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マンションの購入代金の返済計画で効率的なやり方は？
マンションを購入するのですが、購入代金をどのように支払っていったら一番効率的でしょうか。 購入代金全額が3000万程度で、初期費用・頭金等で500万ほど入れて、残りを銀行の住宅ローンを使って代金を支払い、自分はこの住宅ローン会社に月々返済していくことにしようとしているのですが、住宅ローン会社の選択以外にも、もっとアタマの良い、効率的なやり方がないものか？と思いました。 ちなみに、現在は銀行の住宅ローンの本申込みが済んで承認された段階で、あとは本契約（金商契約というんでしょうか）が残っている段階です。 本契約にはいたっていないので、まだローン額の変更はできるそうです。 宜しくお願い致します。
- touchy
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- その他(暮らしのマネー)
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長文の回答にお付き合いいただきありがとうございました。 過去の回答履歴を見ていただければ分かると思いますが、融資関係のご質問に対する私の回答は、いつも結構長文です(^^ゞ 私には、お礼などは気になされる必要はありません。 お客さま・ご質問者さまが、少しでも「損」をしないことのポイントを掴んでいただければと思っていますが、長文では掴みづらいですよね…。 でも、少しでも情報を持ってもらいたいのでつい…。（情報は持っていて損はしない－というのが私の考えなので。そして、また、前振りが長くなってしまいました。ゴメンナサイ。） さらに、この場をお借りしまして…。 ＃３・＃７・＃９さん、わざわざお考えを解説していただきましてありがとうございました。 私は、仕事柄どうしてもお客さまが「言われたこと」「書かれたこと」を四角四面に捉えざるを得ませんので、こういった場での回答もそうなってしまいがちです。 そして少しでも状況を把握しようと、言葉尻を捉えがちになります。 他意なんて全く感じませんし、いろいろな方のいろいろな捉え方は、かえって参考になります。 私の方こそ、不快な思いをさせてしまったかと思います。 その点はお詫びを申し上げます。 さて、本題に戻らせていただきまして…。 > ローン契約した直後に繰り上げ返済する件で、これはフラット３５のような長期固定でも、３年短期固定でどちらでも同じような効果があるんでしょうか？ 同じような効果はありますが、長期固定よりも短期固定の方が金利が低い分だけ、効果が小さいものになります。 ＃８の最後でも少し書きましたが、金利が年3.20％（全期間固定）という条件ならば、480万円ほどの利息軽減効果があります。 これが同じく全期間固定金利でも、金利が年2.00％ならば、200万円ほどの利息軽減にしかなりません。 金利が低いということは「短期固定」の可能性が高いので、「結果的にどちらの方がよりお得か？ということについてはわからない（３年短期固定の方の完済までの金利が未来にゆだねられるため）」というご認識で間違いないです。 金融機関によって、繰上返済手数料が違っていたり、期間短縮に伴う（債務者負担で保証料がある場合には）保証料の返還の違いなどもありますから、細かく捉えるならば、そういったものまで含めて考えていかなければなりません。 「固定期間中は繰上返済の手数料が高い」というところもありますし、中には「固定期間中は一切の繰上返済を認めない。」という金融機関もありますよ。 これですと、すぐに繰上返済ができませんね。 まあ、３年固定で、当初の金利の低いうちは繰上返済をせず、固定期間の終了時にドカンと繰上返済をして、固定期間が終わって金利が高くなったときには債務も減っている…とすればいいのですが（ただし、借り入れの翌月すぐに繰上返済をするよりも、効果が減少してしまう可能性もありますけれど）。 ＃７さんへのお礼にありました > 新機構のフラットと住宅ローンを組み合わせることができないか という疑問につきましては、「扱っている金融機関と扱っていない金融機関があります。」 