宅地申請の許可をもらう方法はありませんか？

質問

友人が、お子さんが小学生になるのを機に念願のマイホームを新築する予定で土地を探しており、息子同士が親友なのもあり私も協力して自宅近くで探したところ、３～４ヶ月前にこれから田んぼを宅地として売りたいという土地が見つかりました。
とんとん拍子に手付金も払ってあとは家を建てるだけと思っていところ、友人が「大変なことになった」と。
なんでも、友人の隣に同じ地主さんから土地を買って新築しようとしていた方がおり、土地が何故かお互いに台形になっているのをお互いに譲渡しあって長方形にしないかと提案され、ハウスメーカーに相談しても問題ないとのことだったのでそうすることにしたそうです。
問題は、ここから。
いざ宅地申請を市役所に出したところ、この譲渡のせいで土地が合計４つになっており（長方形＋互いに譲渡した端切れの三角部分×２）、一年度に２区画しか許可できないので友人の土地は許可できないと言われたと。
ハウスメーカーさんお抱えの申請会社さんにきいても、その譲渡が原因で許可が下りないなんてことは法的にありえないと言われるのですが、何度市へ出向いても門前払いだそうです。
子供さんは小学校入学を控えており、家が建たなければ、いったん現在の住所地の小学校に入り、家が建ち次第、中途半端に転校させないといけなくなるそう。
また、今年中に建つ前提で金利を抑えたローンまでほとんど仮契約できているそうです。
きけば、件の市職員さんは気分で許可をおろしたり渋ったりすることがあると・・・。
友人もハウスメーカーの方も、納得いかないのでとことん追求するとは言っていますが、何か効果的な申し立て経路や方法はないでしょうか。
実は、最初土地を探していたとき、息子同士が親友なのもあって、私たちの近くに住みたいといわれ、この土地も私が探してきた情報から決まった話なのです。
そういう件りがあるもので余計に何か自分で力になれることがあればと思い投稿しました。

回答No.5

onbase koubou（@onbase） · ベストアンサー

◎ 今回のような例を２区画ととるか４区画ととるか、
◎ 判断基準はないのでしょうか？
別の地主だったら問題がなかったのではないかと思います。
同一地主から購入しているため「実質的に４区画」とみなされている可能性はあるかと思います。
また「最初から４区画で宅地化したかったが認められないのでわざと分割して売却した」とみなされているのかもしれません。
あるいは「台形の土地だったので譲歩し合って長方形にした」ということが「４区画で全体を整えた」とみなされているのかもしれません。

いずれにせよ農業委員会の結果を待ちましょう。
不許可になった場合には、不許可の理由が提示されるはずですからその理由によって対策を考えられたら良いと思います。

◎ その場合、手付けで何十万か支払ったお金は返ってくるのでしょうか？
一般的に「手付け金」は返金されません。
ただし、売買契約に「農地転用許可を前提とした売買」といったような条件があれば契約を白紙に戻して手付け金などを返金してもらえる可能性はあるかと思います。

お礼

色々とわかりやすくご回答いただき有難うございました。
ひとまず教えていただいた内容を友人に伝え、審査の回答が出た時点で対策を考えます。
本当に有難うございました。

回答No.4

onbase koubou（@onbase）

◎ とりあえず受け付けだけはしてもらった
それであれば可否がでるでしょう。
農地転用の場合は、市職員の判断だけではなく農業委員会の審議が入りますので個人的裁量では可否は決定されないはずです。
ただ、これで不許可になってしまった場合は建築が出来なくなる可能性が大です。
「１年度に２区画のみ」なので「来年度であれば可」であったかもしれません。一度転用が不許可になったしまうと再度申請で許可をもらうことは厳しくなるような気がします。

お礼

ありがとうございました。

今、可否を待っているところなのですが、おそらく駄目だろうと友人は言っていました。
今回のような例を２区画ととるか４区画ととるか、判断基準はないのでしょうか？
全国どこで同じことがあっても通らないというのであれば、友人も（私も）あきらめもつきますが、たまたま当地だけがというのであれば、苦情申し立てをしたいところです。
６月には手続き開始していたので、順調にいけば年末までには十分立ち上がり、お子さんの就学も、ローンの金利も問題なかったのに・・・。

