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民間住宅ローンかフラット35か
固定3年1.2％、3年以降は店頭金利-1.0％優遇の住宅ローン（仮審査でOK貰っています）かフラット（元利均等）か迷っています。私は3年後から1.0％優遇されても、将来の金利はどうなっているか誰にもわからないし、全固定で支払いが決まっているフラット35のほうが安心だし良いと思うのです。保証料も不要なので諸経費もその分抑えられますし。しかし親はまだまだ（10年以上）金利は3％以上は上がらないから固定3年の一番金利が低いものを選べる民間で融資を、と言っています。以前は民間で元金均等払いも良いと思いましたが、やはり金利が上がって行くことを考えると安全策をと取りたいと思ってしまいます。 新築マンション購入で希望額1500万の35年ローン、他に借り入れは一切ありません。頭金は1000万用意してあります。この条件で皆さんなら1or2どちらにしますか？ 1フラット35で2.6％の元利均等 2民間で全期間-1.0優遇の元金均等 住宅ローンは一種の賭けで本当に悩みますね。将来の金利は誰も分からない、条件により十人十色のは百も承知で、皆さんの意見が聞きたいです。 あと民間金融機関とフラットの場合、審査はどちらが厳しいですか？よく民間は人をフラットは建物と聞きますが。どうなんでしょう？
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1500万の借入と言っても、年収400万と800万では 意味が違います。 仮に、質問者さまの年収が500万くらいだと しますと、1500万はそんなに多いほうでもない ですが、少なくもないです。 私ならその場合、10年固定で組みます。 短期固定で借りた場合の、リスクの現実に起きる 確率と、そのリスクヘッジが構えてあるかを考えて みてください。 まず金利上昇のリスクですが、これは３年固定の 場合、シミュレーションしてみるとわかると思い ますが、３年後にそんなに元金は減っていないと 思います。 繰上げ返済が確実にできる保証がないなら、 リスクは高いと言えます。 だから私なら10年固定、と考えるのです。 もう一つのリスクとして、返済中に病気やリストラ 減給などです。 このリスクヘッジとしては、まず最初は35年で 組むこと。 繰上げは資金ができた時にするという前提で、 毎月の返済額は抑えておくのです。 万一収入が減って支払いが苦しくなった時に、 支払い額を大きく設定していると、動きが 取れなくなります。 特に民間銀行の場合、支払いが滞れば優遇金利は 解除とされないとも限りません。 35年で設定しておくのは、いわば保険なのです。 そして、金利上昇や収入減、両方のリスクヘッジと なるのが、「最悪の場合の売却」です。 どうにもならなくなった時に、売却できればよい のです。 その点、質問者さまは頭金を４割も入れておられる ので、これは大丈夫でしょう。 残債が売値を上回るリスクは低くなります。 つまり、この「どうにもならない場合」という のはリスクの確率としては、とても低いと 思います。 それが起きたとしても破産までしなくてすむ 回避策が取れているのならば、多少、ローンは 賭けに出てみる、という考え方もあるということ です。 それからフラットには保証料はありませんが、 それよりも高い団信保険料がかかります。 適合検査などの費用も結構、高いです。 どちらにも決めかねるならば、併用という 方法もあります。 これが一番お得で安全なんですけどね。 初期費用も事務手数料が2倍になるだけ
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団信保険料は、だいたい金利にして0.3％上乗せと お考えください。 民間銀行の保証料より高いです。 適合証明は、フラットの貸し付け承認を受けるために 必要です。 新築マンションならばデベの方で取得している場合も ありますが、ない場合は自分で調達しなければ なりません。 依頼先にもよりますが、10万円以上かかる場合もあり ます。
お礼
確かに民間の保証料より高いですね。0.3％上乗せって所になりますね。 適合証明はデベに確認してみます。もし取得してなければ10万前後掛かるのですね（＊。＊）
- angeleye1
