注文住宅と建て売り住宅。建売住宅の決め手、決め時って？

質問

今年の頭から「年内にマイホームを！」と活動を始めました。土地がない為子供の学区内に探していますがなかなか売り地が出にくい地区らしく（しかも坪単価がものすごく高い）難航しています。

土地探しは住宅メーカーに依頼しました。
土地と同時に間取りも数回打ち合わせしましたが、道路の向きさえはっきりしない状況で両者宙ぶらりんな感じは否めません。

ただ最近住宅メーカーさんから提示される案に
「家本体の価格が『これくらいと』ハッキリしてるのだから、土地にかける予算を削るしかない。希望している地区での土地探しはあきらめて最近造成中の手ごろな土地にしてみては？」と言うものが。
もちろん話の内容は自分でも重々承知している事なのですが少しガックリしました。

そんな時！
希望の学区とは違うのですが隣の小学校の学区にまさに「手ごろ」な建て売りが売り出されました。
◎南・西道路で日当たりは文句なし。
◎（転校になるけど）小学校まで徒歩１分。
◎デザイン性に優れ、収納も多数、何より内外のカラーリングがまさに私好み。
◎価格も何とかなりそうな・・・。
◎希望のオール電化。

△和室が北向きで、やや結露の恐れあり。
△目の前の道路がやや坂道で冬場の凍結時が心配。
△何せ建築中の様子を見てないため、やや不安。

こんな「ビビビ」な感情で申し込み（その後２週間で決定を下す）をしていいものか悩んでいます。
申し込み金は１０万円で契約に至らなかった場合「全額返金」なのは確認しました。

この２週間に私にできる事は一体何でしょうか？
地盤に関して提示してもらうべき証明書などあるのでしょうか。
建て売りなので、価格もハッキリしていますがその他にかかるお金（ローンの手数料・諸々の印紙代などですか？）はどんなものがあるのでしょうか。

申し込みは今週の平日に行う予定です。
どうかご指南よろしくお願い致します。

回答No.5

noname#59749

私も丁度1年前に質問者様と同じ様に『年内にマイホームを』と目標を立て、
年末に引越を無事完了しました。
我が家の場合は元々”土地を買って注文住宅”、というのには
予算的に無理があったので建売を中心に探し、
着工前の建売住宅を購入しました。

建売で心配なのはやはり見えない部分、地盤と基礎ですよね。
地盤に関してですが、今は建売でもほとんど地盤調査を実施していると思います。
（スウェーデン式サウディング試験というのが一般的です）
ですので、地盤調査報告書を見せてもらえるよう
業者さんに頼んでみてはいかがでしょうか？
報告書の見方はインターネットで検索すると沢山出てくると思います。
もし分からなくても報告書内の『考察』というところに
大抵”どのような地盤なので、～してから家を建築するのが望ましい”
などという所見が書かれていると思うので、そこを見ればよいと思います。
（例えば、”調査点の一点に比較的地盤のゆるい層が発見されましたので、
表層改良を行ってからの建築が好ましいと考えます”のような感じ）

そこで地盤改良の必要なしと書かれていれば一安心ですし、
また地盤改良の必要ありと書かれていても、改良がきちんとされていれば
問題はありません。
実際、地盤改良なしで家を建てられる地域は日本でもわずかだと
言われていますし・・・。
地盤改良をしている場合は、改良会社の報告書や保証書がありますので
これも必ず貰ってください。

基礎に関しては、建ってしまったあとに詳細を知ることは難しいですが、
第三者機関などを利用して建築士さんなどに見ていただけば、
ある程度は安心材料が得られると思いますので、
利用してみるのもいいかもしれません。（10万円くらいだと思います）

建売でも良い家は沢山ありますから、心配材料をひとつづつ調査して、
満足出来たなら、その物件は買い！だと私は思います。
良いマイホームにめぐり合えますように・・・。

お礼

回答ありがとうございます。

しかも経験された方の心強いアドバイス。
きっとetotoさんもマイホームを手に入れるまでたくさんの勉強を
したのでしょうね・・・。
私も今回の事をいいきっかけとして、不安に思ったらまず調べる、を
肝に銘じたいと思います。

本当にありがとうございました。

回答No.4

yosiboh100

ＮＯ１です。再び！！

地域が限定されているのであれば、地元の小さな不動産屋さんに行くのが良いと思います。
地主から気長にうってくれ！
人柄のよさそうな人限定で！
なんて頼み勝たされる事が良くあるそうです。
実際ご近所さんになるのだから、人柄重視は納得ですよね。

もうひとつは、他の回答者様も言われていますが、マンションですね。
私は、中古限定でおすすめします。
購入の判断基準は、同じマンションの賃貸料が、管理費プラスローンより高い事。
そうすれば、良い土地が見つかったときに、そこを貸し、マイホームに引っ越す事ができます。

