マンション占有部分をとおる排水管について

質問

みなさん、こんにちは。

現在、天井スラブを上から下に貫通してきた縦排水管が、天井スラブにそって走り、別の縦排水管に合流しています。つまり、一部が天井裏を横に走っています。

私の部屋だけです。

排水管の系統を変更し、占有部をとおる横排水管を撤去したいのですが、これは正当な主張となりうるでしょうか？なお、施工上は可能であることは確認済みです。

管理組合で「そのような系統変更のための改修工事は許可しない」旨議決された場合、対抗できないでしょうか？

最悪、占有部分使用料を管理組合からいただくことは正当な主張となりうるでしょうか？

よろしくお願いいたします。

回答No.6

st_tail

管理会社のフロント担当です。
なんだか、諸説紛々と言った感じになっておりますが・・・。
このような配管の問題には、結構有名な判例が有ります。

この判決によれば、「まず、設置場所は階下の天井裏であるが、天井裏の空間は、階下の専有部分に属する。」とされています。
つまり、質問者様の専有部分を共用の配管が通っている、と言う事になります。＃３の補足の図で言えば、Ａの下、床スラブ面から、Ｃの天井スラブまでが専有部分です。（この考え方を上塗り基準と言います。標準管理規約ではこの考え方を採用しております。）この件では＃１，４様の回答が正解です。ちなみにＣ－Ｄの部分（スラブ）は共用部分です。

で、肝心の枝管が共用部分かどうかですが、判決では「結局、排水管の枝管であって、現に特定の区分所有者の専用に共されているものでも、それがその者の専有部分内にないものは、共用部分として建物全体の配水施設の維持管理、機能の保全という観点から、専有部分に属しない建物の付属物として共用部分であると言うべきである。」となっています。
（いずれも東京高裁平成９年５月１５日判決）
つまり、この場合、排水管は共用部分扱いとなりますから、変更には総会で３／４以上の賛成を取らなくてはなりません。

ですから、後は総会でどのような判断がされるか、だと思います。
工事費用がそれほど高くなければ、他の住戸と同一の構造にして置いた方がよいと思われますので、工事が認められるかも知れません。ただ、上階の方の内装を壊さなくては工事は出来ないでしょうから、結構な費用がかかるのではないでしょうか？
だとすると、緊急性も無いのに、何でそんな費用をかけて管の引き換えをしなくてはならないのか、と言う疑問が出てくるでしょう。そこで、質問者様がどれだけ説得力のある説明ができるかで、工事の可否が決まるのではないかと思われます。

それと、使用料を取るのは絶対に無理ですね。先の判決でも「これ（排水管）が存在する空間の属する専有部分の所有者は、これを利用するものではないから、当該所有者の専有に属させる根拠もない。」としております。自分の所有物ではないのに、配管の使用料を要求するのは筋違いですね。

それに、どうしても専有部分だと主張して使用料を要求すれば、今度は管理責任がかかってきますよ。仮にその部分から漏水があったとしても、完全に自己責任になります。また、補修工事も質問者様の負担です。それでも良いんですか？

お礼

ありがとうございます。

最高裁の判例の紹介は、大変参考になりました。が、内容につきましては一部理解できない部分があり、「納得できない」もしくは「納得できる」のいずれでもありません。

この判例について少し勉強してみたいと思います。

回答No.5

tk-kubota

＞次の図で、A=私の部屋の床、B=私の部屋の天井（石膏ボード）、
C-D=天井スラブ、です。C-Dの中央から下は私の占有部分だと理解しているのですが、いかがでしょうか？
排水管は、B-C間を横にとおっています。

C-Dの中央から下が専有部分ではなく、A-B間が専有部分です。
ですから、B部分(部屋の天井（石膏ボード）)の変更さえも、理事長の承認が必要なのです。(標準規約17条)
同条では「専有部分の修繕、模様替え、建物に定着する物件の取り付け・・・理事長に届け・・・理事会を得て承諾(不承諾)しなければならない」となっています。
このように専有部分でさえ承認が必要な訳は、専有部分と共有部分の接点が、現実問題として難しい為です。
今回の場合、排水管系統の変更か撤去を求めているようなので「接点云々」の問題ではない気がします。

