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フラット35と変動金利ミックスの場合の個人信用情報について
- 現在マンションを契約し、銀行からの仮審査が通ったが、最長固定15年までしか利用できないことがわかった。
- 個人信用情報には『A』の記号が3つ付いており、住宅ローンの審査が厳しいと思われる。
- フラット35では個人信用情報を利用せず、収入合算が可能なため、一部を変動金利で借り入れたいと考えている。
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＃２・３です。 補足をいただきましたので参りました。 ソニーバンクは「保証会社を使わない」のが特徴ですね。 借入金額：3,450万円 返済期間：35年 金利：年2.945％ 元利均等償還方式で借りたとしますと、年間の返済額は1,582,668円。 年収449万円ならば、返済負担率は35.2％。 ソニーバンクの基準は存じませんが、年収が400万円以上の場合は返済負担率35.0％以下を基準としている金融機関が多いので、おそらく収入合算が必要になると思います。 妻の年収420万円を合算すれば、返済負担率は18.2％程度になりますから、大丈夫ではないかと思います。 ただ、ソニーバンクの金利の決め方は独特で、他の金融機関が住宅ローン金利を上げた月に下げたり、上げ下げの幅も大きいときには0.30％くらい変わった時がありますから、融資実行時にはどうなっているか本当に分かりません。 それでも、合算収入が870万円程度ならば、年間返済額が210万円程度までは審査には通ると思います。 抵当権は第一順位を主張していますから、他のローン商品との併せ貸しは認めないと思われます。 その点では、借り入れの100％をソニーバンクにせざるを得ないでしょう。 私の周囲に、実際にソニーバンクの住宅ローンを利用している人間がいませんので、何とも言えませんが、「シンプル」な住宅ローンを目指していると言うことですから、万が一の際も、あっさりと裁判・強制執行に入るかもしれませんね。 何しろ、保証会社を利用しないということは、その手間もリスクも自身が負うわけですから、そんなに人手や時間をかけたりしないのでは？思います。 そういった点について、ソニーバンクの住宅ローン利用者からご意見を伺ってみるのもいいかもしれませんね。
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＃２です。 お礼をありがとうございました。 今日、パソコンの操作を誤って、回答を２回消してしまいました。 しかも２回とも殆ど打ち終わったところで…。 大変ショックです…。 年収については、フラット35は「公的証明書類」により「前年の年収」を審査の基準とすることになっています。 源泉徴収票は公的証明書類ではないので、給与所得者の場合、提出するのは、そろそろ職場を通じて配付される「平成19年度 市民税・県民税 特別徴収税額の通知書」になります。 そこに記載されている「給与収入」の額が基準です。 http://www.flat35.com/guide/outline/index.html ですから、ご主人の場合、430万円になると思われます。 割戻し計算をするとしても、年収は520万円といったところになると思います。 条件をいただきましたので、全て「ご主人の単独借り入れ」を想定したうえで、次の条件によりシミュレートしてみました。 【フラット35Ｓ】 借入金額：2,950万円 返済期間：35年 金利：年2.90％（全期間固定・フラット35の適用金利3.20％から0.30％優遇） 元利均等償還 【プロパー住宅ローン】 借入金額：500万円 返済期間：35年 金利：年1.675％（変動金利・店頭表示金利から全期間1.20％優遇） 元利均等償還 金利については、来年２月頃の資金実行と仮定し、それまでに１回の政策金利の利上げがあるとして想定してみました。 【フラット35】、【フラット35Ｓ】には、年収や返済負担率で制限があります。 http://www.flat35.com/faq/faq_202-1.html http://www.flat35.com/faq/faq_202-2.html シミュレートした条件では、【フラット35Ｓ】の毎月の返済額111,891円となります。 