位置指定道路のリスクにはどの様なものがありますか？

質問

中古住宅を購入を検討していますが、
その建物の前面道路が位置指定道路で
他人名義の私道となっています。

その私道には当方の持分は一切ありませんが
何か問題は有りませんか？

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

位置指定道路は勝手に廃止は出来ませんので、位置指定道路で無くなるなどという事はありません。
リスクですが、
1、維持管理費用などは求められる場合がある（舗装の復旧や砂利敷きの補修など）これは持分があっても私道なら仕方ないことです。
2、再建築時、水道や下水、ガスなどの引き込みをし直す場合、所有者からの承諾書を求められる、持分が一部あり、他の持分所有者が拒否しても敷設できますが、全く持分が無い場合は、局で許可しない場合もありますので、これは質問者さんの担当設備管理局の方針次第。実務的にはここが一番のネックです。

現在はほとんどなくなりましたが、一部の銀行など持分を有しないと住宅ローンを貸し付けない。または通行承諾書などの書類を要す。

ここからは、厳密に言えばという・・・・可能性が薄い話です。
3、所在地に住んでいない所有者の場合、道路が非課税のため相続財産から漏れる場合があり、後に相続人も特定されず、登記上亡くなった方のままで放置される。
4、悪意があれば、通行などの妨げは出来ないが、通行料などの請求は出来る。しかしこれを行使すると固定資産税が非課税にはならないため、余程悪意が無ければ行うものはいない。

そんなとこでしょうか・・・・・・出来れば多少の対価を支払ってでも通行や設備敷設の承諾書は売買の際に取得しておきたいですね。持分を譲ってもらうのが（何分の1でも可）一番良いのですが。

お礼

ご回答ありがとうございます。

持分を譲ってもらうのが一番良さそうですね。
しかし、持分を頂けない場合、
『通行や設備敷設の承諾書』をもらったとして
その私道の持ち主が私道を売却し他の方の持ち主になった場合は
その『通行や設備敷設の承諾書』はやはり無効になるのでしょうか？

今の私道の持ち主は私道と他の土地を一括で売却する予定ですが
そこまで購入できそうも無いのですが。

もしお解かりであればお教え頂ければ助かります。

回答No.5

oyazi2008

ＮＯ．1です。
＞今の私道の持ち主は私道と他の土地を一括で売却する予定ですがそこまで購入できそうも無いのですが。
このような状況であれば、道路の持分の一部だけ譲ってもらうのは容易いでしょう。通常位置指定道路部分には対価は支払われません。質問者さんに売却することにより手取りは多くなるのですから、承諾すると思います。売買前に先方の仲介人へ打診してもらっては？
売買されてしまうと道路部分の新しい所有者がローンを借りた場合、担保設定されてしまうので、買うならその前か同時です。
尚承諾書ですが、現在売りに出している状況で発行してくれるとは思えませんので、買うほうが現実的でしょう。
尚位置指定道路というのは、申請した図面の通りに現況があれば良いので、図面が4ｍで現状も4ｍなら再建築時に復元（後退）する必要はありません。これは業者に役所の申請図の写しをもらって確認してください。仲介人がいるでしょうから、もっと良く質問者さんの立場になってアドバイスくれるよう頼んでください。売ればよいというスタイルで協力しない業者なら、何か不都合があっても知らん不利ですから、御注意を。

お礼

ご回答ありがとうございます。

前面道路を含めた土地を購入するのは地元の不動産屋との事です。

当方の不動産屋もその不動産屋と交流があるとの事ですので
購入前に確認をしてもらいます。

ありがとうございました。

回答No.4

0621p

No.３です。
道路幅員の基準などは基本的に変わりませんが、古くに開発された物件だと、工事がいい加減だったり、永年の間に道路上に構造物を作ってしまっていたりしている場合があるので、是正を求められる場合もある、という事です。

お礼

ご回答ありがとうございます。

基準が変わったのでは無く、基準から外れてきている場合は
是正が必要との事ですね。

開発自体はまだ10年程度で、その辺は心配なさそうです。

ありがとうございました。

回答No.3

0621p

既出の回答以外では。

位置指定道路の認定が古い場合など、現況では幅員、構造物などが基準を満たしていない場合が時々あります。そのような場合は建て替えの際にセットバックや構造物の復元などを求められる場合もあります。

お礼

ご回答ありがとうございます。

そうですね。建築許可の取れる幅員なんて変るって聞きますからね。
ここは開発されてまだ10年程度なので今の所大丈夫ですが
そんなに広い道では無いので、将来はセットバックしなければ
ならない可能性がありますね。

回答No.2

kei1966

法的問題は先の回答の方のとおりです。

それ以外に道路所有者の法的理解がないことによる「ねたみ」というのを良く聞きます。
自分は建築のために必要だからと使えないその土地も購入しているのに
あの人は私たちの土地を利用して家を建てている。というのです。

位置指定道路を取ればそれは法的に問題がないとしても
それをすべての隣人が理解できているということではないようです。
そして法的に説明しても納得できないと言われたことがありました。

お礼

ご回答ありがとうございます。

『ねたみ』ですか？
色んな方がいるので、そのような方がいるのも解るような気がします。

ただ、ねたみの場合、正論で争えば勝てると思いますが、
法律を盾にとった悪意のある対応をされる方が気になります。

そんな事にならなければ良いのですが。