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地盤調査について・・・困っています
こんにちは。はじめまして。近く将来家を建てる予定があります。まだ土地探しの段階なのですが、１つよい物件を見つけました。ただそこは４メートルほどの擁壁の上に立つ敷地で地盤が弱い可能性があるので地盤調査を購入前にさせてほしいと不動産にお願いしたところ、購入後でなければ難しいといわれました。調査費用はこちらで持つことですし、たとえ私が土地を購入しなくても今の所有者にも自分の土地の状態を知れるいい機会だと思うのですが、不動産の言っていることの方が普通なのでしょうか。調査なしで購入するのにはあまりにもリスクがありますし、購入前の調査ができなれれば諦めようかと思っていますが、なかなかいい物件も見つかりませんし、地盤さえよければこの土地を購入したいのです。何かよいアドバイスがありましたらご教示お願いいたします。
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こんにちは、初めまして。 土地探しは、家づくりの大きな一歩。 私もこれにかなり時間を費やしました（汗） 他の方が回答されているとおり、基本的には難しいのだと思います。 ただ、私自身は土地購入前に測量・地盤調査が出来ました。 不動産業者も自信があるのか、「どうぞ、どうぞ」と二つ返事でした。 住友林業の事前金？（５万円）を払ってあったので、それを利用して調査しましたが、その結果は購入への決断の一因にもなりました。 もちろん、全てがこんなケースとは限らないですし、私が購入したいという意図を不動産業者が見透かしていたのかもしれませんが・・・。 質問内にある土地は通常の土地と比べて、リスクが高いと思います。 地盤調査が出来ないのであれば、管轄の土木事務所などで擁壁工事の関係図面を閲覧するとか、隣接地に家でもあれば基礎やその擁壁の状態を観察してみるなど、調査以外の情報収集に努めるのが無難だと思います。 擁壁であれば多少なりとも盛土部分があるでしょうし、地盤改良を施しても擁壁自体にトラブルが出れば、住宅に与えるダメージは深刻です。 気に入った土地であるが故に、客観的な視点を見失わないようご注意くださいね。 素敵なマイホーム作りに繋がりますようお祈りいたします。
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- devolatilizer
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こんにちは。 重要事項説明書という書類について、土地を購入するときに説明を受けると思いますが、その書類にはよく「地盤の強さは不明です、建築時に確認してください」とか書いてあることが多く、原則は調査させてくれないのかもしれません。ただ、不動産やさんが売主の場合は調査させてくれるのも、珍しくないのではと思います。媒介の場合は持主に確認云々が必要で、断られることが多いのかもしれません。私は比較的規模の大きい造成地を購入しましたが、検討した２社ともどうぞご自由にと言われました。 ただ、私は大規模なよう壁がある時点でパスしました。基本的に地盤改良が必要と思った方がよく、それを加味するとそれほど割安ではなかったこともありますが、よう壁が万一自然災害等で大規模な修繕が必要となった場合、重篤な問題となると考えたためです（よう壁復旧のためのコスト的な負担や、お隣と一体であるので費用をどのように負担するか等）。 あと、もし購入を検討されている土地が、宅地造成等の開発許可を受けていれば、市の都市計画課とかで資料を閲覧できる場合もあるようです。私も確認しにいきましたが、宅地開発前の地図があり、おおよそ盛土か切土とかわかりますし、沼や池の場所も確認できます。
お礼
いろいろと親切にありがとうございます。擁壁の下には芝生のマンションの敷地があり、そんな借景のある土地もいいかななんて思っていたのですが、皆さんの意見を伺うと擁壁のある土地がいかにリスクがある土地かを痛感しました。条件なしの土地探しは難しいですが、また引き続き探していきます。貴重なご意見ありがとうございました。
- CREAMHOME
