農地転用について

質問

この不況下で、事業の売上が落ち込み借入金が膨らみ大変困っております。
4年ほど前より、何とか手持ちの土地を売買し、乗り越えたいとあれこれと考えておりますがその土地が農地のため簡単に売買出来ません。

買い手もなかなか見つからず、不動産業者に売買しようと致しますと、坪単価1万円以下との事で、とてもそれでは借入分の回収には成らず困り果てておりました。
所が最近、叔父が私の内情を知り、280坪ほどの土地を買い取り、助けてくれるという話が持ち上がってきました。（それでも、借入金の３・４０％の回収率です）
所が農地のため、それが出来ません。（叔父は農業従事者では有りません）

そこで、地目変更をしようと色々相談したり、調べたりしましたが、山林にも成らず、雑種地にも成りません。（売買目的の地目変更は出来ないとのこと）

本当に困っておりまして、弁護士事務所に相談しましたが、財産があるため個人版民事再生も出来ず、とにかく財産（土地）を売買することと言われました。
それがダメならば保証人に設定していることもあり、妻・母と友に3人で自己破産の道しかないと言われてもおります。

本当に困っております。
何か良い方法、或は抜け道など無いものでしょうか？

回答No.6

noname#14267

＞皆さん大変ありがとうございます。

まずは、売買したい土地ですが
地目は畑で
第一種住居地域　建坪率６０％　容積率２００％です。

と

＞280坪を売買したいのですが、叔父が建物を建てるのには問題が沢山あります。１，住宅をすでに持っていることで叔父の名義では建てられないとのこと。２，住宅を建てるのでは、150坪までの規制がある。
等です。

これって「と」で仕切った上段は市街化1種住居で
下段は調整区域の都市計画法の許可内容が記載してあります。

売りたい土地は「市街化」か「調整」どっちなの？

回答No.5

exclusive

No.２さんのURLが参考になると思います。
農地のために売買が出来ないのであれば、農地を宅地に変更して売買するしかないと思います。

まずその農地が(1)市街化区域にあるのか？
それとも(2)市街化調整区域にあるのか？
によって対応が変わってきます。

その農地が(1)市街化地域の場合であれば、普通に地目変更（農地→宅地）を行政書士に頼んで申請してもらえば問題ありません。
但し、多分こちらの可能性が高いと思いますが、(2)市街化調整区域の場合は、農地法に関わる農業振興地域の除外申請（農振除外申請）を市役所にある農業委員会に申請して、審議を受けて認可を受けなければいけません。

この農業委員会の審議は地域によって違いますが、年に２～３回しか開かれないので、申請してから最長半年間は待たされる事になります。
農振除外申請が下りた後で、(1)と同じように地目変更を行って（農地→宅地）売買出来ると思います。

いずれにしても、土地の申請には測量しなければいけないので、土地家屋調査士に依頼して測量図を作ってもらう必要があります。
その為には土地家屋調査士と行政書士事務所を兼任している所に頼めば窓口が一ヶ所で済む為に楽だと思います。

他に考えられるのは、都市計画法による開発行為の絡みですが、280坪ほど（＝約925m2）＜1000m2であるのと、今すぐ建物を建てるのでなければ余り関係はないと思います。
とにかく、土地家屋調査士と行政書士事務所を兼任している事務所に聞かれた方が正確で確実ですね。

急いで売買する前にお金が必要な場合は、先に現金だけを支払ってもらう手もあると思いますが、多分贈与税の絡みもありそうですし、取合えず売買と登記を先にする事にして、叔父さんから借金するという形がいいのではないでしょうか？
私は建築が専門なので、税金関係は弁護士さんか行政書士さんに確認してみて下さい。

補足

皆さん大変ありがとうございます。

まずは、売買したい土地ですが
地目は畑で
第一種住居地域　建坪率６０％　容積率２００％です。

抵当権を設定して、叔父に借り入れすることは、最終的に考えてはおりますが、借り入れると言うことは返さなければ成りませんので、出来れば売買したいと考えております。

walkingdicさんのおっしゃるように、農地転用を多く扱っている不動産業者に相談をかけました。

280坪を売買したいのですが、叔父が建物を建てるのには問題が沢山あります。１，住宅をすでに持っていることで叔父の名義では建てられないとのこと。２，住宅を建てるのでは、150坪までの規制がある。
等です。
地目変更で山林・資材置場・雑種地・駐車場等様々考えておりますが、町の規制などで色々な問題が発生しております。
何かこういったやり方がある等、無いものでしょうか？

よろしくお願い致します。

回答No.4

m_inoue

＃２です

ＮＥＴで調べるとこんな質問・回答がありました

http://www.rainbow-awaji.co.jp/cgi-bin/bbs_rainbow/friend1/wforum.cgi?no=14&reno=13&oya=13&mode=msgview&list=

担保設定出来るなら叔父さんとの間に担保設定契約をし、代金相当分を受け取れますね。

「代物弁済予約による所有権仮登記」も出来ればその土地は叔父さんの物に確定できるでしょうし．．．。

http://www.tabisland.ne.jp/explain/saiken/sakn_141.htm

こんなページもありました

http://www.nca.or.jp/misc/seminer/kiso/kiso_1-4.html

法律にはあまり詳しくないので、私にはここまでが限界です、良い方法が見つかることをお祈りします

回答No.3

m_inoue

農協は農地を担保に貸付をしてないのかな？

個人ではダメなんだろうか？「農地担保貸付」

「法律」のジャンルの方が良いかな？

相続の場合は農業従事者でなくても良いはずだったと思いますが、そこら辺から手が無いか？

叔父さんが農家になる、不足分の土地はどこかで小作契約ではどうかな？

もう少し調べてみます。

回答No.2

noname#16967

下記のサイトに農地をやめて建物を建てる為の方法が書いてあります
何かの役に立てば良いのですが・・・

参考URL：

http://www.sokuryou.co.jp/tatemono.html

回答No.1

walkingdic

その農地がどういう扱いを受けているかにより異なりますね。
で、この分野の専門家は行政書士です。
とはいえ人によって詳しくない人がいるので農転に詳しい行政書士を探して見てください。
弁護士では多分わからないですよ。

不動産屋もご存知だったり、あるいは行政書士を知っていたりしますので相談相手としてはありえます。
叔父への売買の方法について相談して見てください。

ただ簡単な農転が出来ないような地域ですと、、、、１年位はかかる覚悟が必要ですから直ぐにというのは無理です。

基本的に地目の変更は、"売買を目的として事前に行う"ということは出来ません。
売買が目的の場合は根拠条文が異なり、売買の時に地目変更ができるような形をとります。
（実際には所有権移転登記時に、農転申請の許可と共に行う。宅地への変更では建物が建ってから行うことが出来る）