新築が中古？

質問

e戸建　　http://www.e-kodate.com/　でも紹介されている、夢ハウジングの、新浦安・舞浜の新築戸建、ファーストシーンですが、
センチュリー２１の物件検索では、中古戸建扱いになっています。
http://www.century21.co.jp/app/bukken_detail/T00027133.html
ホームズ　http://www.homes.co.jp/　でも先週、戸建検索の結果、中古戸建扱いになっており、現在ホームズでは検索結果として
表示されなくなっています。（戸建ホームズでは紹介されています）
建築年月日が昨年の４月になっているので、新築でも1年を経過すると中古扱いになるという事でし
ょうか？
その際に購入する場合にローン等で注意する点はあるのでしょうか？

回答No.2

noname#65504

＞建築年月日が昨年の４月になっているので、新築でも1年を経過すると中古扱いになるという事でしょうか？

品確法という法律ではそういうことになっています。
品確法は瑕疵担保についての義務が売り主に強制されています。そして、新築と中古ではどういう違いがあるかというと、売り主の瑕疵担保が大きく変わる点です。

以下はそれについての説明ですので、興味があればお読み下さい。

民法に瑕疵担保というのがあります。
瑕疵担保というのは、購入したものに欠陥があることを引き渡された後で気づいた場合に、それに対する損害賠償などを売り主に請求できる権利のことです。

民法では売買契約ではいつまで売り主が瑕疵担保責任を負うかを定めていません。そのため契約でその期間を取り決めることが普通です。
ただし、宅建業法では売り主が宅建業者の場合２年以上の期間を設定しなければならないことになっていますので、新築販売の場合２年という期間をつけることが多いです。
一方瑕疵担保は債権の１種ですので、債権が時効になるのは１０年です。
つまり引き渡してから１０年間は契約で特約をつけなければ、瑕疵担保請求ができるのです。

しかし、現状では慣例的に特約をつけるのが普通です。これは買い手にとって不利な状況です。

なお、消費者契約法などでは「消費者にとって一方的に不利な契約」を禁止していますが、慣例として世間一般で行われている契約方式なので、この特約自体は消費者契約法違反とは言えないようで、この特約自体は有効と考えられます。

そこで、それを改善するために、住宅品質確保促進法（品確法）という法律が新設されられました。
品確法では、新築の住宅の売買に関しては、構造上重要な部分と雨漏り関連の部位については、完成から（引き渡しではなくて施工業者が完成したが起算日です）１０年間売り主が瑕疵担保責任を負うことを義務としています。

そして、品確法では新築物件を完成から１年以内で未使用物件と定義しています。
つまり未使用でも１年をたった物件は品確法でいう新築物件ではありません。
そのため、品確法で売り主に義務つけられた１０年間の瑕疵担保が適用されません。

具体的に書くと、
１年ギリギリで購入した場合、既に完成から約１年過ぎていますので残存期間の約９年間売り主が瑕疵担保責任を負います。１年をちょっと過ぎた場合、品確法は適用にならないので、宅建業法に従い引き渡しから２年瑕疵担保責任を負えばよいことになります。

１年を過ぎるたかどうか、ちょっと僅かな時間の経過だけで、約７年も瑕疵担保責任が短くなってしまうのです。
これは、購入者にとって影響の大きい重大事項ですので、きっちり表示する必要があります。

お礼

大変具体的なご回答まことにありがとうございます。
勉強させていただきました。
誰も住んでいなくとも１年以上経過した物件は良く注意いたします。

回答No.1

29_kitty

建物が完成してから１年経過しても売れていない戸建を広告で掲載する場合は、新築での表記はできません。
中古と記載があったようですが、本来なら「新古」と表記するのが正しいと思います。
借入をする上で、その新古に関しては特に制限はないはずです。
このような物件は結構、お買い得だと思いますよ。

お礼

ありがとうございました。