離婚・・マンションをどうするか？

質問

離婚を考えていますが、マンションをどうしたらよいのか判りません。

マンションを買う時に私の独身時代の貯金と私の両親からもらったお金を購入資金にあてました。
マンションの価格は３４００万、２０００万のローンを組み、現在も１９００万は残高があるという感じです。
名義は３４００分の１４００が私で３４００分の２０００が主人ということになりました。

マンションにこのまま私と子供達で住み続けたとしても名義は変更して欲しいですし、売却するにしても両親からもらった１４００万は両親に返済したいです。
どのようにしたらよいでしょうか？

回答No.2

v101d

結論を先に書くと
　・銀行が連帯保証の変更を認めるなら、後は当事者で決めればよい
　・銀行が認めないなら売却して、ローンを一括返済
　・一括返済ができない場合は離婚をあきらめる
　・それでもどうしても離婚したいのなら（お勧めはしませんが）
　　敢えて名義も連帯保証も変えずに一方が住み続ける。
ということになります。

離婚にあたって、マンションでまず決めなければいけないのは『売るのか、残すのか？』です。どちらにするかによって、この後に決めないといけないことが変わってきます。

売る場合、大抵の場合は値下がりしているわけで、売却益だけではローンの全額返済はできないことが多いです。でも銀行は一括返済を求めてくるでしょう。つまり足りない分については二人で資金を調達して（つまりどこかから借りてきて）支払う必要がでてきます。実際、これを理由に離婚をあきらめる人も少なくないはずです。ご質問者の場合は更にご両親から出していただいた頭金の分を返したいとのことですが、それはこの問題をクリアした後で考えるべきことだと思います。

更にやっかいなのが住み続ける場合です。住み続ける側としては名義を変更して100%自分のものにしたいでしょう（こちらは手続きを踏めば済む話です）。ただおそらく現時点ではお二人で連帯保証をしていると思うので、住まなくなる側としては名義を放棄する代わりにこれを抜きたいわけです。二人で団体信用保険に加入されている場合も変更したいでしょう。が、連帯保証の変更を認めるかどうかは銀行が決めることです。住み続ける側に今後一人になっても返済し続けていく能力が充分にある、と判断されれば連帯保証の変更も可能ですが、そうでない場合は連帯保証が抜けないことになります。そうなると出て行く側が（住んでもいないマンションに債務を残す形になって）圧倒的に不利なので、その点を慰謝料や他の財産分与という形で納得できるかを調整していくことになると思います。

結局のところ、これらを踏まえた上で判断することになると思います。まずはマンションを売却するつもりで価値を調べ、ローン残高との差額を見積もって、その分を借りるあてがあるかを調べましょう。そしてそうしてでもマンションを売却するという選択肢を選ぶ意思が互いにあるかどうかを判断します。　一方で銀行には連帯責任の変更、場合によっては支払い方法の変更も含めて相談し、そもそもこれらが可能かどうかを聞いておくべきでしょう（銀行が納得しない以上、変更はできないので）。連帯責任の変更が可能ならば、同時に名義も変更して、場合によっては一方に多少の不利が押し付けられる形になるので、その分を他の財産分与や慰謝料（というか迷惑料）という形で調整する、という形になると思います。

現実問題として連帯責任の変更は比較的難しいと思っています。それでも離婚を優先して考えると、
　１　マンションの売却
　２　名義も連帯責任者も変えずに、どちらか一方のみが住み続ける
という選択肢になります。後者の場合は離婚はするけど、マンションという資産を共同で持ち続けることになるわけで、アカの他人ということにはならなくなります。住み続ける側からすると、そのマンションは 100% 自分のものではないので、今後売却を希望することなどがあっても自分の意志だけでは決定できなくなるし、その価値の一部は相手所有のまま、というリスクを負うことになります。逆に出て行く側からは住み続ける側がローンを支払わないと連帯責任者である自分が（住んでもいないのに）支払いを求められる、という大きなリスクを背負うことになります。二人がそれでもいいのでしたらこの選択肢もありですが、結局は難しい問題を後回しにするだけで、今度は自分一人の判断や都合で売却や引越しなどもできなくなってしまうので、後々不便が考えられます。

お礼

アドバイスありがとうございました。

回答No.1

rokko-oroshi

私の場合、５０％ずつの共有でした。（私は男です）
頭金は前妻の預金を中心に用立てましたが、特にそれを返してはいません。
離婚の原因が妻側にあったこともありますが、マンションを売却してもローンを全額返せないというのが大きなネックでした。

マンション売却して不足分を双方で折半するという話も出ましたが、（私はそれでもよかったのですが）前妻側からマンションとローンの名義を私に書き換えてそのまま返済を続けて欲しいという提案があったので、そういう形にしました。

気になるのは、そのまま住み続けるとして（ご主人が出て行くとして）ローンの返済はどうなさるのでしょう？貴女が残り１９００万を払い続けるのなら問題ないと思いますが・・・
きっと連帯保証人になってませんか？ご主人が払えなくなると全部貴女に降りかかりますよ。

売却した場合、銀行へは一括返済が必要ですので、１４００万円をご両親に返すのなら、３３００万以上で売れないと原資が不足します。
少なくとも今まで住んできたんだから、せいぜいご両親のものと主張できるのは、売却金額の
１４００／３４００
がいいとこかなとおもいます。でも何にしたって相手の資力がなければどうにもなりません。別途慰謝料等の話し合いもあるでしょうから、うまくいかないなら弁護士に相談すべきだと思います。

まず売却したとして、

お礼

回答ありがとうございました。