住宅ローンの滞納とその他

質問

弟のことで相談させていただきます。
先日、義妹から電話があり、弟が住宅ローンを１年間（約３８０万）滞納しているというのです。
(1)銀行の通帳は弟が持っているので詳しくはわからない。銀行に問い合わせたら「差し押さえます」と言われた。
差し押さえられる前に家を売った方が少しでもお金になる。
(2)離婚したいが私の親から借りているお金（弟夫婦が頼んで借りた）は、借用書がないので無効。
という言い分でした。

(1)銀行の住宅ローンは１年間も滞納できるものなのでしょうか？
その上年金公庫の分も１００万以上滞納しているというのですが、（以前聞いた話では給料から天引きされるので
手取りが非常に少ないと言っていました）義妹は住宅購入の時に名義を分け、自分も少しローンを組んでいますが、
その分まで弟が負担しなければいけないのでしょうか？

(2)について、３年半前、義妹が妹と母を保証人にし勝手に籍を抜いており、昨年籍を入れ直したいと言いましたが、
弟は「お前が勝手に抜いたのだから」と承知しませんでしたので、離婚しているので離婚したいというのは的外れなのですが、
「毎月２万づつ支払う」という口約束で借りたお金は無効になるのでしょうか？　
先月まで義妹名義で何度か口座に振り込まれています。

義妹はお金に関して異常なくらい執着し、必要なお金も出すのを渋ります。働いていますが自分の収入や貯蓄、
家計に関しては一切明らかにしません。
子供が小さかった時はうちの親が援助していたこともあって、文句さえ言えば何とかなると思っているようですが、
今までの態度があまりにもひどく、疑問に思う部分が多い上、今回は肩代わりするつもりはないのですが、
心配しているのでご相談させていただきました。取り止めがなくすみません。

回答No.2

oska · ベストアンサー

＞(1)銀行の住宅ローンは１年間も滞納できるものなのでしょうか？

出来ません。
多分、銀行側は「既に差押・競売手続き」に入っているのでしよう。
住宅ローンの場合、返済が滞ると「残金一括返済（法的）義務」が生じます。
一括弁済が無い場合、銀行は「競売（ケイバイ）により少しでも債権回収を行います。

＞義妹は住宅購入の時に名義を分け、自分も少しローンを組んでいますが、

義妹が契約したローンに「弟が保証人又は連帯保証人になっている」場合は、支払い義務が生じます。
弟が保証人・連帯保証人になっていない場合は、支払う義務はありません。

＞離婚したいが私の親から借りているお金（弟夫婦が頼んで借りた）は、借用書がないので無効。

口約束の借金は裁判でも「言った言わない」で争いになります。
＞先月まで義妹名義で何度か口座に振り込まれています。
この通帳記録を借金の証拠として出せば、返済命令が出る可能性があります。

義妹が戸籍を抜いたのは「借金逃れ」の可能性があります。
戸籍が変更になると、法的には別人になります。
サラ金苦の多重債務者がよくつかう手段なんですよ。
サラ金契約書の借入れ名義人は、既に姓が変わって「存在しな別人」ですからね。
＞差し押さえられる前に家を売った方が少しでもお金になる。
と考えているようですから、自分の借金がチャラになると考えたのでしよう。家の部分所有権も持ってますし・・・。

抵当権付の不動産売買は、非常に困難です。
抵当権者は、借金の全額返済があるまで「抵当権解除」をしません。
例えば、１００万円の評価価値住宅で２００万円の住宅ローンが残っている場合、購入者は「１５０万円で買っても、抵当権が付いたまま」なのです。
弟・義妹が売却代金１５０万円をローン返済しても５０万円のローンが残ります。
弟・義妹が（自分の家でないので）５０万円の支払いを拒否した場合。
抵当をはずすには、購入者が別途５０万円を払う必要があるのです。
つまり、１００万円の住宅を２００万円で買った事になるのです。
抵当権付の不動産売買は、非常に困難なのが現実です。

お礼

非常に解かりやすいご回答ありがとうございました。
やはり弟も義妹も若すぎる年齢＋持ち家のない男は甲斐性がないという親の価値観で家を購入したため、
どちらも安易に考えすぎていたようです。もちろんそんなことは理由にはなりませんが…。
幸い、保証人はお互いや親類縁者ではなく保証協会？ですので、自分達で決着をつけてもらいます。
現在も弟の収入からローンの全て（義妹名義も）を返済していたので、
今後は自分の分は自分で返済しなくてはいけないということですね。
もし離婚した時、全部取られるのは嫌だからと、所有権を半々にしていました。
あの時は「なんと…」とあきれましたが、今後、自分の大事な貯金からローンの返済をしなくてはならないと知ったら、
どんな騒ぎになることやら。銀行には「私、お金持っていませんから」は通用しませんものね。
私の親に借りた分については「お母さんから借りているお金のことなんですけど」という会話は録音してありますが、
義妹が無茶な要求をしてこないなら、縁切り代だと思って諦めるよう両親に話そうと思います。

