- ベストアンサー
新築マンションの購入に伴う資金計画
- 新築マンションの購入を検討しておりますが、頭金なしでの全額ローンになるかと悩んでいます。
- 現在の家族構成は夫(30歳)、妻(29歳)、子供(1歳)で、世帯年収は550万円です。
- 金利が低いため、購入を急ぐべきか頭金を貯めるべきか迷っています。客観的な意見をいただければ幸いです。
- みんなの回答 （4）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
- ベストアンサー
マンション購入を検討しているが貯蓄・頭金なしの状態で大丈夫かどうかお悩みとのことで、参考程度になりますが以下の点をお考えになられてはと思います。 ＞新築マンション(約3,200万円) ＞【世帯年収】550万円 購入の目安として物件価格は年収の５倍以内というのがあり、金利や収入は上下するので絶対ではありませんが判断基準の１つになります。実際は返済負担率（返済額÷所得）が問題になり、老後へ向けての貯蓄などを考えご夫婦だけの場合は３０％、お子様がいる場合はお子様の生活費・教育費を考え２０～２５％程度になるように計画が立てられるかになります。 出来ればボーナスは除いて計算するのをお勧めします。景気や会社の業績によりボーナスの額はかなり変動することが予想されるからです。実際ボーナスを余暇予備費としておくと急な出費があっても家計が安定しやすいのもあります。 あと変動金利型であれば金利動向により借入金額が想定より高くなる事を考える必要があります。なので返済計画を柔軟に変更できるようにしておくことをお勧めします。例えば返済額が少ない間に積極的に貯蓄を行い、数年間隔で家計状況により苦しければ借り換えや返済額軽減型繰上返済、余裕があれば期間短縮型繰上返済をするなど選択できるようにしておくなどです。 ＞貯蓄については、諸経費・引越・家具などでほぼ無くなって 頭金が無いのはしようがないにしても、貯蓄も無くなるのは問題があります。なぜならご主人や奥様に突発的な事柄（急病・失業など）があった場合、生活が立ち行かなくなってしまいます。少なくても所得の半年程度の貯蓄は常にある状態にしておくのをお勧めします。 ＞夫(30歳) 転勤などの可能性はいかがでしょうか。あるのであれば転勤時はマンションをどうするか考えたほうが良いです。単身赴任の他に貸出など様々な方法がありますが、リスクがあるのでお調べになった上で検討する必要があります。 あと３５年返済だと定年を超えるので期間短縮型繰上返済を考える必要があります。定年を超えても返済は可能ですが、老後の収入と支出を考えるとその前に返済し終えたほうが良いです。退職金を利用されるのであれば、退職金の計算をするべきですが、できれば利用しないで老後資金に充てたいところです。 ＞妻(29歳)、子供(1歳) 奥様に収入がないのであればパートを検討されても良いかと思います。なぜなら今までの支出に少なくてもお子様の教育費がプラスされるからです。 お子様の教育費は文部科学省の調査で幼稚園で月２～３万円、小学生で月３万円、中高生で月４～５万円ほどになるようです。実際は各家庭により上下し、塾費用なども考えて返済計画を立てられてはと思います。 なお奥様が働く場合、お子様がある程度育ってからでも夫婦協働体制で子育てをする必要があります。また奥様がどの程度収入を得るかも考える必要があります。 問題になるのは配偶者所得控除の対象から外れる年収１０３万円と社会保険料を納める義務が発生する１３０万円の壁です。ただ勤め先で健康保険、厚生年金に加入できるのであれば傷病手当金・出産手当金を受けられる、将来もらえる年金の増額が期待できますので要検討する必要があります。 ＞【管理費・修繕積立金】約20,000円(駐車場はしばらく利用しません) 修繕積立金の額は妥当かが気になります。マンションの設備にはそれぞれ耐用年数があり、数年に一回は小さい修繕、１０～１５年に一回は大規模修繕が必要になる可能性があります。 新築マンションは修繕費用の見込みが甘い傾向があります。大規模修繕時に積立てが足りなく、工事の際に一時金を追徴されることがあります。できれば修繕計画を確認され、念のため少しずつ積み立てておいたほうが良いです。 ＞やはりある程度の頭金は用意した上で購入すべきなのでしょうか？ 頭金があるほうが総返済額が少なく、３５年での返済だと金利状況にもよりますが頭金の半分程度の差は出てくる可能性があります。また頭金があると途中での借り換えも可能になりやすい利点があります。返済負担率も軽くなりますので絶対ではありませんが頭金があるに越したことはないかと思います。 なので奥様と奥様の親御様とご相談なさって住宅の購入計画を見なおされてはと思います。 ところでライフプランとキャッシュフロー表は作成されているでしょうか？ ライフプランとは将来の収入状況や希望をまとめたものです。例えば下記のような事柄になります。 ●収入と資産（年収、預貯金、借金）●子ども（出産時期、進学）●住宅（購入時期、購入額、資金調達方法）●夫の働き方（退職時期、退職後）●妻の働き方（出産前、出産後）●余暇の過ごし方（車購入、帰省、旅行） ライフプランが出揃ったら上記の内容を家族の年齢に沿って時系列に記載し費用も記載します。