オーナーチェンジの際の更新料

質問

現在分譲マンションの一室を、所有者の方（個人）と不動産仲介会社を通して賃貸契約を結び借りています。
6年間居住しています。

4/27日が更新日で、3/27には仲介会社から更新書類が送られてきており、次回も更新しようと考えておりました。

ところが3/30に仲介会社から、「現所有者がこの部屋を売却するので、所有者が変わることになる」と連絡が入りました。
いわゆるオーナーチェンジというものです。

調べたところ、別に所有者が変わっても当方の権利は法律上は保護されているらしいので、オーナーチェンジ自体はとくに構わないのですが、気になるのは更新料です。

現時点では売却の宣伝はしているものの、まだ次の所有者は決まっていない様子です。
この場合、更新料は現所有者の方に支払ってしまっても（正確には、振込先は仲介会社）よろしいのでしょうか？　
後で別の所有者から、新規契約料のような名目で料金を請求されたりするようなことはないのでしょうか？

先に送られてきた更新書類については、仲介会社は特に破棄しろとも何ともいっておりません。現所有者が更新するのか（＝契約書にサインするのか）どうかもはっきりしません。

当方としては、所有者の変更うんぬんは先方の都合なので、あらかじめ入居時に定められた更新料および事務手数料以外は、所有者が誰になろうと支払う必要はないと考えているのですが…。

このあたり、仲介会社の説明がどうも要領を得ないので、皆様にお尋ねいたしました次第です。

ご教授よろしくお願いいたします。

回答No.3

mu128 · ベストアンサー

今は、まだ所有者が代わっていないわけですから、代わるまでは今の大家さんと契約を結ぶことになりますし、更新料も今の大家さんに支払うことになります。その直後に、新しい所有者になったとしても、そのまま権利義務を引き継ぎますので再度、支払う必要はありません。
また、新所有者に変更になった場合、契約書の書き換えが行われるかと思います。その場合、管理会社が間に入って契約書等の書類を作成し仲介することになるかと思いますが、貸主側の都合による契約内容の変更ですので、それにかかる費用は貸主が負担すべきです。
結論としては、質問者さんが考えているように、所有者変更は相手方の都合なので、質問者さんが最初に契約した時の条件となりますので安心して下さい。逆に、新しい大家さんになったことによって、借主に有利になるような変更は受け入れて下さい。

それでも、一つ気になる点があります。なぜ、売却の話がでているのでしょうか？　確かに、結果的にオーナーチェンジになれば問題はほとんどありません。質問者さんには、前のオーナーと契約した時の権利がそのまま引き継がれますので。しかし、売却するということは、大家さんは経済的には苦しいのではないでしょうか？　売却の募集をしても全く売れなかった場合、経済的に苦しければ、返済が滞ってしまい競売されるおそれもあります。競売されると、質問者さんの借主としての立場はかなりあやしくなってしまいます。不動産屋がはっきりしていないのは、その大家さんの経済状況を把握しているからかもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
大変参考になり、疑問点がほぼ解決いたしました。

現所有者の経済状況に関しては、今のところ何も分かっていません。
しかし競売の可能性については、当方で事前にできること（競売阻止の方法など）はありませんよね？
無事に売れてくれることを祈るのみ、でしょうか。

回答No.4

mu128

その建物の登記簿をチェックすることによって、ある程度の損害は防止できます。
大家さんや不動産会社に、「大家さんの経済状況どうですか？」と聞くわけにはいきませんので、自分で何とかするしかありません。
登記簿には、所有権に関する事項とそれ以外の権利（抵当権等）のものがあります。それを取り寄せて、甲区（所有権）の蘭を見て、差押登記がされていれば今後、危険になる可能性が高いということです。また、乙区（所有権以外の権利）も一応確認して、一番古い抵当権の設定年月日を調べます。質問者さんが６年前に契約したということですが、もっと抵当権はもっと古いものだと思いますので、そうすると、その抵当権が実行されて競売になった時には、その買受人には対抗できません。（この点は、時期によっても対策が違ってくるので注意しなければなりません。不動産業者の中にも時々間違った対応策を教えてしまう場合があるぐらい、ややこしいものです。）

また、登記簿は一度チェックすればいいというわけではありません。今は良くても、極端なことを言えば、明日どうなっているかはわかりません。３ヵ月に一度くらいは登記簿を取り寄せて確認しておけば、かなり損害が減ります。

普通の場合は、裁判所からの通知や見学で差押があったことを知ることが多いようです。あらかじめ、大家さんの方から、「差押される予定です」なんてことは言いません。（言うと自分に不利になるから）そして、不動産業者も大家さんの味方になる立場のところが多いので、教えてくれないと思います。（私も、知り合いの大家さんが同じ状況になったら、それを入居者に教えるかどうかはわかりません）
競売阻止というか、質問者さんが購入してしまうという方法もあります。一戸建ての場合や分譲マンションの一室という場合には、まず、入居者に購入をすすめることもありますが、質問者さん自身が購入することはありえませんか？

今の時点では、更新料を支払う前に登記簿を確認された方がいいかもしれません。

お礼

とても詳しいご回答をありがとうございます。
知らなかったことばかりで、大変参考になりました。

登記簿については、早速チェックしてみることにします。
所有権の状況によっては、転居することも考えなければなりませんね。

回答No.2

yachan4480

＞所有者が誰になろうと支払う必要はないと考えているのですが…。
その通りです。
所有者が変わっても賃貸契約に変更はおよびません。
ただし今後家賃の値上げが来る可能性はあります。
我が家はそうしましたが。

お礼

ご回答ありがとうございます。

家賃の値上げについても、あくまで当方の同意が前提ですよね。
新しい所有者が値上げを提示しても応じる必要はないと考えているのですが、この点はいかがでしょうか。

回答No.1

sapporo30

オーナチェンジに関して、特別な事情がなくいのであれば
その契約自体が保護されます。
http://www.amenity-yokohama.co.jp/qanda015.html

競売の場合は、事情が違いますが、単に売りにだされている
状況であれば、問題がないです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
教えていただいたリンク先を読んで、とりあえず安心いたしました。

通常の更新手続き同様、仲介会社の指定口座へ料金を振り込んでおけばよいということですね。