建て替えも含めて、賃貸と購入どっちが得か？

質問

よく、「老後を考えると賃貸より購入のほうが得」という結論になっている本やサイトを見かけます。
ところが、そのほとんどが購入の場合の建て替え費用について言及していません。

戸建なら30年、マンションなら40年前後で、必ず建て替え費用が発生するはずではないのですか？

建て替えも考慮に入れると、賃貸と購入どっちが得なのでしょうか？
（それから、建て替えのことを言及しないケースが多いのは何故なのでしょうか？）

回答No.3

noname#20102

まず、建て替え費用が必ず発生するという認識は、間違っています。
戸建もマンションも、建て替えは普通はありません。普通は修繕するのです。

それらもすべて計算して、私はマンションを購入しました。これは一生の生活設計をした上で、賃貸より得になるという結論を得たからです。
ただそれは誰にでも当てはまるのではなく、地域と、所得と、購入物件によります。

我が家の場合、年収700万で1500万のローンを組みました。
(頭金1000万)
管理費、修繕費、税金などの維持費は年間40万、しかも一生かかります。幸運にも管理体制のよい物件だったので、
将来的な共有部の修繕費を大幅上乗せされる危険は少ないように思います。
けれど専有部分の設備の修繕費などが数百万かかりますね。
家を買うとものすごくお金はかかるのです。

ところが、です。
私は一生この地に住む予定でいますが、賃貸はすごく高い地域なのです。
購入したマンションと同じ条件(広さ、立地)の賃貸に住むとなると、家賃は15万ほどになります。
これが一生・・と計算すると、やはり購入した方が安くなるのです。

つまり我が家の場合、年収に対してローン借入額を抑えられたことで、早期に完済でき、利息負担がまず少ないのが有利なのです。
早期に完済すれば確かに、「資産」としての持ち家の機能が生きてきます。
いつでもお金に困れば家を売却して現金化することができるのです。
ただこれはいつでも売却できる価値のある物件を選んだことも、有利な点なのです。

購入と賃貸の違いは、資産を不動産で持つか現金で持つかという違いです。
現金も確かにインフレが来れば価値がなくなりますが、不動産も必ず資産になるとは限りません。
35年もローンを払って払い終わったときには老朽化した家が残り、売却もできなければそれは「資産」ではなく、「負の資産」です。
賃貸の方がその時の生活に合わせて住居を変えられる自由があり、リスクが低いです。
購入するならば「賃貸の高い地域で」「頭金を多く」「資産価値の落ちない物件を」選ぶことで、限りなくリスクの低い、お得な購入ができるのです。

回答No.2

mirai-ya

ローンでマイホームを購入に対して「住むことだけ」を考えるならば賃貸の方が総出費用は少なくなるでしょう。

しかし、マイホームと賃貸との最も大きな違いは、
資産としての価値があるかないかということです。

勝手ながらNo.1さんの試算を例に考えると、

30年後の総支出
マイホーム4800万円
賃貸3600万円

失礼ながらもしあなたが30年後に死んだ場合を想定すると、
賃貸の場合は何も残りません。
しかし、マイホームの場合は土地が残ります。
その土地を売れば収入を得ます。
もし仮に土地が1200万円で売れれば、
マイホームも賃貸もさほど変わらないということが言えると思います。

もうひとつ、
あなたが家族をもってお子さんも居て30年ローンを組んだが5年後に死んだ場合を想定すると、
賃貸の場合はあなたの生命保険からまたは配偶者の方が家賃を払い続けなければなりません。
しかし、マイホームの場合はあなたの死後銀行の方で、
ローン残金は一括返済されます。（詳しくは銀行のローン窓口へ）

結論として、
30年後に建て替え費用がなければ、
30年後から賃貸に住めば良いのではないでしょうか。

あなたが死んだ時のことばかりですみません。
これらはあくまでも一例ですので、参考程度にお考え下さい。

しかし、私は上記のことから賃貸からマイホームへ移りました。
あと庭にウッドデッキを作ってバーベキューをしたいという夢も叶いましたし・・・。

長期ローンを組むのであれば比較的低い金利の内に決断するのがベストですね。
あとは30年後に極端に土地価格が下がらないような場所を良く研究することですね。

#マンションの場合でも不動産としての価値は当然あります。

回答No.1

noname#39684

■そもそも得とか損とかを考えるものではないのです。

家の購入には補修費用やリフォームなど30年あるいはそれ以上住むためにそれなりに費用がかかります。30年間で600-800万円かかります。

また、購入にローンを組むようなら、ローンには額面だけではなく利子がありますから、そのお金を稼げないとそもそも家は手に入りません。

よく賃貸料とローン返済額を比較して「買ったほうが得」というようなバカな話に乗せられるヒトがいます。

けれどもほとんどの場合、

「ローン額＋利子＋リフォーム・維持費用＋固定資産税」＞　30年間の賃貸料

ローン額が2500万円、30年で3.2％の利率、リフォーム・維持費用が600万円とします。
返済が11万円ですが、利子を含めた総返済額は3900万円にもなります。固定資産税や安くても30年で100万円はかかるでしょう。

家を持つとすると：3900＋600＋300＝4800万円
かかります。これを30年間に家の費用だけとして稼げない人は賃貸となります。

家賃10万円の賃貸住宅に30年間住むのは3600万円ですが、賃貸ならば家賃の補助も会社からあるでしょう。家賃10万円、あるいはローンを月々11万円を簡単に支払っている人は多くはないですよね。

決して持ち家が得ばかりではなく「持てる人」と「持てない人」はいます。

なのです。ですから、お金のあることが前提です。お金を稼ぐことができれば、生活パターンにより「得」になることはあります。でもそもそも家を持つお金を稼げない方には得も損もありません。破綻だけがあります。

お礼

ありがとうございます。
具体的な金額が大変参考になりました。

うちもちょうど今10万の賃料で、2800万くらいのマンションを買おうか悩んでいるところです。
きっかけは、「買ったほうが得」というような話を聞いたせいなんですけどね^^;

30年間だけで見ても、購入のほうがお金がかかりそうですね。
そこからさらに建て替えの費用なんて出てきたら、とても払えそうにないですね...