所得税・住民税の節税対策の一環としてワンルームマンションのオーナーになりませんかという話があり、どうしようかと悩んでいます。全額事業用住宅ローンで借入して個人の生活費の中からは出費はなく、家賃ですべて賄えるというお話なのですが、無家賃の期間や清掃・修繕（手直し）のお金など本当に家賃のみで住宅ローンなど賄えるのかわかりません。もしこの件で詳しい方がおられましたらよろしくお願いします。

回答No.3

tooma37

一般論としてはお勧めしません。理由を3つ程挙げてみます

・一件の不動産ではリスクが分散できない
　一般に不動産は株式・債券などと比べてミドルリスク・ミドルリターンと称されます。しかしこれは一株式と一不動産、もしくは株式全体と不動産全体を比較した場合の話です。ETFやインデックスファンドのような商品で安価にリスクを分散できる株式と違い実物不動産の場合、取得した物件のみにリスクが集中します。その一室が空き室になれば完全に収入が途絶えますし、その物件価格が暴落すれば資産全体が暴落します。これではハイリスク・ミドルリターンです。

・高価格の為、資産配分が偏る。
　分散によるリスクの低減効果は特定の資産内だけでなく、資産間でも適用できます。たとえば違う値動きをする日本株と外国株を買うことによって双方の期待リターンは維持されたままリスク（損益の触れ幅）は抑えられる、といった具合です。しかし資産単価の高い不動産を買ってしまうと十分な資産の分散は不可能になり無用なリスクをとる事になります。

・“得られるかもしれない”家賃と“確実に払う”借金では後者の方が不利である
　もしもその物件が値下がりリスクも空き室リスクも低く高収益が見込めるようなものであれば不動産屋はそれを売却しません（もしくは非常に高い値段で売却します）。その物件が市場に出回っているという時点でせいぜいが取ったリスクに見合っただけのリターンが期待できる程度の物、悪ければそれ以下です。その良くて“市場が適当と判断する程度のリスク・リターン”という投資手段を購入する為に質問者様は追加的なコストである借金をしようとしています。この時点で1%でも2%でも原理的に借金は不利なのです、ましてや不動産投資用のローンなどは長期金利+３％以上もの途方も無い金利を吹っかけてきます。“家賃収入で利息分返済しておつりが来ますよ”などという不動産屋がまずその方法をとっていないという単純な事実を胸において置くべきです。

　これだけのデメリットと比べれば節税効果などはっきりいうと屁のようなものです。但し、上記の理由はあくまでも一般論で、例えば物件を販売している不動産屋が資金繰りに困り果てており良物件を二束三文で手放そうとしている可能性も無くもないです。しかしそんな降って沸いたような幸運が自分にやってくると思っている方に投資は向かないと思います（そういう向かない人が多数市場で泣きをみているのもまた事実ですが）。

回答No.2

MARU270

管理会社に勤務していました。
　１ルーム所有の個人オーナー様では、利益を出すのは難しいですよ。
　入居されない。のも困りますが、修繕費用が痛いです。
　きれいじゃないと入居してくれないから、壁紙も畳も新品は当たり前。退居の時には自然消耗で敷金を戻せと言われます。
　退居時にオーナー様に修繕見積もりをお送りするんですが、心が痛いです。
　これから半年は入居があっても無収入です。って言ってる書類ですもの。
　良い話＝もうけ話＝他人は教えてはくれません。

　ちなみに、不動産会社は取り扱える物件が増えれば手数料が入りますし、自己投資も無いから良い事尽くめです。

回答No.1

hinatamomo

この教えてｇｏｏでも「ワンルームマンション」で検索すると、全く同じような質問が過去に出てきてます。それを参考にされたらいかがでしょうか。
　質問者様のお仕事がわかりませんが、昨今の社会情勢からして節税目的で新たなローンを組むのはリスキーではないかなと、個人的には思います。