マンション購入

質問

マンション購入を考え始めました。購入については入門書を数冊、ネットで入門的サイトを見ている程度で、まだ浅い知識しかありませんが、よろしく御指南ください。

現在、夫３７歳、私３６歳、子供は２歳が一人。子供は一人に決めています。
都内賃貸在住で車は無し。所持する予定も当面無し。各種ローン無し。カードローン等での延滞無し。

購入は３～４年後に都内２３区下町エリア希望（安めだし実家が近い）。夫が４０歳になった頃に住宅ローン２０年で検討しています。

夫は自営業で年収６００万。私は専業主婦。数年後にはパート再開し月８～１０万の収入を見込む予定。

一番問題なのは、現在、頭金用の貯蓄がゼロなこと(１５０万ありますが、これは購入時諸費用に消えますよね？）。
（数年前に身内での不慮の事故があり、これまでの貯蓄５００万が無くなり、ゼロからスタートしています）
購入予定の３年後までに、とにかく貯蓄に励みたいと思っています。

質問１
住宅ローンを組むのは４０歳なので、常識的に考えて、６０歳までに完済前提で考えないと怖いのでは？と思うんですが、みなさん、そうしてるんじゃないんでしょうかね？
とあるローン会社に電話すると「人それぞれの計画があるので完済を７０歳に設定するのも珍しいことではない」と言われましたが、どういう計画があると完済時年齢が７０歳でいこう！と思えるのでしょうか？

私は、夫婦そろって元気で子供も問題ないならいいけど、それでも６０歳は相当に高齢だと思います。
どちらかが病気だとか、子供の事件事故があったり、あるいは子供が「留学したい」というような将来への投資を希望したい状況が来たら・・・と、思うと、私もパートで働いて繰り上げ返済を実行しつつも、余裕で必ず６０歳までに完済し、一人息子に迷惑かけないように老後資金も貯蓄したいのです。

こういう私の考えは、どこか偏りや、あるいは知識不足ゆえの甘さ、その他ご指摘はありますでしょうか？

質問２
６０歳までに完済を前提にして、フラット３５がいいかな？と思いシュミレーションしてみると、借入可能額はおそらく２２００万前後かと思われます。

３年間で頭金をどれくらい貯まるかが勝負かと思うんですが、仮に３００万用意できたとして、合計で２５００万円の物件を探すことになります。すると都内２３区では中古物件になります。

４０歳で購入して、その後３０年は普通に快適に暮らしたい・・・という場合、築何年くらいの中古なら大丈夫でしょうか。それとも、築年数よりは中古物件の内容や管理体制に左右されますか？

質問３
友人に「今後は金利が上がるので、３～４年後にローン組むより、来年中には決める方向で早期にローンを組んで返済を始めた方が、総額が安くなるのではないか。
頭金を貯蓄する３～４年には現在の賃貸家賃も発生してるわけだから・・・」

と言われました。これはどう思われますか。
以上です。よろしくお願いいたします。

回答No.4

Lescault · ベストアンサー

こんにちは。

33歳の時に今住んでいるマンションを購入して現在14年目です。
経験上でコメントさせていただきますね。

質問1
私は33歳で35年ローンを組みましたから完済時68歳です。さすがに70歳関西ではないですが68でも似たようなモノですよね。まぁ、私に限らず一応定年後までローンを組んでいてもその通り律儀に返済していくヒトはあまりいないんじゃないでしょうか。単にローンを長目に設定しておいた方が当面月々の返済は楽というだけだと思います。繰り上げ返済、サラリーマンであれば退職金で残債を一括返済、そもそもその年齢まで同じ場所に住み続けるかと言う問題もあります。あくまで「一応」というつもりのローンだと考えている方が大多数だと思います。
自営業の方ですと、退職金は（事業が拡大して会社組織にでもなっていない限り）無いですよね。でもその代わり定年もないので、どこまで事業を継続できるのか？どの年齢まで収入が得られそうか？ということを考え、そこに将来的な繰り上げ返済のタイミング等を組み込みながらローン設定を考えてみたらよいと思いますよ。