「併せ貸し」という言葉を使うのですが（私の勤務先は扱っています）。 フラット35を利用しなくても、似たようなことはできますよ。 「ミックス」という言葉を使います。このパターンの利用者も増えていますね。 一部を金利の低い変動固定型や短期固定として支払利息を減らし、その一方で長期固定による金利上昇リスクに備える…ということです。 ただ、フラット35との併せ貸しでは、間違いなく融資が２本になるので、当初必要な手数料や諸経費も２本分かかることになります。 回答以外の部分が長くなってしまいました。 私で分かる・お答えできる範囲のことでしたら、いくらでもご質問ください（お答えできないことについては、そのように申し上げますので）。
お礼
またもこんなにも色々と教えていただき、ただ感謝のみがあるばかりです。 どうもありがとうございました。 とても参考になっております。 お書き頂いた内容を自分で昇華するのに時間がかかり、またFPの方にも相談したりと色々やっていたので、数日間ご返答できませんでしたことお許しください。 お陰様でだいたい方向性が決まりましたし、販売会社にも本日ローン会社を変更することを伝え、すでに支払っていたローン保証料や印紙代等のお金もしっかりと返却頂くことを理解してもらいました。 結局、ミックスでいこうと考えております。ode_an_die様のアドバイスにもあり、FPの方も偶然にも同じことを言っていたのですが、私自身も試算結果としてミックスが一番お得であるとわかりました。 １０年固定で2100万、５年固定で500万のミックスです。 メインを10年にしたのは、繰上げ返済を積極的にやるとすれば、11年後には金利がかなり上がっても、返済絶対額がだいぶ少なくなっているので金利の絶対額も連動してだいぶ安くなると思ったからです。 よって、ローン会社も地場銀行はやめます。現在の試算ではソニー銀行を考えていますが、JAや新生銀行等も視野に入れます（JAは2.1%で安いのですが、その他の情報がHPには掲載されていないなぁ。地元支所で調べないと！）。 差としては、11年後の優遇率（ソニーは完了まで0.9%！）と保証料率の加算の有無、そして繰り上げ返済手数料といったところです。 ああ、それと申込み時の住宅ローン保証料も大きかったです。地場は50万円以上かかりますが、候補のソニーは自分自身が銀行なので保証料はゼロ円！これも大きかった。 本当に勉強になっております。重ねて御礼申し上げます。
- e9832312
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#7です。 #8の方の回答で若干、私の意図した内容と違う解釈で理解されそうなので補足します。 こちらは手元に500万現金があり、住宅ローンを2500万円借りる予定と解釈していますが正しいですか？初期費用は本来購入代金に含めて考えるものだと思いますので、現金500万円がない場合は試算額も変更になります。・・・こう記入しましたが私が回答した段階では500万円の内訳がわかっていなかったので単純化するために諸費用等の支払いとは別に500万の現金があると想定しただけです。購入に際して諸費用がかかるのは理解していますが、話を簡単にするために単純化したまでです。あくまで繰り上げ返済の試算として例を示しただけですので、その他の費用は考慮していません。言葉が不足していたかもしれませんが。 今後、繰上げ返済を予定しているというような状況なら固定金利の方がいいのではないでしょうか。・・・に関しても言葉が不足していましたが、別に間違いではありません。質問者が繰り上げ返済を積極的に行えるかどうかわからない状況でしたので、私が想定したのは あまりローン支払いに余裕がなく、最初は短期固定の低い利率で借りようという人かとりあえず金利が安いし、薦められたので短期固定で借りようと考えている人です。 両方に共通しているのは、住宅ローンをそれほど積極的に繰り上げ返済する予定はないという前提です。なので今後金利が上昇する可能性が高いので短期固定より長期固定の方がいいのではないかと思い薦めました。 #8さんが回答した時間と私が回答した時間では質問者の方の情報量が違っていましたので、あくまで上に書いたような情報を元に判断したものです。 繰り上げ返済をして積極的に返済を目指すのなら安い金利を選ぶことは正しいと思います。#8さんとの見解が違っているだけなので、それぞれの想定の中では両方とも正しいのではないかと思います。 質問者の方が混乱すると困るので補足しました。特に他意はありません。
