大家に家の明け渡しを言われました。

質問

２５年住み着いて、１階が工場、２階が住まい。大家曰く、家が老朽化して地震などの災害で崩壊する恐れがあるので近い内に家を明け渡してほしいと通告を受けました。１７坪の現状の物件はなかなか見つけることができません。家賃も１５万５千円で、この価格でこの規模の物件を見つけるのは難しいのですが、何か知恵はありませんでしょうか。

回答No.5

fujic-1990

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

　だからといって、そちらの大家の味方をするつもりはないんですよぉ、ライバルがトラブルで苦しめばこちらの好都合ですからねぇ (^o^;

　ただ、老朽化と倒壊の危険が本当か口実か不明ですが、本当だと仮定すると、裁判をやっても最終的には退去せざるをえないでしょうねぇ。

　倒壊の危険があるから新築しろ、いまの家賃で貸し続けろ、オレには居住権や営業権があるんだぞ、という主張が通らないことはご理解いただけると思います。

　そういう主張が通るなら、あちこちでそういう訴訟が起きているはずですが、無理ですから、そういう訴訟はありません。補強も同じですねぇ。あっちこっちで訴訟が頻発していい。けど、起きない。かなり高額な費用がかかりますからねぇ。

　費用がかかれば家賃があがります。

　最高裁も、家賃保証会社（サブリース会社）による家賃値下げ訴訟で、「家賃を保証する契約をした会社でも、家賃値下げ要求をしてよい」と認める一方で、「新しい家賃を決める裁判所は、その家賃で建物のためにした借金を返済できるかどうかを考慮して、新しい家賃を決めろ」と言っています。

　補強にお金をかければ、大家は当然値上げ要求し、借主が拒めば提訴され裁判所で新しい家賃が決まるわけです。が、先の最高裁判決により、借主は補強に要した費用の償却に必要な額を値上げさせられることになるでしょう。

　もともと、質問者さんが、こんな安くてよい物件はないと認めておられるのですから、＋α　の値上げが追加される可能性も高いです。どうせついでですから、近隣の状況も主張するでしょうからね。

　そんなに値上げされても商売できるのかどうかですね。大丈夫な商売ですか？

　さらに、これは大家の希望に反する質問者さんのためだけの補強ですから、補強工事後に「退去する」と言われたらどうでしょう。上記の家賃の話と違って勝てるかどうかはわかりませんが、私ならとりあえず損害賠償を請求して訴訟を起こしますねぇ。

　もうひとつ質問者さんに不利そうなことは、土地上の建造物の管理責任は第一に占有者、つまり質問者さんにある、という点です。

　占有しておられる質問者さんが無過失なら、所有者（大家）が責任を負います。民法上そういう規定になっているんですねぇ。

　で、「老朽化して倒壊の危険がある」という事実（真実だと仮定しての話ですよ）を告げられ、「退去してくれ」と頼まれたのに無視して住み続け、かといって（大家に対して訴訟を起こすなどの・・・ 補強工事を要求する権利があると思うなら起こせばいいのに・・・ ）何も対策を行わなかった借主が、果たして「過失がない」といえるかどうか、ですねぇ。

　あれやこれや考えますと、立ち退き料などの条件闘争が一番、質問者さんのためだと思いますけどもねぇ。

補足

居住年数から見て立ち退き料など、いくら位要求できるものでしょうか。

回答No.4

BABA4912

補強工事を要求しても良いのですが大家側も採算を考えているのでしょう。
補強してもたぶん補強をした金額に相当する以上の家賃を得る見込みがないと考えているのではないかと思います。

どのような建築物かわからないので正確なところはわかりませんが大家としてはこの際すべて建てなおして、新しい建物にして、耐震性を向上させるとともに、収益があがる物件にしたいと思っているのではないでしょうか ?

収益が見込めないのに大家に補強を求めても大家は納得できると思えません。ましてや現在の家賃が同様物件より安いとなればなおさら大家は承諾しにくいと思います。
立退き料等は、家賃の10ヶ月程度は要求してみてください

お礼

親切ご丁寧にアドバイス大変有難うございます。貴殿のご意見を充分参考にして以後対応していこうと思います。交渉の過程で新たな問題が生じましたら質問させて頂きますのでその節はよろしくお願いします。

回答No.3

legacy_bp5_20r

たしかに補強工事を要求できますが「この価格でこの規模の物件を見つけるのは難しい」との事だと、大家も商売ですので赤字になる場合は店子の要求は通るとは限りません。

十分な予備知識を仕入れて立ち退き料をたっぷり取って早々に引っ越すのが良いです。もめて補強工事開始が遅くなり地震が来て死ぬよりよっぽどいいです。

回答No.2

Tadkashy

質問者様にはNo1の方の言われるように居住権がありますし、１階の工場のことを貸主が認めていたなら営業権もあります。絶対に質問者様が強いです。老巧化は承知で貸主は賃貸しているのですから修理や補強の義務もあります。そんなに危険な建物ならすぐに補強工事をしてくださいと要求してください。他の、空き家を賃貸にしたいと言う質問者の方たちにも忠告いたしましたが、貸すからにはそれくらいの覚悟が必要です。行政からの退去勧告以外は受け付ける必要はありません。貸主は壊して新しい建物でも建てるつもりなのでしょうが、それによって質問者様が損害を被る謂れはありません。
　同条件の物件を貸主が捜して来ない限りは退去しない旨をはっきりと言って、補強工事の要求をするべきです。

回答No.1

63ma

＞家が老朽化して地震などの災害で崩壊する恐れがあるので＜・・・
　それだけの理由で、明け渡す義務はありません。
　貴方には、立派な居住権があります。
　家が崩壊する恐れがあれば、大家の責任で補強工事をやればいいことです。
　今後、家賃を受け取らないような事があれば、最寄りの法務局へ、家賃を供託し、居住し続ければいいことです。
　取敢えずは、事前に理論武装しておいた方が良いと思いますので、時間がある時にでも、役所の法律相談で、居住権と家賃供託制度を聞かれて置いた方が心強いと思います。

お礼

私も役所に行き、実際建築物の状況を判断して貰い、緊急を要するものかどうかを見極め、法律相談をしようと思います。暖かいご助言ありがとうございます。今の心境は取り敢えず住み続けようと思ってます。