共有設備の占有

質問

私の住んでいるマンションでは、１Fエントランス脇に、不在者のためのナンバーロック式宅配ロッカーがあります。
ところが、ここ１年近く、そのロッカーを占有している人がいます。
小窓から中を見ると、常に、水の入ったペットボトルやビニール袋などが入っているのです（見たくて見たわけではなく、自分の荷物を取り出すときに見えるのです）。
また、悪戯か占有かはわかりませんが、約１０個あるロッカーすべてが、ほぼ毎日、ロックされた状態で、荷物を受け取れないケースが非常に多いのです。中には、つまみがロック位置になっているだけで施錠されていないケースもありますが、大半は暗証番号も設定され、ロックされた状態になっています。

不在が多い私にとって、宅配ボックスは重要な設備だと考えているので、管理会社に連絡し、開錠依頼をしたものの、半年以上放置されているのが現状です。
暗証番号の設定されていないロッカーについては、時折チェックして開いてくれているようですが、それ以外のロッカーについては、未だに放置されています。
住宅販売会社に管理会社への依頼代理をおねがいしたこともありますが、管理会社が「開くことができない」と回答してきたそうです。
つまみの部分に鍵穴があり、暗証番号がわからなくても、開錠は可能だと思うので、何かほかの理由があるのだろうと思うのですが、詳しくはわかりません。

衛生上の問題もありますし、荷物を受け取れずに困っているので、直ちに撤去してほしいと思っているのですが、何度依頼しても、開錠する気配がありません。せいぜい、「占有しないでください」という内容の張り紙やチラシを配るだけです。

このような場合、管理会社に対して、強制的に開錠させることはできないのでしょうか。
また、管理不行き届きとして、管理費の一部返済を求めることはできますでしょうか。

よろしくお願いいたします。

回答No.1

-phantom2- · ベストアンサー

まずその占有してる理由ですが、おそらく実質上、自分専用の宅配ＢＯＸのように使いたいために行っている悪質な行為と思います。

つまりそのマンションで営業してる会社とかが、毎日送られてくる荷物を受け取るために、配達人に暗証番号を教えてずっと確保してる可能性があります。

つまり宅配ＢＯＸの仕組みを逆手にとった濫用ですが、これは使用者のモラルの問題ですから、管理会社としては「止めて下さい」のチラシが順当な対応と思います。

＞このような場合、管理会社に対して、強制的に開錠させることはできないのでしょうか。

まず危険物や禁止物などを保管したりするような違反でないと、管理会社には開錠したり内容物を撤去する権限は無いと思います。

＞また、管理不行き届きとして、管理費の一部返済を求めることはできますでしょうか。

これは無理でしょう。前述のように管理会社の権限には限界がありますから管理不行き届きにはならないと思います。

管理会社にすべての責任を求めるのではなく、住民の組織する管理組合や理事会で問題提起しとほうが良いと思います。

お礼

わかりやすいご回答、まことにありがとうございます。

管理組合について記述されておられますが、うちのマンションはまだ管理組合が発足しておらず（やりたいという人がいない）、管理会社が管理組合も兼ねています。
管理費の一部返済を求める根拠として、共有部分の利用義務違反に対し、管理者としてなんら対抗措置を講じていない点です。
規約にも、管理費の定義として、共用設備の保守維持費および運転費と明記されています。
共用設備である宅配ボックスを、占有によって恒久的に利用できていない状態で、上記定義に基づいた金額を請求されるのは、おかしいと思うのです。

毎日送られてくる荷物、とありますが、どうみても配達される荷物とは思えません。
スーパーのビニール袋に荷物を入れて配達する業者を聞いたことがありませんし、ペットボトルの水も裸で配達するはずはないと思うのです。

宅配ボックスの使用細則にも、以下のとおり記述があります。
２．（前略）居住者が在宅の場合は使用できないものとする。
３．次に掲げる物は、ボックスに保管することはできないものとする。
（６）生鮮食料品、その他腐敗変質しやすいもの
４．保管品が前条に該当する疑いのあるときは（中略）保管品を開放、破棄する等適当な措置をとることができる。

ペットボトルに入った水というのは、明らかに腐敗の恐れがありますし、２であるように、居住者が在宅のときはそもそも利用できないわけです。
にもかかわらず、開錠せず放置するというのは、明らかな業務不履行だと思うのですが、間違いでしょうか・・・

回答No.2

-phantom2-

ANo1です

>保管品が前条に該当する疑いのあるときは（中略）保管品を開放、破棄する等適当な措置をとることができる。

この一文についてですが、このように定めているので開錠、廃棄ができるのか、と言うとそうではないのです。
管理会社が上記を実行すると、利用者から「プライバシー侵害」や「私人による強制執行の禁止」「自主救済の禁止」などの法律に触れて、訴えられる可能性があります。
例えば有料駐車場に「駐車場内でのいかなる事故にも管理者は責任を負いません」という看板をよくみかけますが、法的には全く意味がありません。金をとって駐車場を営んでる以上は責任が発生するのです。これは法律を知らない人が看板をみて諦める事を狙ってるにすぎません。

なので管理会社に細則をたてに怠慢と責めるのは少し酷と思います。
管理会社としては明らかに危険物が入ってるような緊急事態でないと対処できないのです。

管理会社への申し入れについてですが、質問者さん一人で管理会社と交渉しても無理と思います。言葉は悪いですが一人だとクレーマー扱いされる可能性があります。
なので同様に不便を感じてる住人の連名で、申し入れてはどうですか？その場合もやはりロッカーを正常化してくれ、を主張にして減額は言わない方が良いと思います。ロッカーは共用設備と言っても電気、水道のようなライフラインではなく付帯設備に属するものですから、ロッカー使えない＝生活に重大な支障をきたす、とは一般に認められないので、減額は過剰な要求と思います。

お礼

重ねてのご回答、ありがとうございます。

なんか、今まで不便な思いをして重説や細則を遵守してきたのが、すごくバカバカしいです・・・。何のための規約か、わからないですねぇ；；
やったもん勝ちがまかり通るってのは、今でも納得はできないので、一応、細則、規約に基づいて、管理会社に訴えることは続けて行こうと思います。クレーマー扱いされてもいいです。現実に、荷物を何度か受け取れずに送り返されてしまい、送料という損失が出てしまっていますから・・・。
まぁ、私としては、お金どうこうより、いざというときに荷物が受け取れないほうが苦痛なので、賠償というよりは、ロッカー開錠執行を訴えるだけになるとは思います。

うちのマンションの住人は、どうもそのへん無頓着で（もしかしたらみんな占有してるのかもしれない）、声を上げてもどこ吹く風で、連署は期待できそうにありません。

ですが、そのような悪質行為がまかり通るわけなので、私も、積極的に違反して、問題化させることにします。運がよければ、偶然ロッカーが使えるようになるかも知れませんから、チャンスがあれば、私も占有することにします。

本来なら、すぐお礼ポイントお渡ししたいのですが、もう少し他の意見や解決策の提案などがあることを期待して、しばらくは締め切らず、様子を見させてください。