給与所得者の場合、「住民税納税証明書等の支払給与の総額の12分の1」＞「毎月の返済額の４倍」でなければなりません。 年収430万円ですと「住民税納税証明書等の支払給与の総額の12分の1」は358,333円。 「毎月の返済額の４倍」は447,564円となり、この点で基準をクリアできません。年収520万円だとしても無理です。 年収430万円を基準とされれば、前述の条件による【フラット35Ｓ】での借り入れは、2,350万円が限界です。 金利については、これよりも高くなる可能性はあっても、低くなる可能性は皆無に近いと考えていただいた方がいいです。 当然に金利が高くなれば、借りられる額は減っていくということになります。 とりあえず条件を 【フラット35Ｓ】 借入金額：2,350万円 返済期間：35年 金利：年2.90％（全期間固定・フラット35の適用金利3.20％から0.30％優遇） 元利均等償還 【プロパー住宅ローン】 借入金額：1,100万円 返済期間：35年 金利：年1.675％（変動金利・店頭表示金利から全期間1.20％優遇） 元利均等償還 に変更してみますと、【フラット35Ｓ】の毎月の返済額は89,133円となり、これを４倍すると356,532円。 年収430万円の「住民税納税証明書等の支払給与の総額の12分の1」である358,333円よりも小さくなりますのでＯＫです。 これにプロパー住宅ローンの条件から算出した毎月の返済額34,631円を加算して「年間の返済額」を算出しますと1,485,168円。 年収430万円で割って「返済負担率」を計算しますと34.5％。 年収が400万円以上700万円未満の方の場合、総返済負担率は35.0％まで認められますので、この点はクリアします。 最初はもっといろいろ書いたんですけれど、とりあえずシミュレートだけにしておきます。 また、気力が戻ったら書き込ませていただきます。
金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。 一応、CICの「個人情報取扱主任者」の認定も受けています。 具体的に数字を教えていただくことはできませんか？（過去に条件を提示したうえで質問をされているのかもしれませんが、質問者のお名前から質問の履歴を探すことはできないので。） 物件価格、自己資金、借入希望額、年収、年齢etc. 融資審査に必要な数字を教えていただければ助かるのですが…。 フラット35は、現在、最大で物件取得価格の90％まで融資が受けられます。それで不足ということは、100％融資を受けたい…ということでしょうか？ > フラットが良いなと思ってのことでした。 フラット35を利用するためには、まず、その住宅の構造等がフラット35の要件に適合していなければなりませんが、その点はクリアされていますか？ いいな…と思っても、利用できない場合もありますので。 また、100％融資を受けたいのでフラット35の不足分をプロパーで借りたい…という場合には、「フラット35との併せ貸し」に対応した商品を扱っている銀行等でなければなりませんが、お申し込みになられた銀行はそれを扱っていますか？ > 銀行の超長期金利と、フラットの金利では1％以上の差があり、銀行の10年固定と、フラットの金利がほぼ変わらなかった その「銀行の10年固定」って、店頭表示金利ではないのですか？ ご主人は、金利優遇を受けられる条件を満たすことができないので、店頭表示金利で借りることになるのですか？ 優遇後金利で、超長期金利がフラット35の金利よりも１％以上高く、10年固定の金利がフラット35の金利とほぼ一緒…だとしたら、その銀行、金利設定が他の金融機関と比較して「高過ぎ」です。 優遇後金利ならば、固定金利型（＝全期間固定）の金利がフラット35と一緒くらい、10年固定で2.00～2.50％くらいが「相場」ですよ。 金融機関の回答が今ひとつ理解できませんが…。 仮審査が通ったのは銀行のプロパー住宅ローンですよね？ その銀行はフラット35の取扱金融機関ですか？ フラット35は金利が高いので返済負担率の点で不可になるということか、フラット35にした場合に月収が毎月の返済額が４倍未満しかないとか…。 > 実は、現在残債は1円もないものの、私のCICの個人信用情報に『A』の記号が3個ついており、住宅ローンの審査が厳しいと思われます。 