質問２
俗にマンションは管理を買えといいます。一見新しいマンションでも管理がしっかりしていなければ早晩スラム化するのは目に見えています。築年数の浅いマンションでも管理がおざなりなら買わない方がいいでしょう。同じ築年数のマンションなら管理体制のしっかりしたところを狙うべきでしょうね。考え方としては、まず総戸数は最低でも40以上だと管理費・修繕積立金が数の理論で相対的に安くなります。見学に出かけたとき清掃が行き届いている印象が持てること。住人の属性（と言っては失礼ですが）によい印象が持てること。なるべくなら名の通った大手のデベロッパーが建設し、管理・運営もその系列会社が行っていること（管理組合が費用を惜しんで無名の管理会社等を入れていないこと）。定期的にリフォーム等のお知らせが建設したデベロッパーから入ること（そのマンションはまだ見捨てられていないという証拠になります・・笑）。こういったポイントを見られるとよいと思います。

質問３
確かに金利は上昇基調かと思います。が、頭金は必ず用意しておいた方がいいと思います。これが有る無しでは金融機関の反応もかなり違ってきます。一種信用を得るための見せ金と理解していただければよいと思います。理想的には購入予定額の2割くらいは用意された方がいいですね。支払総額を安く上げる気ならば繰り上げ返済を考慮すべきでしょう。

お役に立てば幸いです。

お礼

大変、参考になりました。ありがとうございました！

回答No.3

-phantom2-

1)60歳までに完済の計画が良いと思います。　40歳スタートで25年返済で組んで、繰上げ返済をして20年で返し終わるのが理想かと思います。

2）20年返済ならフラット20の利用になりますが、審査や物件の条件が厳しくなります。　まず中古マンションでフラット20や35が使えるものは限定されますので、都内で2500万の予算では難しいかも知れません。

3）私も友人さんの言うとおりだと思います。

お礼

大変、参考になりました。ありがとうございました！

回答No.2

piyopiyo13

具体的な回答は出来ませんが・・・
マンションギャラリーでの仕事経験のあるものです。
一度買う事は考えずにお近くのマンションギャラリーに行く事オススメします！
と言うのも、質問者さんのような経済面や生活面の疑問や悩みを一緒に考えてくれるファイナンシャルプランナーという人がいるのですが
通常個人でこの方に相談するのは何千円～何万円というお金が必要なんですが
マンションギャラリーで「ファイナンシャルプランナーに相談できる」っていうイベントをほとんどの業者がやっていて全てタダで相談できます。
（買う予定がなくてもできる場合がほとんど）
これって絶対お得です！
営業がうるさそう・・・なんて思いがちですが、メールや電話もちゃんとお断りすれば大丈夫ですからどうぞ一度行ってみて下さい！
相談すると結構お家購入の夢が現実に近づきます。
モデルルームなども見れて家選びの勉強にもなりますし・・・。
あと本で勉強するのも必要ですが、出来るだけたくさん現物を見るのをオススメします。
いい家とよくない家が素人でも分かる様になります。

お礼

大変、参考になりました。ありがとうございました！

回答No.1

m_inoue222

＞質問１

自営業に定年は無い

＞そうしてるんじゃないんでしょうかね？

サラリーマンでも７０才完済でも組む人は多いですね
退職金を充てる様ですし最近は雇用延長で６５才までは働けます

もっとも先のことを考えないで突っ走る方も多いです．．．（笑）。

＞質問２

３０００万円以上程度は可能では？
ただし、自営業者に対しての審査は厳しいでしょう（金額にかかわらず）

＞それとも、築年数よりは中古物件の内容や管理体制に左右されますか？

その通り、特にマンションはみんなの意見がまとまらないと大規模修繕も不可能です

＞質問３

目先の金利損（２－３００万円）より自分の生活全体が大切
２０－３０年間滞りなく払い続けられなければなりません

ローンは一時お金が不足しても待ってはくれません
商売で手形を切るのと同じと思いましょう（滞納＝倒産）

とは言えマイホームは多少の無理をしなければなかなか手に入りません
無茶にならないだけの無理は仕方ないでしょう

＞３０年は普通に快適に暮らしたい・

今売りに出ている築３０年の物件を一度見学しましょう
いかに暮らしにくそうか．．．

新築で購入しても３０年後は同じ思いになるでしょう
年数が経過する毎に少しづつでも改装していかなければ快適には住めません
その費用も結構必要でしょう

家の老化は人の２－３倍の早さです

マンションは「ローン完済＝寿命」くらいな考え方が必要です
まだまだ使える物件は途中で大規模修理と言う延命策を講じています

お礼

大変、参考になりました。ありがとうございました！