回答No.3

mahopie

ローン返済が遅れ出すと、まずは担当者からの電話連絡、３ケ月延滞のタイミングで個別督促・返済交渉、改善がないまま６ケ月延滞で保証会社の代位弁済となり、以降は保証会社との交渉となる、というのが通常の流れです。

銀行との交渉・保証会社代弁等手続を経て１年程度経過している、と考えればそれほど不思議な状況でもなさそうです。逆に言えば、今後は時間を待たずに保証会社申立による競売、有利な条件での売却の為の任意売却といった強制回収の手続に進むことになりそうです。差押というのは競売の前の手続だと考えておくべきです。

ローン延滞中の担保物件の売却については、本件では第一順位担保の住宅金融公庫の意向が大きな要素となります。融資金額と物件価格との兼ね合いにもよりますが、銀行ローンだけが残る形での任意売却という可能性も有り得ますが、金融機関側が差押を言っている状況では事態が思うようには進まない、売った所で全額が借入返済に充当される、ということになります。

自宅持ち分が夫・妻共有の場合は、おそらく各自の借入に対して他方が連帯保証（or連帯債務者）となっている筈なので、夫妻両方の借入に対して双方が返済義務を負っている、ということになります。

借用書の有無に関わらず契約は有効ですが、返済を要求する側がそれをどこで、どやって主張するかの問題です。裁判まで考えるなら証明責任は返せと主張する貸主の側にあります。通帳の記載があっても、それが借入の返済目的であり借入総額を証明する事実にはなりそうにありません。（2万円×１０回の入金があっても、それが生活費の援助か借入返済かの区別、あるいは借入が２０万円か２００万円かを証明する事実にはなりません。）

質問の本位がどこにあるのかは分かりかねますが、結論としては、
「放って置くしかない。貸した金は諦めるしかない。」
ということになります。

お礼

非常に解かりやすいご回答ありがとうございました。

今まで義妹名義のローンも弟の収入から支払っていたのですが、全てが滞納ということであれば
義妹宛にも督促状等の催促があったということですね。「私が知らない間に滞納していたのだから、
私はローンに関しては関係ありませんから」とあまりに主張するので気になっていたのです。
義妹の言い分は「差し押さえられる前に、少しでも有利な条件で売って子供の養育費としてもらいますから」ということでしたが、
売った全額が返済に充てられるのであれば、それはそれで安心です。

親への借金については、以前から義妹がお金のことで連絡してきた場合は、全て会話を録音するようにしていたので
義妹の「離婚したいのでお母さんから借りた残りの○○円は返せない」という具体的な内容も残っており
まったく証明が出来ないこともないと思うのですが、義妹が子供のために自分のローンを負担せよ等々、
無茶を言ってこない限り縁切り代と思って諦め、今後一切放っておくよう言っておきます。
母も貸したお金が全額返るとは思っていませんが、義妹名義のローンの行方がわからず不安に思っていたようなので
一切無関係の立場を貫けるとわかり、安心できると思います。ありがとうございました。

回答No.1

taka-996

まずあなたができる事は、弟さんに事実確認するぐらいでしょう。

あとは離婚に関して、冷静な第三者を交えて（調停等）、資産と負債の分割を進めるだけ。
少なくとも、あなたは直接の当事者ではありません。
ただでさえ、弟さん夫婦は感情的になって揉めている状態です。
そこに文章を読む限り、義妹さんに敵対的な感情を抱いているあなたが加わることは、話をよりいっそう複雑なものにしてしまいます。

＞差し押さえられる前に家を売った方が少しでもお金になる。
無理でしょう、住宅ローンを組んでいるということは、金融機関は抵当権を設定しています。勝手に売って現金だけ受け取ろうとしても、借金を返済して抵当権解除ができない物件は、なかなか買い手はいません。

お礼

ありがとうございます。抵当権についてのお話はよく解かりました。

私がお聞きしたかったのは、銀行がローンの滞納に関して１年間も悠長に待ってくれるのか。ということと、
口約束の借金はまったくの無効になってしまうのかということです。
離婚に関しては弟が不受理届けを出さない限り、籍を抜いた時点で成立していると思うのですが、離婚後に調停をするのでしょうか？