【オーナーチェンジ物件について・・・再度】

質問

前回、ご相談した内容につき、更に確認したい事があり、お尋ねします。どなたかお詳しい方、ご回答お願いします。

＜前段までの確認＞オーナーチェンジ物件を購入し、賃貸中のかたに退去して頂きたい場合に、“正当な事由”がなければ。家賃の数倍の“立ち退き料？”がかかる。自分が住みたいから、は正当な事由にはならない（＝立ち退き料が必要）。

確認：

１） 例えば、現在の契約が更新される時より、半年位前に、「次回の契約更新はしません」旨、借主に伝えておいて、契約更新時に退去して頂く場合でも、立ち退き料が必要なのでしょうか？

２） 契約更新時に、更新された期間の家賃が上がる事もあり得ますが、この際の上げ幅には、なんらかの規定がありますか？例えば、現状の２倍の家賃にしますよ、等の、オーナー側からの一方的な値上げ、って法律で規制されているのでしょうか？

毎度の低レベルな質問ですみません。どなたかお願いします。

回答No.2

noname#65504 · ベストアンサー

賃貸契約は半永久的に更新できるという性質を持っています。

借地借家法で大家側から退去を求める場合、以下の条件が必要です。

１）契約期限の切れる６が決から１年の間に更新をしないことを申し出る
２）大家側に正当な事由

この両方を満たさなければ、できません。どちらか一方でもかけていると借地借家法は強制的に適用されますので、話し合いによる解決以外には法律上立ち退かせることはできません。

正当な事由については、建物の状況や過去の契約の経緯なども考慮されますが、一番大事なのはその建物を使う必要性です。
借り手がその建物を使用しているならば、それを継続する必要性はかなり高いです。借り手を追い出してまでその家を使用しなければならない理由がなければ、正当な事由としては認められないので、単に自分で使う等では認められないようです。
事例を出すと、転勤の間だけ貸したもりで、転勤から戻ってきて使用するなどは認められないケースと一般的にいわれています。

また正当な事由の中には財産上の提供の申し出なども考慮されます。これがいわゆる立ち退き料ですので、正当な事由が十分でない場合相当の立ち退き料を提供すれば、法的にも認められることになりますし、その前に金銭での交渉で合意により退去頂くということが多いようです。

確認事項１は借地借家法の条件１を満たしていますが、２を満たしていませんので、これだけでは正当な事由を補充するための立ち退き料は必要だと思います。

確認事項２は、基本的に家賃の値上げ、値下げは要求することは借り手・貸し手ともできることになっています（契約で禁止している場合を除く）。但しこれは両者の合意が必要です。
つまり値上げを要求することは法的に認められていますが、一方的に決定することはできず、両者の合意か裁判などによる確定が必要です。

もし家賃の合意が得られない場合、借り手は妥当と思う金銭を支払えばよいのです。そして、借り手が提供した金銭を受け取れば大家が承諾した（その金銭で合意された）と見なされてしまいますし、大家が受け取りを拒否しても、供託という手続きを行えば、家賃の滞納扱いにはなりません。つまり家賃で合意が合わない状態では、それを理由に追い出すことはできません。

裁判などで家賃の変更が認められるには以下のような状況がないと厳しいです。
１）土地・建物に対する租税やその他の公課の増減により不相当となった場合
２）土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動により不相当となった場合
３）近傍類似の土地・建物の地代・家賃などに比較して不相当になった場合

バブルのことならともかく、今の時点ですと倍というのは根拠がない数字と思われますので、難しいでしょう。

なお、裁判で家賃が確定した場合、供託した金銭との差額があればその差額に法定利息を加えた分を支払う必要があります。
なお、オーナーチェンジの場合、新しい大家は前の大家が預かった敷金を引き継ぐことになっていますので、敷金の返還義務も負いますので注意してください。

回答No.4

lunapal7

＃１，２，３の回答者の方で充分言い尽くされていますので、蛇足ですが・・・。
もし、賃貸契約が「定期借家契約」になっていれば、正当事由なくても、半年以上前の更新拒否の通知で退去してもらうことが出来ます。
http://www.nacs.or.jp/know_19.html
2000年3月に出来た貸主保護の立場の法律です。（転勤などの一時貸しのため）
今でも、貸主を大事にする不動産屋さんは、これを使っていますが、全体的には少ないです。・・・（多分なっていないでしょうね。）

回答No.3

m_inoue

大家してます

１．立ち退き料は必要でしょう

２．規定はありません、双方の合意で決まります

常識の範囲を超える値上げ・値下げは裁判で認められません
地域の相場、固定資産税の変化、近隣の利便性の向上などの場合はある程度は変更出来るでしょう

・近所に大学が新設されたため需要が一気に高まっている
　近隣の相場が上昇している
・固定資産税が大幅に上昇した
　上昇分に相当する金額は認められるでしょう
・物件のすぐそばに地下鉄の駅が出来た
　コンビニの開店程度では無理なようです
　大型ショッピングセンタ開店は認められるかも？

このような場合は値上げも認められるようですが、それでも５－１５％位が相場でしょう

とにかく「正当な事由」は「かなり相当な理由」と思われれば良いでしょう

一般的には立ち退き要求には家賃の６－１０ヶ月分が必要なようです

回答No.1

noname#22812

（1）司法介入があれば又別なのですが、合意解約を目指す段階においての立退き料というのは一つの交渉カードであり、必要か不要かというのは結果でしかありません。
極端な話ですが合意解約に持っていくにあたり「1,000万円の立退き料を支払う」と言っても応じない人もいるかもしれませんし、立退き料0円でも「丁度引越ししようと思っていたので」などと応じる人もいるかもしれない訳です。

但し、一般的には貸主側の都合による立退きのお願いに際しては、引越代や次の入居先の費用等（又は慰謝料、手間賃的な意味合いのものも付加するケースもあり）を提示してお願いするケースが多く、それが立退き料と言われています。提示しなくても逆に要求されるケースもあるでしょう。

＞半年位前に、「次回の契約更新はしません」旨、借主に伝えておいて、契約更新時に退去して頂く場合でも、立ち退き料が必要なのでしょうか？

まず立退き料云々の前に正当事由が無ければ更新の拒絶は不可能です。合意解約を目指す上で立退き料が必要かどうかは上記で書いた様にケースバイケースですが、立退きを拒否する賃借人に対しては、一つの交渉方法として立退き料の提示は必要になるとは思います。それで受け入れて貰えるかどうかは別ですが。

（2）オーナーであれ賃借人であれ、契約内容を一方的に変更し相手に押し付ける事は不可能です。立退きの件同様に基本的には双方の合意により変更する事柄です。当事者同士で合意に至らない場合には、諦めるか若しくは司法判断に任せて正当性が認められれば値上げも可能です。