回答No.4

MagMag40

＃１ですが補足させて頂きます。
専有部かどうかの疑問がありますが、判例では特約のない限り専有空間は建物構造体（躯体）の内側部分と解されております。
よってスラブCon下部の空間（吊り天井の懐部分）は、紛れもなく専有空間となります。
また二重床の場合も、床スラブ上は専有部になりますので、床下空間も専有部と解されます。よって床暖房設備や各種床内配管などは専有設備となるわけです。
但し設計上専有空間内に共用設備が存在することはままあります。
縦配水管などは、一般的に専有部内を通っておりますが、共用設備とされておりますので、管理組合の議決無しで変更できないといったことになります。

回答No.3

tk-kubota

その配管のある場所は天井裏ですよね。
それならば、その場所は「共用部分」です。
タイトルでは「占有部分をとおる排水管」と云っておられますが(「占有部分」ではなく「専有部分」ですが)専有部分ではないです。
共用部分の変更は総会の決議が必要です。それも4分の3以上の賛成が必要です。(区分所有法17条)
この決議で否決されれば他に方法はないです。使用料の請求も不可能です。
なお、共用部分と専有部分との見分け方は、まず、マンション全部を共用部分と考えて下さい。そして、専有部分は、その部屋の空間部分だけと考えていいと思います。
ですから、家具の移動などは自由ですが、内装工事や間取りの変更などは管理組合の承認が必要なのです。その部分は共用部分ですから。

補足

ありがとうございます。

それで、ちょっと占有部分について確認させてください。

次の図で、A=私の部屋の床、B=私の部屋の天井（石膏ボード）、
C-D=天井スラブ、です。C-Dの中央から下は私の占有部分だと理解しているのですが、いかがでしょうか？

排水管は、B-C間を横にとおっています。

------------------------------------------- D
------------------------------------------- C

------------------------------------------- B

------------------------------------------- A

回答No.2

gyokugitu

私が管理組合の役員なら全て却下します。

まず間違いなく、梁に穴をあけなければ、切り回しできません。
これは、地震で倒壊する建物になることを意味します。

また、占有部分使用料も払いません。
不満なら占有部分の配管を撤去してもかまいません。
その結果、漏水事故を起こして、賠償責任を負うのはあなたです。

残念。

補足

ありがとうございます。

それで、ちょっと説明が不十分でした。躯体に手指を加えることなく変更可能であることは確認ずみです。

一番の問題は、上の階の方々が水周りを一時的に使えなくなる点だと考えております。

回答No.1

MagMag40

ご存じの通り配水管そのものは共用設備となり、変更工事には軽微な変更工事だとしても過半数の賛成が必要となります。
あなたの部屋のみとのことですが、そもそも設計段階ではどうだったかが問題点になります。
あなたが新築で購入されたのであれば、販売時点で設計図が公開されていたはずで、初めからその配管のことが設備設計図に記載されていたのであれば、あなたはそれを承知で購入したことになります。
設計図がそのようになっておらず、その後契約完了までに設計変更の説明が無かったにもかかわらず、配管があなたの占有部を通っていたとすれば、これは瑕疵ともいえますので瑕疵担保責任期間中であれば無償で販売・施工者が改修する義務があります。この場合は正しい状態に直すための工事なので、管理組合での議決も必要有りません。
当初から設計図書にもその旨が記載されていた場合には、あなたはそれを承認して購入したことになってしまいますので、変更工事する場合は管理組合での決議が必要で、費用は原則としてあなた負担となってしまいます。
その上でもし否決の場合の対抗手段としてあなたが出来ることは、管理組合を相手方として、現状の被っている損害や苦痛を理由に、勝訴の可能性は別として裁判で改修工事や使用料支払いを求めるしか無いでしょう。

お礼

ありがとうございます。

# お礼が遅くなり申し訳ございません。

「購入時に知っていたかどうか」はあまり関係はないと思います。「知っていたうえで買った」ことが「これに関して不服がない」ということではないと思うからです。『債権を買う』ということもある訳ですから。← この辺りについては、民事的にはどのように考えるか、大変興味があります。