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ｎｏ４です。書き忘れで追伸です。 高低差が４ｍあるとの事ですが、私の場合は建築の際に３０度ほどの安息角を道路面から敷地の上まで引いてその斜線まで深く基礎を掘るように指導されました。 地盤が大丈夫でも、高低差や擁壁があることで建築の際に色々と建築指導課から制限が入り、コストが嵩み建てれなくなり断念せざるを得ない場合もありますので、建築士さんを通して役所に確認をする事も大事です。 我が家の近隣には土地を購入したものの、建築上の制限やコストがかかりすぎ諦めて再度売りに出ている土地がいくつかあります。こういうことも重要事項には入らないようですので注意してください。
- CREAMHOME
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拙宅も２段のよう壁で全面道路から８ｍも高低差がありました。多分、４ｍもの擁壁の工事ですから、工事をする時に調査をされているはずです。私の場合は、地主さんが擁壁工事のときの地盤調査資料を見せてくれましたので、建築士さんにも見てもらい確認したので安心でした。 擁壁工事で土を埋め戻してはいるのですが、擁壁から３ｍほど後退したところは地山の岩盤のままでしたので、家は擁壁から５ｍほど後退して岩盤の上に建築しました。 問題がなければ開示してくれると思うのですが、開示しないようならば問題ありとも思えますので見送られたほうがいいのではないでしょうか。
お礼
No.3でも申し上げましたが、私が地盤の質問をした途端に何もいってこなくなりましたので、やはり何か都合の悪いことがあるのかもしれません。土地も都心からそんなに離れていないところなので、面積も小さく、擁壁からバックする余裕はありません。建売の物件がいやで建築条件なしの物件を探していましたが、なかなか見つからないですね。でも一生に１度の買い物ですから、もう少し冷静になって考えます。いろいろありがとうございました。
1の方に同じです。調査は出来ません。 擁壁が４ｍ高さなら工事中にその基礎を含めて擁壁から４ｍの距離は一回削った土なので弱いのは目に見えています。敷地が小さいなら掘り返し割合が高くなるので更に不利な要素である事は明確です。地盤補強を想定しての購入が安全でしょう。 URや地方自治体などの宅地造成ならそれでも30KN出るくらいきちんとした工事をやることが多いですが民間では心配だなあという印象です。 擁壁があっても地山に立てることが出来るならジオダスのサイトや市や県にいえば近隣データーの閲覧がHPなどでも出来る場合がありますよ。
お礼
地元の方の話ですと土地は盛り土ではなく山を削った土地なので強いわよーという話でした。でもあくまでも噂レベルの話ですからね。地盤を調べられるサイトなどもあるんですね。参考になりました。アドバイスありがとうございました。
残念ながら購入前に地盤調査をやらせて貰えないことはごく普通のことです。 ＞私が土地を購入しなくても今の所有者にも自分の土地の状態を知れるいい機会だと思う 売って手放そうとしている現所有者が、その土地の地耐力を知ったところで何のメリットもありません。むしろ地盤調査のデータだけが一人歩きして「あの土地は軟弱地盤だ」というレッテルを貼られるほうのデメリットが大きいわけです。 地盤の強弱が土地の「瑕疵」に該当しない以上、地盤調査の結果を買う買わないの判断材料にすることは諦めたほうが良さそうです。 他のアプローチとしては役所等で地域の地盤データを保有していることもありますので、そういうものがあれば目安として参考にすることは出来ますが、それでもその該当地の地盤を保証するまでの資料にはなりません。
お礼
教えてgoo初心者でお礼のつもりが補足になってしまいました。重ねて御礼申し上げます。
補足
なるほど、調べることが必ずしも所有者のメリットになるわけではないのですね。阿漕な世界ですね。アドバイスありがとうございました。
お礼
不動産も私が地盤の質問をした途端に何もいってこなくなりましたので、やはり何か都合の悪いことがあるのかもしれません。 何度も買い替えなどできませんし、 ”客観的な視点を見失わないよう”、この言葉が身に沁みました。 もう少し冷静になって考えてみます。 親切なアドバイスありがとうございました。