お礼
e9832312様、了解です！ その意図は十分私に伝わっております。 おかげさまで色んなことが見えてきました。ただ感謝だけがあります。 例えば、完済までの期間が２０年以上かかる返済計画になりそうならば長期固定がお得だとか、完済までの期間が２０年以内で済むなら未来に８％以上の金利にでもならない限り３年などの短期固定がお得だとか、そのような捉え方をしております。 もちろん、繰り上げ返済するタイミング・回数・額がどちらも同じとしてなど条件を等しくしないといけないと思いますが。 誠にありがとうございました！
＃３・＃７さんの＃７の回答は少～し解釈が違っていると思うのですが…。 まず、ご質問に「『購入代金』全額が3000万程度」とあります。 これは、マンションの「売買」に必要な額が3,000万円ということだと思います。 この中には、「マンションの販売代金」のほか、売買契約に必要な印紙代、所有権移転登記に関する費用（登記費用、登録免許税のほか手続きを司法書士に依頼するならばその報酬等）、固定資産税・都市計画税の清算費用などは含まれています。 ですが、そのマンションを『住宅ローンを利用して』購入するなら、必要となる費用は3,000万円丁度では足りません。 「マンションを購入するのに住宅ローンを利用する場合に必要となる資金」となると3,200万円程度が必要だと思います。 ですから、手元にある流動性の高い資金（現金・預貯金）が500万円ならば、住宅ローンとして借りなければならない額は2,700円程度になると考えられます。 ご参考までに、私が購入したマンションは「販売価格3,700万円」程度でしたが、住宅ローンを利用した結果、「必要な費用」は3,900万円弱でした（勤務先を利用したので、保証料率を低くしてもらえました）。 このようなカンジなので、「住宅ローンを利用して住宅を取得する際には、『諸費用』として価格の１割～２割程度が必要となる。」と言われているのです。 それから、これは、私の現在の担当業務が「金利商品による資金運用」ということからですが…。 現在、長短の金利差が縮小傾向にあります。 これは、住宅ローンに限った話ではなく、住宅ローン金利にも市場の状況が影響しているためです。 住宅ローンでは、「変動金利型」や「固定金利選択型の固定期間の短いもの（５年以下）」については「短期プライムレート」に影響を受けます。 ですが「固定金利型」や「固定金利選択型の固定期間の長めのもの」は「利付国債・10年物」の相場状況に影響を受けます。 日銀の政策金利の利上げがあると、各金融機関の短期プライムレートも上がります。 ですが、「利付国債・10年物」の相場状況は、日銀の政策金利だけに影響を受ける訳ではありません。 その結果、現在は「長短の金利差が縮小傾向」にあるんです。 ですが、なんだかんだ言っても、まだ長短の金利が逆転もしていなければ、フラットニング（同水準になること）すらしていません。 ですから、まだまだ「短期」の方が金利が低いのは事実です。 確かに、これまでが「異常なほどの低金利」だったので、最低だった以上転じる方向は「上昇」しかありません。 しかも、この先の金利動向がどうなるのかなんて、誰にも分からないことなんですから「短期固定（正確には「固定金利選択型の固定期間の短いもの」）にしておいて、固定期間が終了した時にメチャクチャ金利が上がっていたら…。」と心配され、全期間固定を選択されるのは間違った考え方ではありません。 ただ、最後の段落の冒頭が違っています（単純な書き間違いかもしれませんが）。 > 今後、繰上げ返済を予定しているというような状況なら固定金利の方がいいのではないでしょうか。 繰上返済を多く行い、期間短縮を行う－というならば、先々の金利上昇リスクに備える必要の度合いも低くなるので、変動金利型や固定金利選択型の固定期間の短いものの「長期のものよりも金利が低い」というメリットを最大限に活かせばいいのです。 