頭金が少ない場合の最適な住宅ローンの組み方は？

質問

はじめまして。
現在新築一戸建てを建てることを検討しています。
年齢は30歳、去年の年収は税込み700万円。他の借り入れは、学生時代の奨学金350万円。金融事故（？）として、銀行の残高不足でクレジットカードの引き落とし（買い物）ができなかったことが2回ほどありますが、次の引き落とし日までには振り込みました。
家族は妻（専業主婦）、子供3人です。

物件は土地1700万円（来月購入希望）、建物1500万円（来年5月ごろ引渡し予定）、土地建物の諸経費700万円。
頭金は会社の住宅財形で貯めた300万で、借り入れ希望額は3600万円です。
可能であれば、長期固定のローンを組みたいと考えていますが、フラット35は頭金が少ないため無理みたいです。
財住金の財形融資も受けることができますが、5年後の金利上昇も気になります。ただし、会社の利子補給が受けられます。

このような状況ですが、私に最適な住宅ローンの組み方があれば伝授していただけると幸いです。
情報の不足等あれば指摘してください。
よろしくお願い致します。

回答No.5

hisui0001

建築を行っている者ですが、少し疑問があります。

融資金額に頼ってマイホームをお持ちの方々が、私の知る限り、支払い不能に陥ってしまった例を何度も見てきました。

何故、頭金や猶予金をお持ちで無いのに「持ち家に拘るか」です。

お家を持てば、当然住宅所得税や固定資産税も掛かってきます。

経年修理費も考えなければいけません。

更に、退職後まで支払いをされる計画の様に見受けられます。

経年修理費に掛かる金額は、その建築様式にも関係しますし、ご家族の構成形態にも関係します。

「新築熱」が冷める様に様々にアドバイスして、お止めした方も居ましたが、多方は新築に邁進して、その後支払いが出来なくなり破綻していった方が多かった事も確かです。

定年後も年間二百万円以上も毎年お支払い出来るものでしょうか？

昨年の税抜き後の所得は分かりませんが、700万円にボーナスが加味されていれば非常に危険です。

計算上は支払い出来ても、予想外の出費は必ず出てきます。

老婆心ながら、もう少し冷静にお考えなられた方が良いと思います。

どれ程の大きさかは分かりませんが、住宅建築費が１，５００万円というのも余り良い物が出来るとは思えないのです。

基礎２５０万円　構造体７００万円　耐震躯体２５０万円　配管・配電２５０万円　水廻り２５０万円　　

屋根９０万円　金額を抑えてもザックリこれくらいは見ないと長持ちする家は出来ません。

これ以外に外構　エクステリア等々思った以上に必要な物が一杯有ります。

その費用も借金で賄おうとすると、お子様が大学へ行かれる事となれば、かなりきつくなります。

会社での付き合いも必要でしょうし、そういった全てのトータルライフマネージメントを考えた上でのプランが必要です。

当然、ローンを組むのに当たって、各金融機関は、保険に加入する事を義務づけますので、その保険費用も必要になります。

ギリギリの計算では無理が生じます。出来ればもう一度全てを検討された方が良いと思います。

回答No.4

tamamat

再度補足です
他のサイトのリンクですが
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20070514A/index.htm
をご覧になっていただくと
一般金融機関融資ととフラット３５の使い分けが記載されています。
メリットデメリットが具体的に書かれている方だと感じました。
※フラット３５は大都市圏で有利・・・とのくだりがあったのが印象的です。

質問者の一番利用しやすい、メリットのある融資商品を選択してくださいませ。

回答No.3

kobayashikt

ＦＰです。
収入から見たローンの借入れ額は問題ありません。
トピ主さんの状況から考えると、長期固定のローン限定で考えた方が良いと思います。
理由(1)350万円の奨学金の返済が残ってて３人の子供の教育費もかかる状況を考えると繰上げ返済は難しい
理由(2)金利が上がった場合返済額アップに耐えられない可能性が高い
※3600万円を35年間、ボーナス払無しで借りた場合の月々の返済額
3％→138,546円　3.5％→148,785円
4％→159,399円　4.5％→170,372円
現在の35年固定金利は3％前後ですが、
短期固定金利明けの金利が4.5％を超える可能性は大いにあります。
数年前に短期固定1％台で住宅ローンを組んで返済不可能になる方が急増している事実を考えると長期固定をおすすめします。

もうひとつ、土地を買って家を建てる場合建物を建てる前に土地の代金を払わなければいけませんので、融資を分割実行してくれる住宅ローンでなければいけません。
マンションや建売戸建の購入と比べ借入先探しが難しいのです。
フラット35は分割融資も可能ですので物件価格の90％をフラット35で、足りない部分は頭金支援ローンを利用してはいかがでしょうか。
100％ローンは可能ですが、100％を超える部分は現金で用意するか、無担保ローンで借りるしかありません。
土地建物の諸経費700万円というのはどういった試算か判りませんが、
通常その額の物件であれば300万程度と考えられます。
その辺りの確認も必要かと思います。

お礼

いろいろとありがとうございます。
諸経費の部分ですが、建物本体以外の外溝費なども含んでいますが、このあたりは、建物本体価格に組み込めるのでしょうか？
あと、頭金支援ローンとはどういった種類のものですか？
勉強不足ですみません。
よろしくお願いします。

回答No.2

tamamat

補足です。

100%融資の場合は民間金融機関でしょうね。
ろうきん　が一番低利で良いかと思います。
http://chuo.rokin.com/kariru/jyutak_loan.html
でも諸々の給与振込み指定、勤務先が提携しているか？
などこれも結構きついかも知れません。

残すところは親からの援助で頭金を作るしかないでしょうね。
新築で自己居住用の場合、1500万？まで非課税だったかと記憶しています。※詳しくは国税庁などで調べてください。

回答No.1

tamamat

財形融資単体での利用経験者です。

頭金は借入総費用の２割以上は準備していました。

５年後の金利上昇が心配かと思いますが？？
どこかの金融機関が昔から使っているのパンフなどでの　公的金融機関の金利上昇は・・・云々？？
これは心配ですが、結果フラット何とか？？で返済すると借入期間中同じ金利で返済することになります。

財形住宅金融の金利は他の金融機関と比較して低利です。
また現在は金利が安いので利子補填対象にはなっていませんが、振り込み手数料分程度は補填してくれるはずです。

５年程度のスパンで一部繰上げ返済をするようにしてゆけばかなり有利だと思います。が、住宅購入者の方々の生活スタイルに合わせた金融機関を選択すればよいかと思います。

ただ、どこかを少しずつ切り詰めて支出のスリム化も図ることが大切だと思います。
色々な金融機関で聞いてみて、長所短所を判断してください。

お礼

アドバイス、ありがとうございます。
確かに、住宅財形金融の低利は魅力ですよね。
ただ、子供が3人ということもあり、余剰金はそちらの教育資金に回すのが精一杯で、実際には繰り上げ返済はそれほどできないと思います。
そういった場合、長期固定のほうがいいのかなとも思っています。

もう1点、頭金が少ないため、借り入れ希望額（3600万）が物件価格（3200万）を超えていますが、住財金は８０％までなので、他の住宅ローンを組み合わせる必要があると思います。
そうなった場合、住財金と他の住宅ローンを混ぜたほうがいいのか？
それとも、100％以上借りられるところを探したほうがいいのか？
そもそも、住財金とあわせて100％以上まで貸してくれるのはどこなのか？
このあたりが悩みの種になっています。

アドバイスをお願いします。