何年後に理想の家に住みたいかをよく相談して、今後のプランを考えてください。

中古マンションもマイホームですよ。

地盤が悪いのであれば、値段相応という事ですか。
沈下する可能性があると、安物買いになる恐れがありますよ。
次回質問は、「家が傾いた！」
なんてことにならないように調べてください。

お礼

回答ありがとうございます！

実は私も心の中で「住宅メーカーさんが頼れないなら
自分で地道に探すしかないか？！」と思った事もありました。
この地区は昔から住んでる方が相続時に手放されるケースが
少しあるそうです。
でもほんの少しなので、その物件が一般の目に触れる事は
ほとんど無いと思われます。
気長に・・・地道に・・・でしょうか。
この辺りの土地なら詳しいつもりなので、地盤に関して
不安は一切ありません。

マンションは数年前に一度考えたのですが、子供が
男子三人になった時点で「家にしよう」と決めました。
ただ学区内の中古マンションが売りに出るたびに心が
揺れるのも事実です。

色々ありがとうございます。
１０万円持参の駆け込み申し込みは避けられたようです。
ゆっくり考えてみます。

回答No.3

hatijyuuhatiya

まずその建て売り業者が信用できるところかどうかが問題です。
2週間で専門家の評価といっても難しいですね。第一、一番大事な基礎は建ってしまってからではわかりません。
周りにその業者から買った人がいれば見せてもらうこともできるでしょうけど。
なんの根拠もなく契約するのは博打ですね。
子供の学区が優先なら、マンションを買うか現在の賃貸で気長に探すほうがいいかも。
ただ土地に出物はありません。安い場合は必ず理由があります。

お礼

回答ありがとうございます。

業者の信用性・・・なるほど。
こちらのメーカーさんが、私の住む市内に建て売りを建てたのは去年が初めてで、今迷っている物件が二区画目となります。
最初の物件には既に入居されてる方もいると思うので、そちらで話を伺えれば尚、いいですよね。

「現在の賃貸で気長に」・・・
今の私の胸に強く響きました。
もしかしたら私、焦っているのかもしれません。落ち着いてみます。

本当にありがとうございました。

回答No.2

btob

建売は構造的な部分が素人では手も足も出ないでしょうから、専門家に一度見てもらってはどうですか。
あなたが用意できる資金では、注文住宅は無理だという結論ですね。それならば、マンションか建売です。構造が問題なければ買いだと思います。お子様はちょっとつらい思いをさせてしまうのは気の毒です。
ただし、あまり小学校に近いのも考え物ですよ。日中部屋にいらっしゃるならば結構うるさいです。

私は新築マンションの場合しか分らないですが、雑費はローンを組めば100万円くらい掛かるようです。
土地建物関係で、印紙税、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、登記手数料、修繕積み立て費（建売は必要なし）。
ローン関係で、融資手数料、保証領、登録免許税、登記手数料、団信保険料、火災保険料。

お礼

回答ありがとうございます。

思ってもいなかった「学校までの距離」。
近ければ近いほどいいと思い込んでいた所へ落とし穴ですね。
通学路もまだ確認していないので、その辺もチェック処ですね。
ありがとうございます！！

回答No.1

yosiboh100

漠然として何をアドバイスすればよいかわからない状態ですが、
一般的に調べる事は、

立てる前の土地の利用状況。
近所の人に昔なにに使っていたか聞く。
畑や田んぼであれば、地盤改良の措置がなされているか業者に確認。

確認申請の提出先。

１０年保障が自社のものか、外部保障会社のものか？
自社のものだと、瑕疵が発覚したときに会社が倒産していたら、打つ手無しです。外部機関であれば、それなりの検査がなされています。

図面の有無。
確認申請に提出した図面のほかに、構造図、設備図、展開図などが作られているか？

などですかね。

その他の金額は、不動産登記、不動産取得税、不動産家の手数料、火災保険、地震保険、水道加入金、のほかに、付いていないものは、エアコン、カーテン（カーテンレール）、照明器具、別途工事になりやすいのは、外構（エクステリア）、ＴＶアンテナなどです。思いつくままあげてみました。場合によっては入っているものもあるかもしれません。
金額は、場所や規模によって違いますので、回答できません。

お礼

早い回答をありがとうございます。

実は土地形状に疑問が全くないわけではなく、不安に思っていた所です。
その土地は急斜面の小さな山をひな壇に造成した区画のため、地元の人には「あそこに家が建つなんて・・・」と言った感想らしいのです。
建て売り５区画の裏（北側）には、現在も山の斜面が残っているため
以前の姿を想像する事はできました。
なので、一番最初に営業の方に確認したのは地盤の件でした。
お恥ずかしい事に「公的機関の・・・」と説明されてもほとんどわかりませんでした。
それと保障・図面と、確認する事は山のようにあるんですね。
とても参考になりました。本当にありがとうございます。