みすみす高い金利を選択して高い利息を払う必要はありません。 一度、先々の「資金の必要ポイント」を加えたライフプランを作成してみてください。 資金の必要ポイントというのは、車や高額家財の買い替えペース、本人はじめ家族全員の結婚・出産・進学etc.です。 ご質問者さまの場合はマンションなので、修繕計画とそれに基づく資金の積立が既に計画されていれば、大規模修繕の場合にも費用の特別供出は考えなくてもいいと思いますが（戸建の場合は10年単位で100万円規模の修繕が必要としてシミュレートするのが無難です）。 シミュレートしてみると、毎年○百万円くらいは繰上返済できそう…ということが把握できると思います。 繰上返済の度合いが見えれば、それを返済計画に反映させてみてください。 そうすると、繰上返済に伴う期間短縮により「当初契約の返済期間は○○年としたけれど、○○年くらいで完済できそう。」ということが把握できます。 それに基づいて金利タイプを選択されるといいと思います。 「あくまでも『計画』でしかないので不安。」とか「繰上返済は考えない。」というのならば、固定金利型が一番「安心」でしょう。 ご参考までに、固定金利型はフラット35でなくても、一般の金融機関でも扱っていますよ（尤も、金利の上昇局面においては、銀行にとっては長期固定よりも短期固定を選択してもらったウレシイですけれどね。低い金利で長く借りられるのはウレシクナイので。だから、提携住宅ローンは短期固定になっていることが多いんです）。 例えば三菱東京ＵＦＪ銀行では、自行の21年以上の固定金利型の金利は3.13％ですが、フラット35は3.16％です。 しかも、自行の住宅ローンは団体信用生命保険の保険料が銀行負担ですが、フラット35の機構団信の特約料は債務者負担です。 なお、＃３で仰っている > 3000万円で500万頭金、残り2500万円住宅ローンと3000万円で全額住宅ローンで、すぐに500万円繰り上げ返済で返済すると総額がかなり減る場合があります。 に関しては事実です。 とてもいいアイディアなんですが気付かれない方が殆どですし、当初の審査では「少しでも借入金額が少なく、少しでも期間が長く、少しでも金利が低い」方が、返済負担率の審査で楽になるので「検討の範囲外」になってしまうことが多いんですよ。 例えば、年収400万円の方ですと、他に借入がなく、住宅ローンの借入条件が「金利：年3.20％、返済期間：35年、元利均等償還」という場合、借入金額が2,500万円ならば年間の返済額が1,188,300円で返済負担率は29.7％になりクリアですが、借入額が3,000万円ならば年間の返済額が1,425,960円で返済負担率は35.6％になってしまいＮＧの可能性があるんです。 年収400万円ですと、返済負担率35％未満を目安にしているところも多いので（もちろん、この基準は金融機関によって異なります）。 ご参考までに、「金利：年3.20％（全期間固定）、返済期間：35年、元利均等償還」の条件で、「(1)借入金額：2,500万円の場合」と「(2)借入金額：3,000万円で翌月500万円を繰上返済した場合」で、「その先は繰上返済なし」で完済した場合、元金＋利息の「総返済額」は、 (1)41,590,327円（要するに利息だけで16,590,327円） (2)36,797,547円（要するに利息だけで11,797,547円） なんと、利息が480万円弱も「お得」になると！ これくらいの効果があるんですよ。 (2)は500万円も余分に借りているにも係わらずです。 これが金利：年2.00％ですと、200万円くらいしかお得にならないんですけれどね。 ですから、繰上返済は少しでも早い方が効果が大きいんです。 ちなみに、私はローンに関しては、エクセルのテンプレート「ローン計画表」を使っています。テンプレートを使えば簡単なので。 「ゴールシーク」は別の時に使います。 長々と失礼いたしました。
お礼
