住宅ローン、長期固定か？変動か？

質問

いつもご相談にのっていただいてありがとうございます。

(1)９月に住宅ローンの金利を見直します。
　長期固定か、変動で様子を見るのか、
　現状ではどちらが良いのでしょうか？

(2)変動金利で様子をみて上がってきたら固定金利にする
　タイミングがよくわかりません。

(3)ゼロ金利政策維持が決定されたということですが、
　これによって金利は今後どのように変化するか、
　どのように予想されるのでしょうか？

なお、元利均等返済方式でローンを組んでいます。
借入した銀行の金利は、変動で２．３７５％（２年前の借入当初と変わらず）です。
固定にするのであれば５年か１０年と思っています。
１０年固定で３．９％です。
なお、１５年、２０年の金利が５月と６月で０．１％下がっているのはなぜなのでしょうか？
この銀行だけの問題でしょうか？

疑問点を羅列してしまいすみません。
アドバイスよろしくお願いします。

回答No.4

kan3

幾つもの銀行で見積もりを取ったほうが良いですよ。
交渉すると金利は安くなります。
（ポイント制がほとんどですがそれ以外にです）

早期返済の費用や、保障料なんかも違いますので良く調べましょう。

早期返済すると優遇金利が消える等詐欺のような文章が小さく書いてたりします。

回答No.3

GEO-UBS69GW

(1)変動金利の支払い内容で「繰上返済」ができそうなら、金利の低い変動を選択されるのが良いでしょう。繰上返済ができそうもなく、なおかつ金利が高めになる固定金利(5年～10年固定程度も含む)で支払いができるなら、固定金利で安定定期に組むのが良いと思います。
繰上返済ができない場合、今後金利上昇が続くという保障はなく、低金利が維持される(または戻る)という保障もできないので、いずれにしても賭になるでしょう。
(2)タイミングというのは金利上の見極めタイミングですか？
この場合は、(1)同様一種のばくちです。誰にもベストタイミングは解りません。
又事務手続き上なら、変動金利からならほぼいつでも(銀行によっては1年単位かも)変えられますが、5年固定にした場合なら5年間は変えることができません。
(3)単純にゼロ金利が解除になれば、金利は上昇します。
一方で一昨日かな？三菱東京UFJBKが公的資金を完済したように、不良債権処理がほぼ終わり、それに伴って各行の体力が正常に回復するた辺りが、5月・6月と金利を下げた理由の一つだと思います。

回答No.2

proman

固定か変動かは色々な視点での選択方法があります。
そして、結局のところ将来の金利は誰にもわかりませんので、自分の判断しかないです。
ではどういった判断が妥当なのでしょうか？
私はFP事務所を経営しておりますが、日々住宅ローンの相談なども多いです。少し考えるための要点を列記します。
・変動金利の場合に将来の金利変動が家計のキャッシュフローにどのように影響を与えるか？問題ない程度かどうか？
・家計の将来、完済までのスケジュール上、資金繰りがきつくなるときがないかどうか？
このふたつを数値化してみて、変動でローンを組んで大丈夫かどうかを
判断していきます。これは入り口なので、ご家庭の状況でこれ以降は、判断の仕方が異なってきます。
ただ、要は変動金利というのは、金利のブレ幅＝つまりリスクを抱えるということです。だからその金利変動リスクが自分のご家庭のライフプラン、キャッシュフロー上において許容範囲内であれば変動もお勧めする時があります。
　つまり変動が良いか固定がよいかというのは家庭の収支状況によって判断することがほとんどです。質問者のご家庭はどうかというのは、FPなどの専門家に相談するか自分で考えるしかないんでしょうね。
基本的には低金利下では２０年以上の長期のローンについては固定タイプをお勧めしています。
あと借り換えの時の金利が高すぎます。これは同一の銀行での借り換えでしょうね。
借り換えの諸費用を払ってでも他行にしておくほうが良いかもしれません。これも期間や残債によりますが。10年固定都銀で２．５％代をメルクマールに比較されるのがよいと思います。
長期でも30年固定　2.93％　などもあります。
6月金利の下げはいろいろポイントはありますが、2月以降金利上昇が続いた後の調整と受け取っています。上昇圧力が沈静化するかどうかはわかりませんが・・・。

回答No.1

HAL007

（１，２）誰も未来はわかりません。ご自身で判断してください。

(3)１月から影響は出ています。参考URLのチャートがそれを物語っていますね！
　市場の短期金利は0.01%だったものが0.1%に急接近し日銀が
　市場に資金を放出した言うニュースを見ました。

>>なお、１５年、２０年の金利が５月と６月で０．１％下がっているのはなぜなのでしょうか？
住宅ローンは長期プライムレートを元に決まられています。

http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

履歴なので一番下まで行かないと直近が判らないのですが、
６月９日に２.５％だったものが２.４５%へ引き下げられています。
この処置を反映した動きで固有の問題ではありません。

参考URLのチャートを見ても判るように５月初旬に２%を超えていた国債の
指標金利が１.８％にまで下がって来ています。

参考URL：

http://www.dreamvisor.com/paratto_chart.cgi?bcode=0551&t=D6M&mkt=I1&ind=&startidx=0