位置指定の無い道路での再建築の条件は？

質問

７年ほど前に私道を挟んで１０軒ほど並ぶうちの一軒を中古住宅として購入しました。購入時にこの私道は位置指定されていないので、許可無く再建築できませんと聞いており、リフォームするつもりでおりましたが、様々な生活環境の変化で３階建てへと建て直しをしたいと思い始めております。そこで色々調べてみると位置指定の無い私道でも再建築できるような話を見つけました。しかしどのようにすれば再建築できるのか？何か条件があるのかよく分かりません。ご存知の方がおられましたら教えていただけませんか。よろしくお願いいたします。
なお前面の私道は４ｍ以上（５～６ｍ）あり、自宅の間口は3.5ｍあります。
私道は周囲の住宅で共有しており、他の持ち主などはおりません。
この私道は29年前、新築分譲として作られたとき出来たものですが、なぜか当時の業者が位置指定を取っていなかったようです。数年前に向かいの家を売買しようとした不動産屋が私道を共有する者全員で位置指定を取りたいと申し出てきましたが、現在、位置指定を取るには私道と公道との接続部をバリアフリーにしなければならないなど若干の工事をしなければならず、100万円ほど必要で1軒あたり10万円ほど負担となり、全住人の同意が得られなかったのか、その後話が来なくなりました。

回答No.4

dr_suguru · ベストアンサー

＞このような場合も該当するのでしょうか？

許認可権限のある特定行政庁に相談しましょう。

お礼

ありがとうございます。
やっぱりそれしかありませんね。
少し引っ込み思案になっていて、認められもしないことに期待をもってあたふたするのも嫌だなあと思っていたのですが、希望をかなえるには当たってみるしかありませんね。
ありがとうございました。

回答No.3

dr_suguru

＞なぜ建築当初に位置指定を取らなかったのか不思議だと言っていました。

当時の位置指定の基準にあってないかも。

＞位置指定を取るという意味では条件を満たしているようです。

位置指定は、この道路とこの道路に接する敷地全体で申請します。
全体面積が都市計画法29条の市街化区域の開発面積以下でしか基準法の位置指定の申請はできません。
2条の適用範囲参照
http://www.city.tajimi.gifu.jp/d1w_reiki/41390250002500000000/41390250002500000000/41390250002500000000_j.html
ここの市では1000m2と言っています。
ですから全体で1000m2以下でしか無理な話です。
ちなみに私の県では500m2以下です。

＞「その敷地が農道その他これに類する公共の用に共する道に２メートル以上接道すること」

敷地の周囲に公園、緑地、広場等の広い公共用空地を有するもので
が基本です。
http://www.pref.kagawa.jp/pubsys/cgi/updfiles/contents/18000/17744/xml_upd_file8/03senketukijun.doc

位置指定、43条但し書きにしろ特定行政庁に相談することになります。

補足

回答ありがとうございます。
自宅の裏はかなり広い公園になっています。
ただ公園との境はブロック塀があり、勝手口なども無く、自由に出入り
することは出来ません。このような場合も該当するのでしょうか？
緊急時２階から公園に非難するのは容易に出来ますが・・・。

回答No.2

dr_suguru

＞現在、位置指定を取るには私道と公道との接続部をバリアフリーにしなければならないなど若干の工事をしなければならず

当然、バリアフリー以前の基準があります。
満たしてますよね。
・幅員4ｍで延長35ｍまで。
・幅員4ｍで35ｍ～50ｍ未満は、回転広場、2ｍの非難通路
上記は4ｍ基準です。
http://www.pref.mie.jp/JUTAKU/HP/hourei/hourei/douroichi.htm
これを満たしてないと箸にも棒にもかかりません。

ただ、過去の違反を、位置指定で救済してくれるかどうかは、特定行政庁で相談に乗ってくれるかどうか？
そちらで相談しましょう。

＞再建築できるような話を見つけました。
43条但し書きですか？
建築基準法の道路に接していない土地でも、その土地の個別の安全性を確認することができれば、特別に建築が許可されるといういわば例外的な法令になります。

その為、43条但し書き申請は通常の確認申請よりも手続きが複雑で、また申請をすれば通るというものではありません。

補足

早速の回答ありがとうございます。
位置指定を取るという意味では条件を満たしているようです。
お話した不動産屋によれば、なぜ建築当初に位置指定を取らなかったのか不思議だと言っていました。バリアフリーについても当時の基準で行けば問題ないはずだが、最近は条件的に厳しくなって、今から取るには工事が必要と言うことのようです。（100万円と言うのは申請費用や司法書士代なども含んでいるので、工事は簡単なもののようです）
私が疑問に思っているのは、おっしゃるように43条但し書きで個別の安全性を確認することができればと言う内容ですが、それに私道が含まれるのかどうかと言うことです。
「その敷地が農道その他これに類する公共の用に共する道に２メートル以上接道すること」
という条件を見つけましたが、この公共の用に共する道に私道が入るかどうかと言う点です。
心情的なところをお話しすると、近隣にはもっと細い私道に建っている家や細い路地裏の家も建て替えをしており、それと比較すれば、自宅は建築基準法の上からは再建築不可とはいえ、安全性などの条件的には可能なように思えるので、何とかならないかと思っているのです。
いくら心情的な話をしても法律で片付けられるのでしょうが、当時の不動産業者と行政の不手際を救済してもらえないのかなあと言うのが正直なところです。

回答No.1

papumaru

素人考えですが、一つの例を挙げると、、、
私の家の立地は、私道と公道の両方に接道する見た目上角地です。
この私道を位置指定道路に変えられたらどうなるか？。
　角に角切りを儲けなくてはならなくなります。道路後退が１．５ｍ発生します。以上立て直す場合、建坪がこのことによって、かなり少なくなってしまいます。土地面積自体もそれほど大きくはないので、事実上まともな家を建てることが困難になってしまいます。これらはお住まいの地域によって変わってきます。
　と言うように、話をまとめるのに、苦労しそうですね・・・。

補足

回答ありがとうございます。
位置指定申請を申し出てきた不動産屋によれば、角切りや道路後退は問題ないようです。（専門家ではないので確かではありませんが、角切りはちゃんとありました）
私が悩んでいるのは位置指定が取れないような道路であれば、すっぱり諦めるのですが、条件的には現状のままほぼ取れるようなのです。
当時の業者と行政がいい加減なことをしていた（30年前にはよくあったようです）ので、位置指定されないまま残っているみたいです。
こういう所が一番諦めきれないのです。
100万円ぐらいだったら個人負担で位置指定申請しようかとも思っています。