このode_an_die様のご回答もまたすごいです・・・ なるほどと得心いくご説明が並び、ただただ感激しております。 感想書いたり答えたりとしたいのですがその数が多過ぎてしまうので 個別に書くことができそうにありませんで、それが申し訳ないほどです。 といいつつ、もし出来たらアドバイス願いたいのですが、 ローン契約した直後に繰り上げ返済する件で、 これはフラット３５のような長期固定でも、３年短期固定でどちらでも同じような効果があるんでしょうか？ また、どちらの方がよりお得か？ということについてはわからない（３年短期固定の方の完済までの金利が未来にゆだねられるため）ということでよかったでしょうか？ 質問してしまい申し訳ありません・・・・・
- nornor1999
- ベストアンサー率31% (62/197)
- NAZORA
- ベストアンサー率27% (157/578)
NAZORAです。 書き方がいけなかったですね。 身内から借りるというのはtouchyさんが（例えば）お兄さんから 借りるのです。 その際きちんと契約書を締結して、毎月お兄さんへ返済するのです。 touchyさんとお兄さんで金銭の契約書を締結するときに金利を 年１％とする（例えばですが）と明記して 金利を上乗せた分を返済していくということです ＾＾ 金利を０（ゼロ）にすると贈与の可能性が出てしまうので駄目ですが 市場金利より余程低くなければいいでしょう・・・ということです。 以前マンション管理会社に勤めていた主人が会社の上司より 言われたのが 「借りれるなら身内から出来るだけ安い金利で借金して 銀行などの借入れを少なくすること」だったそうです。 これで大丈夫ですか？
お礼
たびたびありがとうございます！ 理解不足で申し訳ないです。 なるほど！「借りてもらう」のではなく「借りる」のですね。 贈与にならない程度に金利を払う、というわけですね。 よくわかりました。 ご主人さんが上司に言われたこのお話、なるほどと思いました。 どうもありがとうございました。
- e9832312
- ベストアンサー率39% (94/238)
全ての場合に特になるわけではありませんが、長期固定金利で繰り上げ返済手数料が無料か格安の場合、3000万円で500万頭金、残り2500万円住宅ローンと3000万円で全額住宅ローンで、すぐに500万円繰り上げ返済で返済すると総額がかなり減る場合があります。 試算をしてみてはどうですか。繰り上げ返済手数料が高い場合と変動金利、短期固定金利の場合は損をする場合もありますが、長期固定の場合はある程度効果が見込まれます。 詳細は試算の上、銀行に問い合わせることをお勧めします。
お礼
回答ありがとうございます。 これはもしかしてすごい情報なのでは？ 「長期固定金利」とは、住宅金融支援機構のフラット３５とかフラット３５Sのようなことをおっしゃっているんですよね？これだと確かに繰り上げ返済手数料は無料ですよね。 「全額3000万のうち500万の頭金を入れて、残り2500万を住宅ローンする」 よりも、 「頭金500万円を入れずに、あえて3000万全額を住宅ローンしておいて、間髪入れずにすぐに500万円を繰り上げ返済する」方が、総額がかなり減る場合がある、とおっしゃっているのですよね？ この理解が正しければ、３年などの固定金利選択型よりも長期固定金利を利用した方が得になる場合があって、したがって、３年固定金利選択型でいくよりも（今はこれをやろうとしています）、おっしゃる方法で長期固定金利を使った方が安くなりえる、というお話だと理解しましたが間違っていないでしょうか？ また質問して済みません・・・・・
- -April-
- ベストアンサー率22% (15/67)
金利の安い銀行や、住宅金融公庫のフラット35を検討してみたり… 農協でも低金利の住宅ローンがあるそうです ローン会社の選択以外での方法だと 支払方法は元利金等よりも元金均等を選ぶと最初の負担は大きいですが、総支払額でみると少なくて済みます。 あとはなるべくローン元金を少なくすることでしょうか。
お礼
