道路だと言われ販売された土地が私有地と言われた その２

質問

前回の質問から進展があったので「その２」として質問させてください。

我が家の裏門の前の袋小路の道路が駐車場になるようです。
このままだと裏門が開かないだけではなく、裏庭の倉庫の荷物の出し入れも出来ません。

自宅は1年半前に購入。
自宅を購入する際に、工務店は裏の道路を「市の道路」と説明していました。
また、自宅購入のきっかけになった広告にも大きく「道路」と明記されています（この広告はまだ家に取ってありました）
裏の道路は私が自宅の土地を登記した2日後に、工務店が登記をおこなっており、今現在、その土地は工務店の名義になっていました。

将来的に裏庭をガレージにするつもりでしたので裏の土地は道路でないと困ります。
どうしても譲りたくありません。
まずはどのようなことを行えばいいのでしょうか。
法的に詳しい方がいらっしゃいましたら、回答お願いいたします。

回答No.2

oyaoya65 · ベストアンサー

#１です。

以下の所に相談してみてください。
全国消費者センター
http://www.ddart.co.jp/shouhisha/shouhisha.html

＞自宅を購入する際に、工務店は裏の道路を「市の道路」と説明していました。
＞私有道路の使用権やそれを認めた証拠書類はありませんが、何度も新聞と一緒に入っていた折込チラシに「道路」と明記されています。

裁判など、いざというときのために、折込チラシ等、証拠となりそうな書類などは整理して保存しておいてください。

私道に接した土地付き住宅の購入や新築の場合、
私道の隣接家屋所有者による持分購入または共同購入による共有となっていない場合は、トラブルが予想されます（土地・住宅評価額が下がる）。
私道の持分が無いと、私道の所有者（工務店）より「通行権の念書」を貰う必要がありましたね。→参考URL(１)。
ネットで調べると、共有所有にしないためや念書がないことによる私道トラブルが非常に多いですね。

私道利用隣接住人による持分購入による共有をさせる（私道分が隣接土地所有者の購入価格に上乗せして）か、永久通行権の念書を土地購入者に渡すのが、信用のある本来の宅建業者のやり方ですが、そうしなかったのは、最初から今のような意地悪をする意図のあった悪質な（いい加減な）工務店であったのかも知れません。購入時に私道の使用権の念書を摂っておくべきでしたね。私道の利用権については参考URL(2)をご覧ください。

最悪は、私道隣接または利用者で買い上げて共有名義にし、その共有名義者間で、互いに（連名で）私的に利用せず、互いに通行権を認め合う念書を交わしておくことになりますね。私道分には固定資産税はかからないことです（申請が必要）。

参考URL
(1)http://questionbox.msn.co.jp/qa3505080.html
(2)http://www.shonan-office.net/fudousan02.htm#08
(3)http://okwave.jp/qa2530833.html
(4)http://homepage2.nifty.com/kweb/new/sumai_top.html
(5)http://www.asahi-net.or.jp/~Zi3H-KWRZ/fu/setudo.html
(6)http://fs.emaui.info/2006/10/post_09af.html
(7)http://www.kyoto-sumai.jp/jigyou/school/school14/main08.htm

お礼

ご丁寧な回答、ありがとうございます。
まずは消費者センターに相談してみます。

初めての自宅購入、本当に勉強不足でした。
ありがとうございます、参考URLも拝見させていただきました。
引き続き、進展があれば投稿させていただきます。

回答No.3

sakuma1026

工務店の担当者の誤解でした。とはまず言わないでしょう。現状は私道とは言いましたが、公道とは言ってません。・・・で言った言わない。
また、駐車場に使う予定でしたら私道としてこのままにしておきますので、使ってくださいもまずありえない。分譲予定の土地を必要でしたら、一括売却は、応じるかもしれません。
当事者どうしで話し合いがつかないので、損害賠償告訴としても、
弁護士費用や労力、裁判日は、月一会社を休むで、途中で和解できれば良いですが、判決まで一年、やもっとかも、しかも勝訴できるかはわからない。敗訴かも、かりに勝訴しても、不服で上告しれば月日と費用さらに・・・・損得勘定抜きで、争いたいのでしたらそうですが。
参考程度ですが、１０年後自宅の修繕を工務店に持たせるとか（屋根外壁のペンキ塗り替え）付加設備（床暖とかソーラーとか）とかで、責任を取らせるのも選択のひとつとも、思いますが。

