親子リレーの相続について（住宅ローン）

質問

去年、一戸建てを購入しました。
しかし主人には収入が足りなかったため、主人の父と共同名義にするため、親子リレー方式で購入しました。（土地、建物半分ずつの名義です。）

現在、主人の父とは別居していて、主人がすべてローンを支払っています。
住宅控除も主人の父の分は申請していないので受け取っていません。
つまり、ローンが組めるように主人の父に名義を借りただけです。

この場合、例えば主人の父がなくなった場合、主人の兄弟や母にも父の名義分、（うちの土地、建物の半分を）財産分与として取られるのでしょうか？
それと、例えば主人の父より、主人の方が先になくなった場合も同様なのでしょうか？
やはり、主人の母や兄弟に渡らないようにするには、主人だけの名義に変えるか、私と主人の共同名義に変えた方がいいのでしょうか？
親子リレーという制度があまり良く分からないので質問させていただきました。

回答No.9

noname#24736 · ベストアンサー

#5の追加です。

親子リレーにもいろいろな方式が有りますが、一般的にはご主人がお父さんのローンを引き継いでも、贈与税の問題は発生しません。

又、現状の登記をご主人だけに変更するには、無償で名義変更をすると贈与となり贈与税がかかりますから、お父さんからご主人に売却する方法になります。
(ただ、当然のことですが、ご主人からお父さんへ、購入代金の支払が必要になります。)

売却の場合、時価で売買をしないと、時価と売買価格の差がお父さんからご主人への贈与となります。
（差額が110万円以下なら贈与税は非課税です）

更に、時価で売却した場合、お父さんに譲渡所得が発生して、課税される場合があります。

譲渡所得は、次のように計算します。
売却価格－取得価格－売却のための費用＝短期譲渡所得

ただ、昨年購入されたばかりですから、譲渡所得は発生しないと思います。

一つ確認したいことが有りますが、昨年の購入後に、税務署から、購入資金の出所や自己資金の額とローンの額、支払い状況などを記入する「お尋ね」という書類が来ていませんか。
これは、建物の登記などを調べて、税務署が不動産の購入者に、上記の内容を聞いてくるもので、未だ来ていなければ、近いうちに届くと思います。
今回の問題は、その書類の記入にも影響しますから、一度、税務署で相談された方がよろしいと思います。
税務署では、匿名でも相談が出来ます。

お礼

ご丁寧にお答えをいただきまして、ありがとうございました。
私の記憶の中では「お尋ね」という書類が届いていないように思います。
一度その書類が来る前に税務署に相談してみます。
ありがとうございました。

回答No.8

hanbo

Ｎｏ１です。ご質問者の方へ：直接の回答やアドバイスではなくて申し訳ありませんが、経過から記載することをお許しいただければと思います。

　Ｎｏ６では、関連する問題や事項、想定される事項について解答やアドバイスをする事が「いけない」とは一言も言ってはいません。誤解のないようにお願いをします。ただ、私の意見として親子の問題まで踏み込んでよいのかと思ったものですから、「いかがなものでしょう」「いかがかなと思います」と私の意見を記載したまでです。

　質問の内容に対しての直接的な回答以外かどうか、回答以外であっても問題解決のためには問題ないとする範囲内なのかどうかは、管理者が判断をすることです。質問者には、最終的な判断の権限はありません。私の過去の回答なりアドバイスについては、管理者の方からの削除通知をもらったこともありますし、そのままの場合もあります。Ｎｏ６の内容が、逸脱していると管理者の方の判断があれば、そのように従うだけです。

補足

すみません、ちょっと話が分からなくなってきたのですが、私達としては主人の父から贈与税を払って欲しいとかそういうことではなく、法律上では違法かもしれませんが、あくまでも主人の父に名義を借りたのであとは迷惑をかけたくありません。
でも主人の父がなくなった場合、せっかく今まで何十年とローンを払ってきたのに主人の母や弟たちに土地建物の半分を取られるのかと思うと。。。
と思ったのです。

親子リレーというのは一般に父親が亡くなって、息子がローンを引き継いで払っていく場合にも贈与税が掛かってくるものなのでしょうか？
あと、登記を主人だけに買える場合は主人の父から売ってもらう形にした方が一番税が掛からないのでしょうか？
すみません、いろいろ質問して。。。