ありがとうございます、ありがとうございます。 >金利の安い銀行や、住宅金融公庫のフラット35を検討してみたり… >農協でも低金利の住宅ローンがあるそうです はい、フラットｓ３５も検討したのですが、一応金利の安い地方銀行に 今はしてはいます。農協でも低金利があるんですか。見てみようと思います。 >ローン会社の選択以外での方法だと >支払方法は元利金等よりも元金均等を選ぶと最初の負担は大きいですが、 >総支払額でみると少なくて済みます。 元金均等返済は状況考えると薦めにくいと言われたのでよく考えていませんでしたが、考えないといけませんね。 >あとはなるべくローン元金を少なくすることでしょうか。 はい、まさしく！ できればそうしたいです。何か良い方策ありますでしょうか？
- NAZORA
- ベストアンサー率27% (157/578)
いいかどうかはわかりませんが・・・。 できればローンの金額を減らしたいですよね。 うちの場合は身内で借りれる人がいたら借りるです！ それも市場より低金利で！（ここがポイント） その際きちんと契約を締結すること返済もすることは 当然ですね。 そうすれば金利が低い分お得ですよね。 うちの場合、結局銀行に残額を借入しました・・・。
お礼
すごいですね、ありがとうございます！ おっしゃる通りで、ローン金額を減らしたいです。減らせれば金利負担が 少なくなりますので・・・・ >うちの場合は身内で借りれる人がいたら借りるです！ これは身内、つまり、親とか兄弟とかに「借りてもらう」ということ でしょうか？ そして、例えば弟が借りたら、弟からそのお金を私が借りる、という ことでしょうか？ >それも市場より低金利で！（ここがポイント） 例えば私の弟が借りるとして、市場より低金利で借りれる方法がある ということでしょうか？ >うちの場合、結局銀行に残額を借入しました・・・。 済みません、私は地方銀行の銀行名がついた住宅ローン会社から 自己資金以外を借りる予定なんですが、私はこれを「銀行から借りる」と理解していたんですが、「銀行に残額を借入れしました」とはこれと 同じ意味なんですよね？ 質問ばかりで済みません・・・・
お礼
再度ありがとうございます！ご説明もわかりやすいです。まさしく私が気にしていたことのひとつでした（新機構のフラットと住宅ローンを組み合わせることができないかなども併せて）。 それにしても、頭金をあえて入れずに契約したあとすぐに繰上返済するという話は驚きました。 。 現在、３年の短期固定を薦められてはいるものの、e9832312様のおっしゃる通りでして、 ・数年前のような低金利ではなくなっている ・今後５～１０年は金利が下がるとはあまり思えない という気がしてきて、本当に３年などの短期固定でいいのだろうか？と思い出したのです。販売会社ももちろんこのことはわかっていてそれでもまだ３年短期固定がお勧めだという話でしたし、フラット３５のことも触れはされていましたので何でもかんでも疑うつもりはないですが、やはり営業ですし故意でない見落としもありえます。なのでできるだけ自分でも考えようと思いだしてこのOKWaveに質問をしてみました。 ３年短期固定ではなくて、例えば５年とか１０年とかや、おっしゃるようにフラット３５のような長期固定も本当に損なのか試算してみないとならないようだ、と思い始めております。 私はまさしくお示しのお知り合いのような短期返済完了をすることを望んでおります。 繰上げ返済を出来るだけ多く定期的におこなっていき、なるべく元金に返済を充当して金利払いを減らしてゆきたいです。 おっしゃる通りで、３年などの短期固定の場合、最初はいいですが三年後以降、最初三年だけの低金利はなくなりますし、それと共にその時の金利が今以上に上がる可能性が高い気がしています。 計算方式を調べなければなりませんが、逆に言うとそれさえできればどちらが得かおのずとわかると思うのでエクセル検討します。 また、ご質問の件は全くその通りです。初期支払い費用総計が180万程度で、残り300万程度を頭金とする予定ですので合算すると500万弱を現金で払える状態ということになります。 現在、初期費用140万ほどをすでに払い、残りを金消契約前に振り込む流れとなっております。そしてあと300万を頭金で支払う予定です。 昨日、地元の若手で高名なFPの方にアドバイス頂く約束が取れたので、お示し頂いた長期固定の情報も踏まえて明日相談します。それまでは金商契約のアポはお預けです。 非常に有意義で参考になるお話が聞けて大変感謝しております。