マンションの新築を考えてます。一人か複数かどっち？

質問

東京の下町、駅から徒歩６分。ゴミゴミして付近はマンションとアパートが沢山あります。4M公道に接道し鉄筋5階位でオートロック、エレベーター付帯予定の賃貸の計画です。
将来を踏まえて、単身者か家族向けかどちらの需要がいいか迷ってます。お知恵を下さい。

回答No.4

whiteflame · ベストアンサー

No.3の方がご指摘のとおり空き状況をよく調べてからのでことですが、
(1)家族向けというより、ＤＩＮＫｓ（double income, no kids)向けも考えられたどうでしょうか。東京の場合、みんななかなか子供を生まないですよね。共働きで二人が基本で、赤ちゃんが生まれたにしても、一人程度で、まあ最大3人ぐらいでしょうか。新築されるのですから、ご新婚さんの入居が期待できます。だいたい10年ぐらいは、きれいなものですから、新婚さんが入ってくるでしょう。その場合、ふつうのファミリー向けより、平米は小さめですので、造りにもよりますが、部屋数はとれるのではないでしょうか。
(2)日本は少子化です。東京はその点人口が密集していますから、賃貸経営にとって恵まれていると言えますが、やはり将来その影響は出てくると思います。ＤINKs向けに作った場合、さほど平米が広くないので、将来マンションが古びてきて、競争力がなくなってきた折、いわゆる単身者向けに転用できると思います。その場合、周囲の既存のワンルームマンションより、広い部屋を提供できるわけですから、古びたとはいえ、十分に競争力を維持できるのではないでしょうか。賃貸は空きが出るのをどう防ぐかがとても大切なので、ワンルームであれ、ファミリー向けであれ、20年～30年後（アパートならとっくに潰しているでしょうが）
の戦略を見据えたほうがいいと、個人的に思うのですが。うちは建てるとき、ワンルームをすごく勧められたのですが、ひらめいて、DINKs向けにして本当に良かったと思っています。どの程度の広さにするかは、
よく調べられて、設計の方とも相談されたらいいと思いますが、収納（クローゼット）はできたらたっぷりとられると、人気が出ると思いますが。ウチの場合を見ていると、ほとんど共働きのまま推移していますが、転勤以外では、お子さんが2歳ぐらいになられると、分譲とかを購入されたりしてめでたく賃貸を出て行かれる方も多いです。参考にしていただけたら幸いです。

お礼

決定しました？ＤＩＮＫｓにです。皆さんよりアドバイスを戴き益々迷っていましたが、分譲購入までの繋ぎとして入居され　老朽後は一人暮らし対応で考えます。有難う御座いました。

回答No.3

precog

付近のそれぞれの相場と、空き状況を調べてみたほうがいいです。

空いていれば相場は下がりますので、その分を勘案してどっちがより儲かるかで決めれば良いのでは?

もちろん、周辺に比べて、家族向きには不利な状況 (校区、子供の遊び場、治安、医者、スーパーなど) があれば、その分はさっぴかないとだめですし、単身者向きならコンビニとの距離も重要でしょう。どっちにしても駐車場を予定出来るなら有利でしょうが、面積比を考えると家族向けの方が需要を満たしやすいですよね。

お礼

スーパー6分、コンビニ2分です。悩みはつきないですね。知り合いの不動産屋で空状況を調べます。有賀とう御座います。

回答No.2

m_inoue

＞単身者か家族向けかどちらの需要がいいか迷ってます。．

どちらにされても後悔されるでしょう．．．（笑）。

採算は断然独身用でしょうし
長期安定はファミリー

独身者は増えるでしょうが
ファミリー向けは需要が減っているでしょう

独身は短期なのでリフォームが大変だし
ファミリーは部屋の汚れも激しいでしょう

面積あたりの収益は狭いほど良いでしょうし．．．。

そうかと言って混在だとトラブルも多いでしょうし．．．。

結局その地域の需要が判らないと何とも結論が出ないでしょうね

採算を第一に考えるなら重視すべきはそれぞれの空室率でしょうか？
今、築１０－２０年の物件を見れば自分の物件の将来が見えます

採算だけを考えても安普請のアパートの方が立派なマンションより採算が良かったりします
５００万円／１戸で５万円のアパート
８００万円／１戸で７．５万円のマンション

立派なマンションはオーナーの自己満足の部分がかなり入り込みます．．．（笑）。

普通のマンションと設備充実（過剰くらいの）のアパートを持っていますがアパートは満室稼働中
だんぜんアパートの方が投資効率は良いです．．．（笑）。

「５Ｆエレベータ付き」より「４Ｆエレベータ無し」の方が採算は良いかも知れませんね

１フロア４－５室ではエレベーターの償却が困難です
（家賃に跳ね返り入居率低下）

＞付近はマンションとアパートが沢山あります。

数より築年数が問題です

「賃貸はその地域で最後に建てた人が一番儲かります」

新築は黙っていても競争力がありますからね

一括借り上げの罠にでも入らない限り当分は安泰でしょう

お礼

かなり項目毎に対比出来ました。自己満足は「その通り」ですかね。
借金をして相続対策も視野にあります。大変参考になりました。
有難う御座います。

回答No.1

uskt

あくまで私の意見ですが、ゴミゴミしてるところは、子どもがいる家族や、子どもができそうな家庭は、おそらく避けるでしょうから、単身者向けがいいのではないでしょうか。
付近にマンションなどが多い東京の下町で5階建てということでしたら、それほど日照が十分に確保できていると思われないので、そういうところも主婦の避けるところでしょう。

さらに、4m道路に面しているということで、あまり広くない道ですので、家族向けに設定していると、どうしても引越しトラックが大きくなりがちですが、賃貸ということで出入りも多いでしょうから、そのたびに「引越しトラックが邪魔だ」という話を持ち込まれる可能性もあり、できれば引越しがコンパクトで短時間で終わりそうな単身者向けのほうが、近隣トラブルの可能性も減らせるかと思います。

お礼

多種な要素を提示して戴き感謝してます。参考になります。