回答No.7

noname#24736

質問の趣旨からは多少は外れても、今後発生するかもしれない、関連する問題についてアドバイスをしてはいけないのですか。

貴方も、過去において別の質問で、直接の質問に以外にも関連する事項についてアドバイスなり回答をされていますよね。

回答No.6

hanbo

Ｎｏ１です。ご質問の主旨は、親子ローンを使って融資を受けたが、実際にはご主人がお父さんの分も支払っているにもかかわらず、登記簿にはご主人とお父さんの２名の共有持分として登記がされているので、どちらかが亡くなった場合には、遺産としての相続対象財産となるのか？そのようになる場合の防止方法は？と言うことです。

　贈与云々と言うことは税法上はありますが、この場合にお父さんへの贈与となるから税金を払ってください、と言うことを親子で言うことが出来るのか。融資の書類を作成する段階では、互いに迷惑をかけないようにすると言うような話し合いで、お父さんもご主人も記名・押印しているのですから、いまさら贈与だ、税金だと言うのはいかがかなと思います。お父さん名義のローンの支払いを終了させた段階では、ご主人の持分を全部とする場合には贈与と言うことも検討されなければならないでしょうが、ローンの支払いの段階での贈与云々と言うのは、書類上のことと現実の対応の違いであって、そこは親子なのですから、親子の話し合いを重視してあげた、回答なりアドバイスをしてあげるべきだと思います。

回答No.5

noname#24736

#3の追加です。

現実にお父さん名義のローンの返済を、ご主人がされているとのことですから、この返済分が、ご主人からお父さんへの贈与となります。
贈与の場合、年間110万円までは贈与税は非課税ですが、それを超えた部分に贈与税が課税されますから、ご注意下さい。

また、お父さん名義のローン完済後に、名義をお父さんからご主人に変更する際も贈与となり、贈与税が課税されます。
贈与税を防ぐには、売買という方法をとるしかありません。

回答No.4

hanbo

Ｎｏ１の追加です。お父さんの名義を借りただけであったとしても、書類としてはお父さんとの「親子ローン」として融資を申し込んでいますので、親子お二人の名義になりますし、抵当権もそれぞれの持分に対して設定されることになります。そのよう登記をしなければ、融資がされないことになります。

　ご心配の件を解消するには、お父さんの支払いを完済するなどの方法によって、抵当権を抹消してからご主人だけの所有者とするしか方法が無いと思われます。

回答No.3

noname#24736

#2の追加です。
前回は時間がなかったので簡単に書きましたが、改めて説明します。

この件については、当初、ローンのためにお父さんの名義を借りただけですから、登記の際はご主人だけの名義で登記をするべきでした。
そうしておけば、相続の際の心配はないのです。
実際に資金を出していない(ローンの返済をしない)のに、お父さんと共有名義にしたので、本来ならお父さんの名義部分をご主人からお父さんへの贈与となり、贈与税が課税されます。
贈与税の申告期限または贈与税の更正処分や決定処分を受ける前に、正しく登記を訂正すれば贈与税は課税しないという取扱いがあります。
登記の訂正方法には、「錯誤」による登記と「真正なる登記名義の回復」による登記の方法があります。
税務署で相談をした上で、当初、登記をした司法書士に相談して、登記を訂正してください。

回答No.2

noname#24736

相続の場合は、登記簿に記載されている名義人のものになりますから、それで相続財産とされます。
それを防ぐには、名義変更しか有りませんが、そうすると、贈与税の関係が出てきます。
遡って、所有権の登記を錯誤と言う方法で訂正すれば、問題は解決します。
詳細は、税務署と登記所で相談するか、司法書士に相談になさってください。

回答No.1

hanbo

親子リレー制度は、１人での借り入れが出来ない場合に、親子で借り入れをして返済をする方法を取ることによって、融資条件を満たす方法です。

　一方、なくなった場合の遺産については、あくまでも登記簿に記載されている所有権者に対して、遺産が発生することになりますので、実態としては名義を借りただけであっても、登記簿に所有権者として持分１／２とお父さんの氏名が記載されている場合には、当然お父さんの財産として遺産となります。

　ご心配の事項を解消するためには、登記簿の名義を変更することになりますが、ローンの際の抵当権設定などとの関係もありますので、融資窓口となった金融機関に相談をすると良いでしょう。