お礼

裏の土地が道路だと信じて、並びの家と異なり
我が家だけ表側ではなく裏側に空間を空けて設計しました。
この空間がまったく無駄なスペースになれば大変な損害です。
とりあえず、この土地は仮処分申請を行うことに決めました。
アドバイスありがとうございました。

回答No.1

oyaoya65

通常、土地を造成する業者は、宅地と道路を造成し、宅地部分を販売します。
道路部分は、市に寄付して市道とします。しかし、市道の条件に、袋小路道路は、市道の条件を満たしません。
行き止まり道路の先を、更に造成する予定があれば、将来市道になりえますが、道路の先の土地が取得できなければ、造成業者の私有地として袋小路道路が残ります。
私の家の前の道路の奥の1/3が造成業者の所有の土地のままで、２軒の土地住宅の施主がその私有道路が無いと自宅から外部の市道に出られません。
造成地に（土地を造成業者に売らなかった）隣接の土地所有者は、造成地が完売して私有地の道路に下水管がとおると、その道路に隣接した土地にアパートと駐車場を作り、アパートの下水を、造成地の私有地道路下の下水管に繋いで、その奥の自宅およびアパートの通路として私有地道路をちゃっかり使っています。私有地道路はそのまま造成業者の所有のままです。行き止まりの先だけ、それに隣接する造成地購入者と、無関係なアパートの大家の家が造成地道路を使用するための出入り口として半々で造成業者から購入しました。
その私有地道路はアパートの住人や近くの食道の駐車上となり、我が家の前をたくさん車が出入りして、門や門の前の縁石を壊していったりします。我が家の前の道路の2/3だけが車の方向転換陽のスペースとして市道になっています。

造成業者が大きいですので、私有地道路について無謀な事はしません。そこから土地を購入して家を立てた４軒が私有道路に接していますが、その私有道路なないと出入りできない土地購入者が２軒ありますので、造成業者は業者としての社会的モラル上、私有地道路の永久使用権を土地購入者に認めています。

質問者さんの場合の工務店が、住宅販売業者としてのモラルが欠けている悪質な業者（まだ私有道路を販売していないので将来悪質業者になるのかも）といえそうですね。私有道路の使用権やそれを認めた証拠書類があるなら、裁判に訴えるか、口約束だけ、永久使用権の約束の証人もいないようで、勝ち目が無ければ、私有道路を購入するしかないですね。他にもその私有道路利用の家があれば、共同または分割購入、または共同で裁判に訴え、できるだけ有利な条件で調停和解するなど、色々考え対応する必要がありますね。
お金に余裕があれば、だまって、私有道路をできるだけ値切って買い取る
てもありますが…。争って裁判所に調停に入ってもらう、または買い取るのどちらがいいか、自己責任で冷静になって判断して下さい。

お礼

早速の回答、ありがとうございます！
前回の質問に書きましたように、住宅販売業者が我が家の設計も手がけており、裏門の設置も行いました。
他の業者さんならともかく、我が家の設計・施工を手がけた業者がなぜ裏門のまん前に駐車場を作ったのか（よけることも可能な土地です）ものすごく疑問を感じます。

私有道路の使用権やそれを認めた証拠書類はありませんが、何度も新聞と一緒に入っていた折込チラシに「道路」と明記されています。
これは虚偽の広告ではないでしょうか。
宅建法違犯ですよね？これでは勝ち目はないのでしょうか？
なにとぞ、よろしくお願いします。