「A」３個で、それはCRINの交流対象情報とはなっていませんか？ CRINの交流対象情報となっていなくても、確かにCICに「A」が１個でもあれば厳しいです。 銀行本体がCICに加盟していなくても、保証会社が殆どCICに加盟しているので、融資審査でＯＫとなっても保証審査でＮＧとなり、結果、融資不可となることが多いですね。 > しかし、フラット35ではCICは利用しないと聞き 聞き齧りされたようですね。 私も似たようなことを回答していますが、私が書いているのは「住宅金融支援機構が加盟しているのはKSCとCCB」ということです。 フラット35でもCICを利用する可能性はありますよ。 フラット35の審査をするのは、第一段階では申込窓口となる金融機関です。住宅金融支援機構のみが審査をする訳ではありません。 ですから、申込窓口となる金融機関がCICに加盟していれば、「フラット35でもCICは利用される」ということになります。 > フラット35部分のみを合算で審査し、残りは主人が借り入れることとして、主人のみを審査する・・・・ということは有り得ないのでしょうか。 これは変ですが、フラット35を合算ではなく２人の連帯債務とし、プロパーについてはご主人の単独借入にする…という意味ならば、住宅金融公庫一般融資の時代からよく見かけました。 ただし、その場合には、ご質問者さまも物件について持分を持つことになると思いますが。 「実際の返済はについては、私にも収入があるので問題はないはず。」と仰りたいのだと思いますが、あまり「いい借り入れ」とは言えません。 ご主人の収入のみで何とかなる物件に変更された方がいいと思うんですけれど…。
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ご丁寧なご回答、本当にありがとうございます。 詳細は、 ------------------------------------------------------------- ■物件価格 3700万円 ■自己資金 250万円 ■借入希望額 3450万円 ■年収 夫（27歳）：580万円 私（26歳）：420万円 ------------------------------------------------------------- となります。 ただ、上記夫の年収は「1年分」という意味で、去年の源泉徴収票上では 430万円となっています。 というのも、2005年12月末に退職をし、2006年3月に転職をしたので、 2006年1月～2月は源泉徴収に反映されていません。 2月に賞与のある会社のため、150万円の差が出てしまったのですが、 銀行へは給与明細を持参して見てはいただいています。 どのように取られているかは分からないのですが。 実際の借り入れは来年年が明けてからとなりますので、 その頃には2007年の源泉徴収票で見たいただけるのかなと思うのですが・・・。 銀行からは、10年固定で3.8%の金利を優遇して2.8%と言われているのですが、 フラット35の金利が、銀行によっては2.8%くらいで設定されている為、 同じ固定金利であれば、10年よりも35年の方が良いと思ったのです。 更に、物件はフラット35Sにも適合しているので、更に0.3%の金利優遇を されれば、2.5%程度まで金利が下がるので、メリットが大きいかと思いました。 ＞銀行の超長期金利と、フラットの金利では1％以上の差 すみません、これは銀行の超長期金利（優遇前）と、フラット35の中を 取り扱っている金融機関でも安い金利を比較してのことです。。。 融資希望額が3450万円のうち、物件価額90%の3330万円を引くと、 120万円程度の不足していることもそうですが、出来れば私が 働いているうちになるべく多く返せるよう、更に金利の低い3年固定 などで、500万円程度を銀行の住宅ローンで借り入れ、 残りをフラット35(S)で借り入れたいと思っておりました。 ちなみに、今仮審査が通った銀行では、フラット35の取り扱いは あるのですが、金利が高いため別の銀行に相談しようかと思っていました。 しかし、一度落ちているので（私のせいだと思います）、 慎重になりつつ、こちらでご相談をさせていただきました。 けれども、転職間もなかったり、私にネガティブ情報があるため、 （CRIN交流情報にはなっていませんでした）あまりおかしなことは しない方が良いのかもしれません。。 