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景気の回復基調が本物と言われ、ローン金利も上昇局面を迎えます。 この場合 「返せるあてがあるなら短期で返せないなら長期でが鉄則で」しょう 2.の3年固定以後変動!?は3年ないしは5年で返せるなら良いかもしれませんが、10年スパンで見るととてもリスキーです。 問題は変動に入ったときで金利は年2回見直されるのに、支払額は5年間変わらないという事。金利がガンガン上がれば返済額にしめる金利分の比率がも上がるだけで最悪の場合「未収利息の恐怖」にもなりかねません。 銀行は自分達に旨みのある商品しかすすめません。 目先の利益に惑わされず、肉を削って骨を取る気持ちで最後には笑いたいものです。
お礼
今日のニュースでも日銀が景気回復と言ってましたね。 固定終了後は、また固定を選ぶつもりです。変動は怖いので。。。 肉を削って骨を取る気持ちで。。。本当最後には笑いたいものですね（＾０＾）！
- cafecat
- ベストアンサー率50% (5/10)
私も質問者様と同じく基本的には安全策派なのですが、 ローン金額が1500万円でしたら私なら民間ローンを選びます。 金利の低い3年間でお金をためて3年後に繰上げ返済します。 更に私ならのお話ですが、 私なら1500万円で35年ローンは組まないです。 借入れ期間が長いと払う利息もそれだけ多くなりますから… 利息の総額もとても重要なポイントだと思っています。 頭金を1000万円も貯められる質問者様のご家庭でしたら、 金利よりもいかに利息を支払わないかという観点で お考えになるのも良いかと思います。 ・借入れ期間を短くする ・更に繰り上げ返済もする 完済まで最終的に総額いくら支払ったかというところで、 フラット35にすると一番もったいない結果になりそうな感じがいたします。 （安心の代償といったところでしょうか…） とはいうものの、 借入れ期間を短くしたり繰上げもしていくとなると、 月々自由になるお金が少なくなりますので、 各ご家庭でのライフスタイルによるところなのですが… ご質問の趣旨に外れた感がありますので、 ご参考にならなかったら申し訳ありません…
お礼
とても参考になりました。 ちょと変わった家庭環境なので、これまでの貯蓄と収入は見込まないつもりでローンを組んでいます。（話は長くなるので省略させてもらいます） 繰上げは極力するつもりですが、こればっかりは予定は未定でわからないですしね。フラットは確かに最後まで変わらないという安心はありますよね。
この手のご質問はとても多いので、他の方の問答も検索して参考にされることをお薦め致します。 世の中何でもそうで、よく出来ているといいますか、 リスクが少ない＝条件が悪い リスクが多い＝条件が良い というだけのお話です。 ですから1の方の仰るように最終的には自分達の価値観と、将来に対する読みを考慮して決定するしかありません。 例えば一度フラットを選択したならば、その後の金利動向など見なければ良いじゃないですか。（まぁ多少常識のある人であれば住宅ローンの金利位は新聞テレビ、その他の情報で目にする機会は有るでしょうが・・） どっちにしろ将来の動向に合わせて後戻りすることなど出来ないのですから、その時の自分達の価値観で選択した事を後悔する必要などありません。 少なくとも「その時には」最善だと思って選択したわけですから。 また、将来借り換えなどが出来ればそういう動きをすれば良いわけで。 あとは余談ですが、ちょっとの金利の差は大きいですが次々繰上げ返済する方が得策です。この場合の手数料の有無なども要確認ですよ。 他人の芝生を見て、青いなぁとか枯れちゃったとか思っていても意味はありませんよ。 と、割り切ることです。
お礼
フラットを選択したならば、その後の金利動向を見なければ。。。 極力目にしないという考えもありですね。 繰り上げ返済や初期費用などの点ではフラットに軍配が上がっています。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
ご自分の性格で決めるべきでしょう。 将来金利５％になったときに自分はどう思うか？ 割り切れる人なら 2民間で全期間-1.0優遇の元金均等 きっと悔しい思いをすると思う人なら 1フラット35で2.6％の元利均等 私は中途半端な性格なので ５年固定１．１％ ５年後に固定か変動かを再度選べる ５年後に繰り上げ返済が出来る を、選びました．．．。 将来、再度検討できる道を残したかったからです。
お礼
そうなんですよね、将来検討出来る道を残すというのも1つの手ですよね。 こういう事を決めるのは優柔不断なのでとっても迷っています（＊＿＊）とことん悩んで決めたいです。
お礼
フラットの団信保険は一年目４万ほどで毎年残金によって段階的に下がると、言われましたが違うのでしょうか？？適合検査？とは建物のですか？デベの方に出してもらった資金計画には適合検査はなかったですが、どの位かかるのでしょう？？？