＞一度転用が不許可になったしまうと再度申請で許可をもらうことは厳しくなるような気がします。
これは来年度同じ申請をしても通らない可能性があるということでしょうか？
全く別の土地を考えた方がよいんでしょうか。
その場合、手付けで何十万か支払ったお金は返ってくるのでしょうか？
質問ばかりで申し訳ありませんが、ご教示いただければ幸いです。

回答No.3

dr_suguru

＞一年度に２区画しか申請できないそうです。

長年この仕事をしているのに理解できません。
調整区域であれば、「都市計画法」です。
勉強のために根拠法令が知りたいです。
法34-8-3でも聞いたことありません。
http://www.city.hanyu.lg.jp/kurashi/madoguchi/kaiken/kaihatukijyunn/murakimiannnai.htm

＞行政手続法に抵触するからだと思います。

許認可は「要件」だけ、
「人」で判断しません。
「人」で判断するようなら新聞社に垂れ込みましょう。

お礼

うーん・・・。
法律がどうなっているのか、よくわからないんです。
市町村ごとに微妙に細部が違うのかな・・・。
友人の話を聞く限りでは、一年に２区画というのは間違いではないらしく、ただ、今回のような譲渡が行われた場合に、隣人と友人の土地をわざわざ４区画と判断し、友人の分の認可を下ろさないのが、業者さんいわく「ありえない話」「嫌がらせとしか思えない」とのことなんです。
法的にはトータルで２区画と認められるべきと・・・。
噂ではそういう「意地悪」とも取れることをする職員がいるとか。
業者さんが知人を介して市長さんに問い合わせを入れてみたらしいのですが、市役所の業務には関知しないと言われたそうです。
私も話を聞いて「地域の新聞に投書してみたら？」と勧めたのですが、下手にことを大きくして最悪次の年の認可も受けられなかったら大変だし、奔走してくださっている業者さんに火の粉がかかってはいけないと、静観するしかないと言っています。
はたで見ている私のほうが憤懣やるかたなく、何か手はないだろうかとこちらに投稿してみました。

回答No.2

onbase koubou（@onbase）

ANo.1の回答にもありますが、許可されない根拠法令が何であるか確認された方が良いでしょう。
気になるのは「３～４ヶ月前にこれから田んぼを宅地として売りたい」という点です。
その土地が「農地」であれば農業委員会より農地転用許可が必要であり、その点が引っかかっている可能性はあります。
また、（まずあり得ないとは思うのですが）その土地が「市街化調整区域」に位置していれば制限がかかります。
現在では行政手続き法がありますので「門前払い」ということは問題です。
申請書に不備があったとしても受理して審査しなければなりません。その場合、「個人的な判断」で許可・不許可というのはあり得ないはずです。
「農地転用」「市街化調整区域での建築」にあまり精通していない業者さんが「通常の申請で可能」と考えてしまっている、ということもまれにあるようなので....いずれにしても「どの法令に基づいて許可されないのか」ということを確認された方がよろしいかと思います。

お礼

事情としてはＡＮｏ１さんへのお礼に書いたとおりです。
詳しい用語がわからないのですがおそらくonbaseさんがおっしゃっている「農地転用」ということになると思います。

聞いてみたところ、ずっと門前払いをされていたのが、とりあえず受け付けだけはしてもらったと。おそらく、onbaseさんが書かれている行政手続法に抵触するからだと思います。
友人いわくは極めて個人的な判断で拒否されていると・・・。
公正に審議してもらうために、どこか話しを通すべき場所はあるのでしょうか？

回答No.1

dr_suguru

＞ハウスメーカーさんお抱えの申請会社さんにきいても、その譲渡が原因で許可が下りないなんてことは法的にありえないと言われるのですが、何度市へ出向いても門前払いだそうです。

何人も法の元に平等です。

＞一年度に２区画しか許可できないので友人の土地は許可できないと言われたと。

根拠法令と関係法令を聞いてください。

お礼

さっそくの回答有難うございます。

ＡＮｏ２さんもおっしゃられているように、農地転用？になると思います。一年度に２区画しか申請できないそうです。
もともとはお隣と友人で２区画で問題なかったのですが、台形の土地を長方形にするためにお互いのはみ出た部分を切り取って譲渡しあったので、区画が４区画と判断され、お隣さんの方が先に申請したので今年度の２区画は受付終了と言われてしまった様子。
メーカーさんも土地の申請業者さん？も、これを４区画と判断するのが常識はずれだと言っているそうです。