現時点で考えていた、フラット35の金利が2.8%という金融機関は中央労金 で、CICに加盟をしているので、合算をしたら私も審査されますものね。 主人だけの収入で通るのは心配だったので、合算・・・と思ったのですが、 フラット35を取り扱っていて、且つ、金利が安い、且つ、CICに非加盟の 銀行を探すのは難しそうですね。。 ＞フラット35を合算ではなく２人の連帯債務とし、 ＞プロパーについてはご主人の単独借入にする この場合ですと、フラット35で借り入れた場合、審査は 保証会社の審査はないのでしょうか。銀行の審査+住宅支援機構の 審査となると考えて宜しいのでしょうか。 ご享受いただければ幸いです。
- X-trail_00
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Aが3つもついているなら、ややこしいことをしない方が良い。 どうしても固定がいいなら フラットでなくても超長期扱っている銀行は他にもあるでしょう？ フラットの不足分を銀行から借りるのは可能だが あなたも同時に審査されます。 >合算では厳しいかと思うのですが、例えば、フラット35部分のみを >合算で審査し、残りは主人が借り入れることとして、主人のみを >審査する・・・・ということは有り得ないのでしょうか。 できれば可能だけど、フラットが厳しいくらいの返済比率で 合算するのに、不足分は旦那だけって、怪しまれますよね。
補足
ご回答ありがとうございました。 銀行の超長期金利と、フラットの金利では1％以上の差があり、 銀行の10年固定と、フラットの金利がほぼ変わらなかったため、 フラットが良いなと思ってのことでした。 住宅金融支援機構の審査はまだしたことはなく、事前情報として 知りたいなと思った次第です。 不足分は旦那だけ、というのは怪しいのでしょうか・・。
補足
ご回答、誠にありがとうございました。 2度もテキストが消えてしまった中、本当に恐縮です。 頂戴したアドバイスを踏まえて、再び様々な金融機関に問い合わせを させていただいたところ、やはり、前年度の年収は430万円が基準となる との回答でした。（430万円÷10ヶ月×12ヶ月の計算をして下さる 金融機関もありましたが、仮審査も申込んでいないため、実際はもう少し 低くなる方へ覚悟しています。） また、丁度「平成19年度 市民税・県民税 特別徴収税額の通知書」も 届き、その結果、やはりほとんど変わらず年収は449万円程度でした。 フラット35での借入れ限度は2400万円～せいぜい2800万円程度となるため、 残りの1050万円～650万円はプロパーローンをと考えましたが、 アドバイスを頂戴したように、私が将来働けなくなる可能性を考えると、 数年間の繰上げ返済などを見込んだ上でも、プロパーローンで組むのは 500万円程度が妥当（ギリギリ）かと思い、また、固定金利が明けた際の 金利が読めないため怖いと言うこともあり、やはり考え方を改めることに 致しました。 また、フラット35S適用と言われていたのが、先日不動産会社より 連絡があり、適用外となってしまったとのことで、当初0.3%の優遇も 受けられなくなり、メリットが少なくなってしまいました。 そこで、現在ソニーバンクの20年超の固定金利で審査を申込むことを 検討しています。現在の金利は2.954％で、3450万円全てを 固定金利で借入れをお願いしようかと思っています。 http://moneykit.net/visitor/hl/hl23.html ソニーバンクでしたら、保証機関の審査もなく、CICにも加盟していない ため、万が一主人の単独で借入れが厳しくとも、私との収入合算にて 借入れが可能かと考えています。 初めにアドバイスいただいた通り、主人単独で借入れられる借入れに するべきとのご指摘は重々承知なのですが、現時点で仮審査の通った 銀行での10年固定2.8％というものよりも、保証料の不要な2.954％の 35年固定（20年超金利）の方が、もちろん来年の融資実行日にどれほど 金利が上がってしまうかわからないものの、保証料の分頭金へ 回すなど考えた際、良いのではないかと考えました。 この考え方はいかがなものでしょうか。毎日ローンのことばかり 考えており、何が良いものか、自分でも混乱しています。 何度も申し訳ないのですが率直なご意見をいただければ、誠に幸いです。