実家（空き家）の処分について

質問

主人の実家が現在空き家になってします。（１人暮らしの義父が２年前に他界したため）築３０年ほどでメンテナンスなどはしてない様子です。
私達は、隣の県に住んでいますが、将来的にも主人の実家で住むことは有り得ないため、手放したいと思っています。
名義は１４，５年前に他界した義母のものになっているようです。

私達は他県に住んでいるため、なかなかどうして良いかわからず、主人の叔母（義母の妹）に相談したら、不動産屋に聞いてくれたのですが、条件が悪いためなかなか買い手がいないだろうとのことでした。（田舎なんですが、なぜか家のまわりの道が狭く車が通りにくいです）

叔母はもともと手放すのには反対で（義母が苦労して買った家なので）、人に貸せというのですが、私達は離れた所に住んでいて管理できないし、家も古くて老朽化が進んでいるので、どうしても手放したいと言って、そのままうやむやになってました。

最近になって叔母から連絡があり、家を借りたいという人がいるけど、どうする？と聞かれたのですが、やっぱり貸すなら手放したいので、叔母にいっそのこと家ももらってくれないか（手続きなどの費用は叔母持ちで）ともちかけたら、今は無理だけど２年後に定年して退職金が入ったら、買い取ってくれると言われました。で、今家を借りたいという人には家賃２万５千円で貸すとのことです。（家賃は叔母の家に入ります）

管理するのは、叔母なので家賃が叔母に入るのは、別にいいのですが、気がかりなのは、叔母が買い取るまでの２年間はまだ主人の母の名義なので、人に貸して何かトラブルがあったときは主人に責任がかかるのではないかと心配です。　それを叔母に言うと、叔母の旦那さんの名義で貸すと言ってましたが、そんな事は可能なんでしょうか？　それが可能なら、主人には責任は発生しないのでしょうか？
あと、古い家なので修繕とかはどうするかと聞くと、借主のお父さんが大工さんなので、直せるみたいなことを言ってました。で、契約書に修繕は借主側でするようなことを載せるみたいです。
ちなみに、たぶん不動産屋は通さないです。

叔母の名義になってから貸す分には全然いいのですが、主人の母名義のまま貸す２年間がどうも気がかりでなりません。どう思われますか？

もう買い取ってくれなくていいので、今すぐ叔母にもらって欲しいのですが、家を他人に譲る場合の費用はどんなものがあるのでしょうか？
家の評価額も検討がつかないのですが、固定資産税は１万８千円（年）ほどしか払っていないです。

回答No.3

coffeecan

宅地建物取引主任者です。

亡くなられた方の名義のまま家を賃貸に出すと、無権利者による契約となり問題（詐欺罪などに問われます）ですので、所有権移転登記手続をとってからおうちを貸すようにしてください。

土地建物の名義変更（所有権移転登記）
↓
叔母さまへの贈与（または売却）
↓
賃貸借契約＆入居

という手順になります。

名義変更は相続によるものですので、
お義母さまが亡くなられた際の相続について、法定相続人の相続協議書を作成する必要があります。

お義母さまが亡くなられた際の法定相続人は配偶者（お義父様）と子（ご主人様とその兄弟姉妹）となります。全員の協議書が必要ですが、すでにお義父さまも他界されているので、どう手続をするのか、当方司法書士ではないので、ちょっとわかりません。。。

叔母様(義母の妹）はお義母様ご他界の際、法定相続人ではありませんので、遺言状がなければ、お義母さまから直接叔母様名義への所有権移転登記はできません

お義母さま→お義父さま（お義母さまの法定相続人）→ご主人様（お義父さまの法定相続人）→叔母様（贈与）
または
お義母さま→ご主人様（お義母さまの法定相続人）→叔母様（贈与）

という所有権移転登記手続が必要です。

贈与される場合、贈与税はもらった人が支払います。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ございませんでした。
大変参考になりました。
詐欺罪になるのですね、、それは大変なことです。
知っておいて良かったです。
ありがとうございました。

回答No.2

outerlimit

おばさんに贈与したらいかがですか　とりあえず建物だけでも

固定資産税を納付しているはずです
納税通知に　評価額が記載されています　確認してください
100万程度ならば　贈与税は非課税です

お礼

お礼が遅くなり申し訳ございませんでした。
納税通知書を調べてみました。
建物の評価額は８０万ほどで、土地は２００万ほどでした。
両方、贈与する場合は贈与税がかかるみたいですね。

ありがとうございました。

回答No.1

izanai

＞名義は１４，５年前に他界した義母のものになっているようです。
現在も亡くなった方の名義のままなのでしょうか??
固定資産税の納付書もなくなられたお義母さまの名義で届いていると言うことですよね。
正確なことは専門家の回答を待ったら良いと思いますが、
14～5年も経っているのに、不動産の登記を被相続人から相続人に移転していないのであれば、まず相続による移転登記を行う必要があると思います。
お義母さまの相続対象者→お義父さまが相続対象者であるならその持分の相続対象者→ご主人とそのご兄弟
という感じで相続後、叔母様に売買又は贈与等で名義変更するように思います。
通常では叔母様は相続対象者ではないと思います。
何もしていないままでは、叔母様への売買も担保にも出来ないと思います。
相続税を払いたくなかったのでしょか・・・??

補足

義母が亡くなった時に、なぜ義父の名義に変更しなかったかは分かりません。
義父が亡くなってから、義母の名義ということが分かりました。
で、義父が亡くなってからは、私達は家を手放すことしか考えておらず、義母名義のまま、売却か贈与すればよいと思ってました。。。
義母名義のまま、売却または贈与はできないのですね。。
金銭的にも貯蓄、保険金等、何も残っていなかったので、相続の手続きとかは関係ないと思ってました。