記入することでご家族（特にお子様）の成長が確認でき、退職などの状況変化も確認できます。 【企業年金基金：ライフプランってなに？】 http://www.ykk-nenkin.jp/lifeplan/what/lifeplan_base.html 以上の表をもとに収入、支出、金融資産残高の推移表であるキャッシュフロー表を作成します。ライフプランに沿って生活した場合の家計収支と貯蓄残高のおおまかな予測ができます。 この際、家計収支が単年でマイナスになる分には問題になりませんが、連続してマイナスになるのであれば要注意です。同様に貯蓄残高がマイナスになるのであればライフプランの見直しが必要です。 キャッシュフロー表を作成すると今後の生活がどのようになるか判断できます。問題があるようであれば収入を増やす、支出を減らす、貯蓄を増やすなどの工夫が必要になります。 住宅ローンの話になると損得や返せるのかという話に終始しますが、将来の希望の一部の話です。とはいえ住まいは一生涯で最大の買い物でもあります。住まいの購入に問題や無理があるかないかトータルで考えてみてはいかがでしょうか。
その他の回答 (3)
- BANZADESU
- ベストアンサー率19% (14/73)
回答にはなりませんけど…。 数年前にやっとの思いでマンションを売却しました。 築9年でしたが売却価格は購入時の約６割でした。 頭金を2割入れ繰上返済もしていたので残債は残りませんでしたが。 新築マンションは購入直後に2～3割価値が下ります。（実勢価格に販売経費や会社の利益が上乗せされていますので） 確実に給料が上る安定した大企業や公務員以外なら、これからお金がかかるお子さんや転居の予定もある方は購入を辞めるべきですね。 現在賃貸ですが、多少狭くなり古いですが住居費は半額になりました。 建物・什器の修繕や地震で壊れても借り主にはリスクがなく、固定資産税もありませんので満足しています。 そのぶん貯蓄して歳をとったら、現金を叩いて格安の中古マンションを買いますよ。
- nik670
- ベストアンサー率20% (1484/7147)
世帯年収５５０万で３２００万は厳しいと思います。 現時点でmken0822さん宅は年間いくら貯金できま すか？ 仮に年間１５０万貯金できるとしたら、１５０万× 旦那の定年まで３０年＝４５００万貯金ができます。 ということは４５００万の中で子供の養育費、マンション 代、老後の資金、家電買い替えたり車買い替えたり をしなければなりません。 子供が大学卒業するまでに１５００万はかかります。 子供の習い事もどんどん低年齢化しています。 幼稚園で習い事かけもちしている人もたくさんいます。 今の時代週休二日制が当たり前、休みに度にレジャー 費用がかかります。 子供が２人目産まれたら・・・・ 県外の大学に行って一人暮らしされたら・・・・ もう完全に生活出来ません。 となれば、子供に大学行くな、高校行くな！と 子供を犠牲にするか、中古マンションで我慢するか、 家庭収入をUPするしか方法ないです。 なので客観的に見て５５０万の家庭年収では ３２００万は無謀だと思います。 ただ旦那が４０歳で６５０万５０歳で７５０万 ６０歳で８５０万、定年も延長され６５歳まで 働ければ状況も変わってきます。 ３０００万ローン組んで、子供２人大学出すためには 俺の経験上年収８００万程度ないと健康で文化的な 生活はできなく感じます。 それでも県外に行かれたら仕送りで逼迫すると思います。 せめて大学行かなければけっこう楽ですけど(^^)
お礼
ご回答ありがとうございます。 >現時点でmken0822さん宅は年間いくら貯金できますか？ 現在は妻の実家ですので、150万以上貯金できますが、 仮に月15万の支払が発生した場合ですと、年間100万貯金できるか どうかのきびしい状況になります・・・。 子供は犠牲にしたくはありませんので、中古マンションも 視野に入れて再検討してみます。 もしくは妻がいま働いていないので、そこをなんとかするか・・・ですね。 ありがとうございました。
- yasuto07
- ベストアンサー率12% (1344/10625)
通常、年収の5倍まで位が、ローンの目安だそうですけど。 その辺は、どうなのですか？。 フルローンで35年払いですよね。 マンションは、私は勧めないですよ。 毎月、幾ら払うのか分かりませんが、そのほかに2万円の管理費 35年たったときに、資産価値があるとは思えないので、 それなら、小さくても、地面のある、個建てをさがされた ほうが、いいような気がしますけど。
お礼
ご回答ありがとうございます。 >通常、年収の5倍まで位が、ローンの目安だそうですけど 私の勉強不足で申し訳ないです。 3,200万だと5倍超えてますね・・・。 もちろんフルローンで35年ですので、 そもそも審査が通らない可能性も十分ありますね。 当初は建売住宅を優先的に考えていたのですが、 将来地元に帰らなればいけない可能性もありましたので、 今は手放し安いマンションで検討しています。
お礼
マンションを売却するご決断をされた経緯が気になりますが、 定年までは賃貸で生活しながら貯蓄をし、その上で購入するという 選択肢もあるという事ですね。 貴重なご意見、ありがとうございました。